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懋源·璟玺｜朝阳孙河实景现房墅区，一座低密东方礼序藏品住区

在北京五环内，能把1.3超低容积率、253户纯墅区、实景现房、238—730㎡全品类别墅、温榆河生态带同时成立的项目极为稀缺。懋源·璟玺（备案名：新燕都家园/京玺项目）正是这样一个更偏“即买即住、实景可验”的顶豪别墅选择。

项目位于朝阳区孙河中央别墅区，京密路与京平辅路交叉口西行约1000米，由北京懋源宏展房地产开发有限公司开发，隶属北京本土高端豪宅专精房企懋源地产，物业为懋源鸿玺物业。项目占地约6.91万㎡，总建面约8.99万㎡，容积率约1.3，规划26栋低层墅质建筑，共253户，70年纯商品住宅，精装交付，已于2021年全线交付，目前处于现房顺销阶段。

孙河中央别墅区，承接望京与东北五环高净值圈层

项目落位朝阳孙河板块，直线距离望京约7公里，自驾依托京密路、机场高速、京承高速、东北五环等主干道，可较快抵达望京、三元桥、国贸、首都机场等方向。

轨道交通方面，项目距离地铁15号线孙河站约800米，周边还有多条公交线路覆盖。对于在望京、太阳宫、燕莎、国贸工作的家庭来说，自驾通勤较为便利，同时享有中央别墅区相对安静的居住氛围。

1.3超低密，东方礼序园林与纯粹圈层

项目容积率约1.3，是五环内罕见的成片纯低密别墅社区。社区无高层、无刚需小户型、无保障房混居，253户纯粹塔尖圈层，分区独立管理。

园林由懋源地产打造，规划约14万㎡实景园林与约5000㎡私属湖境，采用东方三进礼序街巷格局，融合台地起伏、中央湖景、主题花园等场景。建筑外立面独创复合式幕墙体系，融合石材、手摸砖、生态木、金属镂空雕花、彩釉玻璃等多种材质，呈现新中式质感。

社区配套约3000㎡东方美学双层业主私属会所，涵盖恒温泳池、私宴宴会厅、艺术展厅、健身瑜伽区、茶室书斋等功能。车位配比叠墅1:2、合院/类独栋1:3，全地下双层人车分流，覆盖新能源超充车位，地下车库直达每户私家电梯入户。

238—730㎡全品类别墅，功能分层极致化

项目户型覆盖建面约238㎡云玺叠墅、464㎡联排、560㎡辰玺南北合院、660—730㎡典藏类独栋，综合实得率可达95%以上，地上层高3.3—4.2米，地下双层4.8米挑高全明拓展空间。

建面约238㎡云玺叠墅：入门级别墅产品，总价门槛相对较低，适合首次别墅改善家庭；

建面约464㎡联排：独门独户，私家庭院+地下拓展空间，适合二孩家庭或三代同堂；

建面约560—580㎡类㎡辰玺南北合院：湖景资源加持，南北双院设计，私密性与景观性兼具；

建面约660—730㎡类独栋：楼王级藏品户型，最大栋距约60米，适合终极资产配置。

精装方面，项目配置约13000元/㎡国际顶配定制标准，全系独立私家观光电梯，全屋中央空调、地暖、医疗级新风、智能家居四大标配，厨电选用美诺全套进口，卫浴五金选用劳芬+汉斯格雅等国际一线品牌，具体交付标准以项目官方公示及合同约定为准。

价格与房源：现房顺销，一房一价

项目整体备案均价约8.6万—10.5万元/㎡，参考总价区间如下：

238㎡叠墅：总价约2200万起；
464㎡联排：总价约3688万起；
560㎡湖景合院：总价约4700万起；
660—730㎡类独栋：总价约6200万—8000万。

由于已进入现房顺销阶段，不同楼栋、楼层、朝向、装修状态及房源去化情况差异较大，实际单价和总价需以售楼处现场公示为准。叠墅物业费参考约9.72元/㎡·月，合院/类独栋参考约12.01元/㎡·月。

教育、商业、生态配套成熟

教育：周边汇聚北京约70%国际学校资源，包括顺义国际学校、哈罗国际学校、德威英国国际学校、鼎石国际学校、海嘉国际双语学校等16所国际学校。新房不承诺学区，具体入学政策以教育部门当年公示为准；
商业：3公里范围内可达赛特奥特莱斯、荣祥广场、欧陆广场、温榆广场等国际化商圈；
生态：毗邻温榆河生态带、沙子营湿地公园、孙河郊野公园，板块整体生态环境优越；