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同样的区域，分钟寺起拍楼面价为何大幅下调？

中房报记者 彭红侠 | 北京报道

10月27日，北京市规自委发布第13轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及通州区、大兴区4宗宅地，土地面积约28万平方米，建筑规模约44万平方米。上述地块均围绕轨道站点，特别是轨道微中心周边配套成熟区域进行供应。

具体来看，通州区两地块中，一块为潞城镇东堡等四村城中村改造项目FZX-0902-6005、6007地块，位于六环外，紧邻地铁6号线潞阳站。周边有首开通州万象汇、东堡公园、大运河森林公园等生活配套设施；1202街区FZX-1202-0015、0073地块，位于城市副中心1202街区五环外，邻近地铁7号线群芳站。周边有湾里王府井WellTown、北京通州领展广场、梨园主题公园等生活配套设施。

大兴两地块中，新城西片区DX00-0407-0004、0008、0021地块位于大兴区黄村镇五环外，邻近规划地铁R4支线与R6线换乘站芦城北站。周边有新辰天地购物中心、黄村城市森林公园、清源公园等生活配套设施；生物医药基地东配套区D组团DX00-0505-0022、0031地块，位于大兴区黄村镇六环外，邻近地铁4号线生物医药基地站。周边有龙湖北京大兴天街、兴良路公园、永兴河湿地公园等生活配套设施。

同日，丰台区发布分钟寺新村土地一级开发项目A区四宗地块的用地预申请，起始价46亿元。这四宗地块落在丰台成寿寺街道南三环外，西侧挨着新业广场，距地铁10号线约700米。

四宗地块土地面积合计约7.11万平方米，建筑规模13.17万平方米，其中两宗居住用地建面约9.94万平方米，商业用地2.3万平方米，社会停车场用地9285平方米，折合经营楼面价约4.63万元/平方米。

这一价格与分钟寺此前供应地块落差明显。2020年5月，合生创展十天之内砸下近180亿元，在分钟寺连拿三宗不限价宅地，楼面价从6.7万元一路冲到7.6万元/平方米，其中一宗溢价率42%，刷新了当时北京土地市场五年的单价纪录。这三宗地分别开发成北京天誉、缦云北京、东叁金茂府，立在今天新地块的东南角。

六年过去，同样的区域，分钟寺起拍楼面价为何大幅下调？

一位熟悉北京土地市场的机构分析师认为，地价回落是多方面综合影响的结果。2020年供应的是纯住宅不限价地，当时房企看好南城规划，愿意为未来溢价支付高价。此次供应的组团包含住宅、商业、停车场和绿地，其中商业与停车场建成后将由政府指定企业按成本价回购并整体自持，绿地也需无偿移交。这些配建占用大量资金却无法形成销售回款，直接拉低了名义楼面价。同时，周边二手房成交已回落至7万~8.5万元/平方米，豪宅预期明显降温。此外，现房销售政策延迟了开发商的回款节奏，起拍楼面价留出安全垫，才更有可能吸引房企举牌。

值得注意的是，今年丰台计划供应的经营性用地集中在二环到五环，多为城中村和棚改项目，分钟寺、万泉寺、太平桥、蒲黄榆都在名单里，合计十个项目，供应体量相对较大。

上述分析师认为，丰台连续几年拿出压箱底的地，说明核心区增量稀缺之下，南三环到南四环的成熟板块成了供应主力。分钟寺这次楼面价较2020年明显回落，对房企是友好信号，但也意味着区域房价预期已经回调，开发商很难再靠地价讲增长故事。