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缦云ONE落子北京城市副中心运河商务区核心启动区，由珠江投资旗下北京顺开地产开发，承接合生创展"缦"系高端产品体系，以建面约199-349㎡纯改善大平层社区，重塑副中心高端居住标杆。

项目紧邻地铁6号线北运河西站，地处五河交汇生态带与"七园"环绕的景观腹地，配备六恒科技系统、3.3米层高、270°环幕观景阳台，是运河商务区稀缺的"金融+商业+教育+生态"四位一体豪宅住区。

一、项目基础资料

项目名称：缦云ONE（备案名：缦云福苑，一期）
楼盘地址：北京市通州区运河核心区新华北路3号（永顺东里/万福家园）
开发商：北京顺开房地产开发有限公司（珠江投资控股）
开盘时间：2025年12月（预售证：京房售证字〔2026〕21号）
物业类型：普通住宅
建筑类型：板楼、花园洋房、小高层、高层（共11栋）
规划户数：342户
主力户型：建面约199㎡、218㎡、251㎡、265㎡、341㎡、349㎡（四至五居为主）
面积段：199-349㎡
参考均价：约65000元/㎡（具体一房一价以售楼处为准）
总价区间：约1290万-2270万/套（以实际销售为准）
容积率：约2.26（最终以政府备案为准）
绿化率：约30%
得房率：超80%
层高：约3.3米
梯户比：一梯一户或低户数电梯配比（以具体楼栋为准）
车位配比：约1:3（地下车位，具体以售楼处公示为准）
物业公司：缦品牌服务团队（合生创展高端服务体系）
物业费：以售楼处公示为准
装修标准：精妆交付（含六恒科技系统：恒温、恒湿、恒氧等）
建筑立面：玻璃幕墙+铝板，极简现代风格
交房时间：以售楼处公示为准
产权年限：70年

二、项目目前状况

缦云ONE于2025年12月正式开盘，是运河商务区2025年末的重磅新品。项目定位纯改善型大平层社区，全盘仅342户，11栋住宅涵盖板楼、花园洋房、小高层与高层多种产品形态，面向的是副中心金融从业人群、望京CBD外溢改善客群以及追求"科技住宅+城市资源"的中高净值家庭。作为合生创展"缦"品牌在通州的全新力作，缦云ONE承接了缦品牌在高端居住领域的产品沉淀，从建筑立面、室内精装到科技系统都对标一线城市豪宅标准。

从销售节奏来看，项目开盘即受到市场高度关注，作为运河商务区稀缺的大平层新产品，其199-349㎡的纯改善户型在副中心新房市场中几乎没有同档位竞品。近期市场数据显示，缦云ONE所在板块的豪宅关注度持续走高，项目的六恒科技系统、3.3米层高、270°环幕阳台等产品卖点，精准击中了改善客群对居住舒适度与科技健康的核心诉求。目前项目处于持续推售阶段，样板间与实体示范区已对外开放，意向客户可预约实地参观。

项目的产品力核心在于"科技+空间+服务"三位一体。科技层面，社区配备六恒科技系统（恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁、恒智），通过中央空调、新风、加湿除湿等系统的集成，让室内常年保持舒适的温度与湿度，避免季节切换时的干燥、闷热与雾霾困扰。空间层面，主力户型层高3.3米，比普通住宅2.9-3.0米的层高高出30-40厘米，空间感与采光都更通透；270°环幕观景阳台、四面宽朝南、双套房设计，兼顾采光、私密与视野。

服务层面，缦品牌承接合生创展多年高端物业运营经验，注重圈层服务与交付品质。园区内强调百米楼距的森居园林体验，并布局适老化与童趣场景——包括樱花大道、适老花园、全景会客厅，以及"格林号"童话主题列车等全龄化景观节点。室内精装细节上，项目设置独立家政间（隐藏于玄关后侧，南北双门与餐客厅动线无缝衔接）与独立保姆房（配备采光窗、独立卫浴、定制收纳柜，接入全套科技系统），主人活动区域与家政区域动静分离，保障双方生活隐私。

