巴黎奥运会结束两年后，那些曾经挤满运动员和记者的建筑，已经慢慢恢复成了普通住宅该有的样子。
阳台上开始晾衣服，停车场里停着居民的车，楼下有人推婴儿车，晚上窗户一盏一盏亮起来。
当初为了巴黎2024奥运会建起来的媒体村和奥运村，也终于进入了它们规划中的最后一个阶段：运动员和记者离开，房子改造完毕，钥匙交给真正要在这里生活的人。
对于不少买家来说，这甚至是人生第一套属于自己的房子。
Francis就是其中之一。
2025年3月，他搬进了位于大巴黎塞纳-圣但尼省迪尼市（Dugny）的巴黎奥运媒体村。入住以后，他还专门去问过法国税务部门一个非常现实的问题：明年，我的房产税（taxe foncière）大概要交多少？
得到的估算是1600欧元。
虽然不算少，但买房之前各种月供、物业费、保险和税费都算过，1600欧元至少还在能够接受的范围里。
然后到了2026年，真正的房产税账单来了。
Francis打开一看：2400欧元，比之前的估算整整多了800欧。
更麻烦的是，很快他发现，这似乎还不只是自己家算错了。
迪尼的巴黎奥运媒体村（Village des médias），当初是巴黎2024奥运会的重要配套项目。
奥运期间，大约1800名记者和技术人员曾经住在这里。等赛事结束以后，建筑经过调整，正式进入所谓的“遗产阶段”，变成普通住宅，再卖给真正准备长期居住的家庭。
第一阶段一共有大约950套住房，其中34%用于产权出售。而买下这些房子的很多人，都是第一次买房。
他们之所以愿意买期房，除了新、环境好、交通方便之外，还有一个法国买新房经常会被考虑进去的现实优势：房产税优惠。
按照法国相关规定，通过VEFA，也就是“未来竣工状态销售”方式购买符合条件的新建住宅，在房屋竣工后的特定时期内，可以享受两年的房产税全部或部分减免。具体能免多少，还与地方政府的政策有关。
迪尼这些买家原本期待的是，头两年能够享受市镇部分50%的减免。
所以很多人在计算自己的买房预算时，心里其实已经提前把这笔钱算进去了。
但到了真正收税的时候，法国税务部门给出了一个让他们完全没想到的解释：
你们来晚了，优惠期已经开始算了。
问题是，那时候很多业主甚至还没拿到自己家的钥匙。
这件事最让业主窝火的地方，就出在“这套房到底什么时候算建好”这个问题上。
在普通新房项目里，这个时间点通常没那么复杂。但奥运媒体村不是普通住宅，它经历过两次完全不同的生命。
第一次，是为了巴黎奥运会。媒体村第一阶段的950套住房在2023年底至2024年前后已经达到可以使用的状态，因为2024年夏天，这里要接待来自世界各地的记者和技术人员。
奥运结束后，它才进入第二次改造，最终转换成面向普通家庭的住宅。有些真正买房的居民直到2024年12月，甚至2025年3月才正式收房。
业主们自然觉得：我2025年才住进一套新房，免税期当然应该从我这套住宅真正交付以后开始算。
法国税务部门却不是这么看的。
在法国公共财政总局（DGFiP）眼里，这些建筑早在服务巴黎奥运会的时候，就已经达到法律意义上的“竣工”状态。
毕竟记者都已经住进去，所以两年优惠期的倒计时，也从那个时候开始。
等真正掏几十万欧元买房的居民拿到钥匙时，属于这栋建筑的优惠时间已经被消耗掉了一部分，甚至已经不再适用。
总之，房子你是2025年买来住的，但在税务意义上，它2024年就已经“活过一次”了。
而且踩中这个坑的，还不只是媒体村。
巴黎奥运村横跨圣但尼（Saint-Denis）、圣旺（Saint-Ouen）和圣但尼岛（Île-Saint-Denis）三个市镇。奥运会期间，全世界运动员曾经住在这里。比赛结束以后，其中一部分建筑重新改造成住宅，再出售给普通买家。
听起来和媒体村的逻辑差不多，奥运时先用一次，结束后重新调整，再变成居民住房。
但法国经济和财政部在回答国会议员Nicole Le Peih的书面质询时确认，这里同样存在房产税减免的问题。
政府给出的解释是，一些建筑之后进行的工程在法律意义上属于改造，而不是重新建造。既然不是一套法律意义上“重新诞生”的新房，自然也不能因为奥运结束后又改造了一遍，就把两年免税期重新按下启动键。
法律逻辑能够解释得通。
可对于真正付钱买房的人来说，感觉就完全是另一回事了。
迪尼大约有300套出售住宅可能受到影响，比如，Ahmed就买了一套三室一厅。
当初吸引他的，是这里相对安静的环境、绿化和不错的公共交通。对一个妻子和3个孩子都主要依靠他一份工资生活的家庭来说，买房本来就是一笔需要精打细算很多年的账。
现在，他第一年要交2400欧元房产税。下一年可能还要再来一次。
这4800欧元，原本根本没有出现在他的家庭预算里。
另一名买家Yassine买的是一套55平方米的一室一厅，今年收到的房产税大约1500欧元。
他说，如果自己买房之前就知道没有预期中的减免，至少可以拿这个条件去和开发商谈价格。
