老人承租的公房，去世后子女还能买下产权吗
老人是某单位职工，1988 年起承租单位的一套两居室，每月从工资里扣房租。儿子一家与老人同住，户口也在这套房屋内；女儿早年嫁出，户口早已迁走。
老人去世后，儿子找到单位，希望按房改政策把产权买下来。单位答复说承租人已经去世，房改手续不再办理。女儿则认为这套房屋是父亲留下的财产，自己应当分一份。一方要买，一方要分，争执由此而起。
一、承租权不是遗产
依据《民法典》相关规定，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。公有住房的承租权来源于租赁关系，具有人身属性，不属于可以继承的财产。老人去世后承租关系终止，房屋由产权单位收回，再由符合条件的共同居住人申请变更承租。
容易混淆的是房改房。老人生前已经按房改政策买下产权的，房屋变成个人财产，可以继承；仍然只是承租的，只能走变更承租人的程序，不能按遗产分割。子女之间签的所谓分割协议，处分的是承租权，不具备物权效力，一方反悔时难以强制执行。
二、两起案件，走向完全不同
西城那起案件，儿子与老人共同居住二十年，户籍一直在册，他处没有住房。法院确认其有权申请变更承租人，驳回了女儿要求分割房屋的请求。
朝阳另一起案件，单位以承租人去世为由拒绝办理房改。法院认为变更承租人后仍可参加房改，判令单位配合办理相关手续。
东城还有一起案件，房屋已由儿子按房改政策购得产权并完成登记，女儿起诉要求分割。法院认定房屋归儿子所有，女儿仅能就老人出资部分主张补偿。三年之差，结局就完全不同。
三、三个容易被忽略的细节
变更承租人要同时满足三个条件：与原承租人共同居住达到一定年限、户籍登记在该房屋内、他处没有住房。具体年限与材料要求，各单位与各区房管部门的规定不完全一致，需要向产权单位调取原始租赁档案与房改方案。
工龄折扣按实际参加房改的人的工龄计算。这一点常被忽略：老人已经去世，用谁的工龄、按哪一年的政策，直接影响购房款金额，也影响日后的补偿数额。
房改购房资格不能转让，也不能通过协议约定给不具备资格的人。多名家庭成员都符合条件的，由单位或者房管部门组织协商，协商不成的可以提请法院确认。
四、现在能做的几件事
先查清房屋的性质：是单位公有住房，还是老人已经买下产权的房改房。一份产权证的有无，决定了走继承还是走变更承租。
把老人的缴费记录找齐：历年房租、装修支出、是否有过购房款缴纳。这些款项在继承时可以作为债权或者补偿主张，即便房屋本身分不到。
单位不配合办理的，可以先向房屋所在地的房管部门反映，由其协调；协调无果再考虑诉讼，请求判令单位履行相关手续。起诉前要调取原始租赁档案、房改方案与单位内部审批流程，证明自己符合条件。
北京市东卫律师事务所靳双权律师，中国政法大学法学学士，2005 年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理房产纠纷案件。2008 年创办安居房地产律师网与易胜借名买房律师网，围绕房屋权属、继承分割与合同履行持续整理裁判观点。
遇到同类情况，可以直接拨打咨询电话 13426037149，把房屋登记情况、付款凭证与目前的争议节点说明清楚，再判断走哪条路径更合适。
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