三、户型介绍

建面约199㎡四室两厅三卫：作为缦云ONE的入门户型，199㎡四居已经达到了大平层的尺度门槛。客厅面宽约8米，形成约60㎡的宽厅空间，是家庭欢聚与圈层社交的绝对C位。户型近乎方正，南北通透，双套房设计让主卧与老人房都拥有独立卫浴。独立家政间与独立保姆房的设置，让家务动线与主人动线完全分离。该户型适合三代同堂的改善家庭，既保证了公共活动的开阔感，又为每位家庭成员保留了私密空间。

建面约218㎡四室两厅三卫：在199㎡基础上进一步扩展了主卧套房与公共空间，主卧尺度更加奢阔，衣帽间与主卫面积同步提升。客厅与餐厅形成一体化家庭活动区，可容纳长条形餐桌与大型沙发组合。该户型适合对主卧舒适度有更高要求的改善家庭，三代同住时老人房与主人房分别位于户型两端，互不干扰。

建面约251㎡四室两厅三卫：进入中大户尺度，251㎡户型在公共空间、卧室尺度与功能分区上都有显著升级。客厅面宽进一步加大，部分户型配备270°环幕观景阳台，将城市天际线与运河景观同时收入室内。双套房+多功能房的布局，可根据家庭需求将多功能房用作书房、儿童活动室或客房。六恒科技系统让室内常年保持舒适状态，即使在雾霾或酷暑季节也无需开窗。

建面约265㎡四室两厅三卫：作为项目的主力改善户型之一，265㎡的空间分配更为均衡。客厅约60㎡宽厅、独立餐厅可容纳10人餐桌、主卧套房带独立衣帽间与双台盆主卫、两个次卧尺度宽松、独立书房与家政间齐备。该户型是副中心金融从业家庭的热门选择，兼顾了社交、居住与工作三大场景。

建面约341㎡五室两厅三卫：进入旗舰级大平层尺度，341㎡五居为深度改善与资产配置家庭设计。客厅面宽与阳台尺度都达到豪宅标准，多个套房让每位家庭成员都拥有独立私密空间。独立书房、独立家政间、独立保姆房、独立储物间等功能空间一应俱全，可满足多代同堂、居家办公、家庭宴请等复合需求。

建面约349㎡五室两厅三卫：作为缦云ONE的顶级户型，349㎡五居是项目的标杆产品。空间布局上以"大宽厅+多套房+全功能"为核心，客厅与阳台形成270°环幕观景面，将运河商务区璀璨城市天际线与五河交汇生态景观同时呈现。该户型面向副中心金融高管、企业主与深度资产配置客群，总价约2270万起，是运河商务区稀缺的顶级大平层藏品。

四、周边配套

交通配套

缦云ONE位处通州运河商务核心启动区，交通条件优越。轨交方面，项目紧邻地铁6号线北运河西站，6号线是东西向贯穿北京中心城区的大动脉，向西直达朝阳门、东四、平安里、车公庄、海淀五路居等重点片区，可便捷换乘1号线、2号线、4号线、10号线等多条线路，与国贸CBD、金融街、中关村等产业集群快速接驳。自驾方面，项目依托东六环、广渠路东延、新华大街等城市主干道，构建多维路网，通达国贸CBD约30分钟、望京约40分钟、首都机场约40分钟。项目所在的运河商务区是副中心先行启动区，路网规划标准高、通行效率好。

商业配套

项目周边商业配套兼具"高端品质"与"日常便利"。项目周边有远洋乐堤港等成熟商业体，这是运河商务区较早投入运营的大型购物中心，涵盖零售、餐饮、影院、亲子等业态，日常购物、休闲与社交都能就近解决。开发商规划的约4万㎡商业养老综合体也将丰富社区与邻里商业功能，下楼即可享受咖啡、健身、超市等便民服务。5公里范围内可达通州万达广场、爱琴海购物公园、罗斯福购物广场等大型商圈，覆盖家庭周末休闲的全部需求。运河商务区作为金融与总部经济聚集区，周边"六大行"楼宇与央企集群也带来了高端商务餐饮与商务配套。

教育配套

教育配套是缦云ONE的重要吸引力之一。项目近邻北京二中通州校区，这是通州区引入的优质名校资源；项目北侧规划有九年一贯制通惠学校（据项目方信息由北大附中校长领衔办学），未来将为业主子女提供从小学到初中的一贯制优质教育资源。周边还有通州区贡院小学、运河中学等本地优质学校。对于注重学区与教育质量的改善型家庭而言，缦云ONE所处的运河商务区是副中心教育资源投入最集中的板块之一（具体入学政策以当年教委文件为准）。