30岁的Lauriane也是第一次买房，她原本预计自己的房产税大约在700到900欧元之间，结果账单变成了1500欧元左右，几乎翻倍。
她一个人住，也一个人还房贷。看到最终数字以后，她甚至说，如果当时知道是这种情况，自己可能会直接去另一个市镇买房，甚至干脆不买新房，去买老房。
还有买家表示，真正让自己不舒服的是知道得太晚。
Léa称，开发商确实在文件里写到了相关信息，但她看到预订合同的时候，购房承诺的撤回期限已经结束，如果更早知道，她可能会退出交易。
开发商Sogeprom则回应称，在项目两次不同的竣工阶段中，与监管、税务以及信息告知有关的义务都得到了遵守。
如果事情到这里已经够让人郁闷，那么接下来的巧合就更有法国味了。
迪尼市政府这两年恰恰在降低当地房产税税率。新居民大量搬进来，新的产权业主增加，本身也扩大了当地的税基。
当迪尼市长Quentin Gesell也承认，他是在收到大量居民反映以后，才发现这个特殊问题。他表示能够理解这些业主的感受，但市政府降低税率和新房能不能享受两年减免，在法律上是两件不同的事。
而且如果市政府没有降税，他们现在交的只会更多。
市长自己也觉得这个情况很特殊，他甚至提出，这次巴黎奥运留下来的经验，最好记下来。毕竟2030年，法国阿尔卑斯山区还要举办冬奥会，别到时候再来一次。
但问题来了，2400欧元，在法国房产税里到底算不算贵？
如果把镜头从迪尼拉到整个法国，会发现这些奥运村业主撞上的，其实是另一个更大的问题：法国的房产税，本来就在越来越贵。
法国全国房地产所有者联盟（UNPI）最新公布的数据里，有一个数字相当扎眼。
从2005年到2025年，法国房产税平均上涨了93.4%，差不多翻了一倍。
同一时期，法国通胀累计大约36.8%，租金则上涨约27%。也就是说，过去20年里，房产税上涨的速度明显跑赢了这两个数字。
2025年，法国全国平均房产税约635欧元；如果只看人口最多的50个城市，平均已经达到973欧元。如果再算上垃圾清运税（TEOM），这些大城市的平均账单达到1179欧元。
至于为什么涨得这么厉害？
因为法国房产税的计算，本身就有两只手同时在动。
一只是房产的计税基础，也就是所谓的“租赁价值”，会定期根据规则重新调整；另一只是地方政府决定的税率。这两样只要有一个往上走，你的账单就可能跟着涨。
而在法国取消主要住宅的居住税（taxe d’habitation）之后，房产税也变得更加重要。
法国全国房地产所有者联盟（UNPI）主席Sylvain Grataloup甚至把它称为地方政府手中最主要的税收杠杆之一。
然后，就不得不说到巴黎了。
2005年至2025年，法国大城市中，巴黎的房产税涨幅排在最前面。如果不计算垃圾清运税，20年累计涨幅达到261.2%。
2025年，巴黎房产税平均约900欧元。把垃圾清运税算进去，平均达到1163欧元。
巴黎这个数字之所以冲得这么猛，其中一个重要原因就是2023年。那一年，巴黎市政府把市级房产税税率一次性提高了超过50%。
当然，这里也有一个很有意思的反差：税率低，不一定意味着最后账单一定低。
例如布洛涅-比扬古（Boulogne-Billancourt），2025年的综合房产税税率只有15.80%，是法国大城市中最低的一档。
但当地房地产本身的租赁价值高，所以最后真正落到业主头上的账单，并不会按照税率比例一起变得特别便宜。
另一边，格勒诺布尔市（Grenoble）的情况正好相反。
2025年当地综合房产税税率达到约68%，如果把垃圾清运税也算进去，更达到76.80%。当地业主一年平均支付的房产税约1487欧元，加上垃圾清运税以后达到1679欧元。
所以法国买房有时候就是这样：房价，贷款利率，公证费，物业费，装修都算完了，你觉得Excel终于可以关掉的时候，法国税务局会非常礼貌地提醒你：等等，还有我。
此时，别忘记看看你的银行账户，不出意外，今年的房产税应该已经扣款完毕了。
Ref：
https://www.leparisien.fr/seine-saint-denis-93/je-vais-debourser-2400-euros-de-taxe-fonciere-la-colere-des-acheteurs-des-villages-olympiques-de-paris-2024-27-10-2026-GACLVR6O4VEVDG54L3ZBEGP744.php
https://www.leparisien.fr/economie/impots/son-montant-a-quasiment-double-decouvrez-les-chiffres-fous-de-la-flambee-de-la-taxe-fonciere-en-vingt-ans-14-10-2026-AFJQSXBGMVC5DOZ3ICTFQQOQDM.php
文｜闪电
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