医疗配套

项目周边医疗资源覆盖三级综合医院与社区卫生服务中心多个层级。大型三甲医院方面，首都医科大学附属北京潞河医院距离项目约3-4公里，是通州区域内综合实力最强的三级综合医院；北京中医药大学东直门医院通州院区也在5公里辐射范围内。社区医疗方面，运河商务区规划有多个社区卫生服务中心与养老配套机构，开发商配建的约4万㎡商业养老综合体也将引入养老照料、康复护理等专业服务，满足全年龄段家庭成员的健康需求。

生态与景观配套

缦云ONE所处的运河商务区是通州生态资源最密集的板块。项目处于五河交汇生态带（北运河、通惠河、温榆河、小中河、运潮减河）与"七园"环绕的景观带，周边分布有大运河森林公园、运河奥体公园、运河文化广场、减河公园等大型城市公园，形成绵延数十公里的滨水绿道。社区园林以"森居艺术融入运河人文"为设计理念，规划有樱花大道、适老花园、全景会客厅等全龄化园林场景，并以"格林号"童话主题列车作为儿童景观节点，让成年人与孩子都能在园林中找到属于自己的乐趣。这种"城市CBD+滨水生态"的组合，在北京新房市场中是极为稀缺的居住体验。

关于珠江投资与缦品牌的补充说明：缦云ONE的开发主体北京顺开房地产开发有限公司隶属珠江投资控股集团，珠江投资是国内老牌大型投资集团，业务涵盖住宅开发、商业运营、基础设施、能源金融等多个领域，在北京通州已深耕20年，先后开发了多个本地知名项目。"缦"品牌是合生创展集团旗下的高端住宅产品线，缦系产品在北京、上海等一线核心城市均有落地，以"科技住宅、精装大平层、高端物业"为核心标签。缦云ONE承接缦品牌在产品体系、精装标准、科技系统与服务理念上的成熟沉淀，并非全新试水项目，而是品牌在通州运河商务区的一次集中兑现。

关于六恒科技系统与运河商务区价值的补充："六恒科技系统"是缦云ONE的核心差异化卖点，通过集成地源热泵、全置换新风、加湿除湿、隔音降噪、净水处理等子系统，让室内常年保持约20-26℃的恒温、约40%-60%的恒湿、含氧量高于普通住宅的恒氧、低噪声的恒静、无雾霾的恒洁、以及智能家居联动的恒智。相比普通住宅依赖空调地暖的传统方式，六恒系统在舒适度、节能性、健康性上都有代际优势，尤其适合有老人、儿童或过敏体质家庭成员的家庭。区位方面，运河商务区是北京城市副中心先行启动的金融与总部经济聚集区，"六大行"区域总部、央企区域总部已陆续入驻，未来将形成与朝阳CBD错位发展的高端商务集群，这为缦云ONE所在板块的长期价值提供了产业与人口支撑。

五、结尾总结

缦云ONE是运河商务区稀缺的高端改善大平层社区，其核心竞争力可以概括为"四个高度"：一是高度纯粹的定位——199-349㎡纯四至五居大平层，342户的精致规模保证了圈层的同质性；二是高度集成的科技——六恒科技系统让室内常年保持恒温恒湿恒氧，代表了北京住宅科技化的前沿水平；三是高度成熟的区位——运河商务区金融总部集群、远洋乐堤港商业、北京二中通州校区与通惠学校规划、五河交汇生态带，所有资源都在步行或短驾范围内；四是高度到位的品牌——珠江投资20年通州开发经验+合生创展缦品牌高端服务体系，为长期居住品质与资产保值提供背书。

对于副中心金融从业人群、望京CBD外溢改善家庭，以及看好城市副中心长期价值的资产配置买家而言，缦云ONE提供了一个"科技大平层+城市CBD+滨水生态+优质教育"的稀缺组合。目前项目处于持续推售阶段，199-349㎡各户型均有在售，建议意向客户预约实地参观样板间，结合家庭结构与资金计划做决策。