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摘要：写字楼需求端租户结构持续高端化，外资总部、头部券商、科创龙头、实体标杆企业等成为租赁主力。（报告期2026.09.24-2026.10.28）
市场综述
政策端给存量商办资产增加柔性出口，市场整体承压趋势未改
观点指数 进入2026年9-10月，写字楼行业迎来政策集中兑现窗口期。8·28新政确立商业地产独立信贷框架，资本市场支持商业不动产REITs、CMBS发行，叠加自然资源部存量盘活顶层部署，以及北上广深渝等城市陆续落地商办用地续期、商改保租房、存量用地功能转换等试点政策，行业正式由增量开发转向存量资管主导模式。
资本市场层面，证监会支持CMBS、不动产ABS的发行，稳慎推进商业不动产公募REITs，叠加9月沪深交易所REITs审核指引修订，公募REITs与机构间REITs协同的多层次退出通道成型，打通了写字楼从开发、运营到资产证券化的完整闭环。这也表明写字楼资产估值逻辑将从土地增值预期转向持续稳定租金现金流，优质核心区甲级写字楼资产的融资、证券化空间显著扩容，而空置高、租金薄弱的低效写字楼项目融资难度将进一步抬升，资产分化加剧。
在土地与存量盘活维度，国家层面自然资源部“十五五”存量盘活部署，叠加多地地方性改革试点，为低效商办资产提供多元处置路径。国家层面放宽工业用地兼容办公配套比例，释放生产性服务业配套办公空间，新增一类产业导向的办公需求。
地方层面积极响应。上海推进商办用地续期，稳定长期资产估值预期；广深等重点城市允许闲置商办物业改建保租房，打通商办去库存的重要渠道，同时广州试点自持与可售物业置换、自持商办分层/分栋转让，在严禁分割散售的前提下，为自持写字楼资产解锁局部退出路径；重庆试点存量商办用地功能合理转换，允许存量土地临时利用。
一系列政策制度本质上是给存量商办资产增加柔性出口，不再局限于传统整售的单一方式，为高空置低效写字楼提供功能转型、产权调整、资产解冻的方案，降低资产长期沉淀的风险。
2026年1-9月，全国办公楼开发投资、销售、新开工、竣工四大核心指标同比全线回落，多数指标降幅较1-8月进一步扩大，行业整体仍处于深度调整阶段，开发端资本开支持续收缩，供给端主动去产能特征突出，市场表现为总量下行、结构性分化的格局。
从开发投资维度看，1-9月全国办公楼开发投资额2001亿元，同比下降21.0%；对比1-8月投资额1774亿元、同比-22.0%，可以看到投资降幅小幅收窄，但负增长的趋势并未逆转，开发主体对新增办公楼项目的扩张意愿持续偏弱，资本开支重心从新建开发转向存量资产运营盘活。
供给端收缩幅度最为剧烈。1-9月办公楼新开工面积738万平方米，同比下滑34.2%，较1-8月（-42.4%）大幅收窄8.2个百分点；竣工面积809万平方米，同比下滑26.5%，较1-8月（-24.6%）扩大1.9个百分点。新开工降幅的显著，主要受到季节性回补和去年同期低基数的双重影响，即便降幅收窄至34.2%，新开工绝对规模也仍处于极低水平。竣工降幅的持续扩大，表明存量在建项目进入收尾阶段，叠加后续新增项目接续不足，供给端进入收缩通道。按照新开工领先竣工2-3年的周期规律，2028年前后全国办公楼新增供应将迎来实质性下行。
企业经营
商办运营方转向重资产价值经营，外资扩容与新质生产力集聚并行
从企业经营层面看，本期写字楼持有运营企业持续推进资产精细化管理，关注点已不再局限于租金、出租率等传统经营指标，而是通过新项目招商布局、新建地标项目预租入市、存量楼宇产品迭代创新、绿色建筑认证落地、可再生能源改造等方式，持续增厚资产软实力，提升核心资产的长期竞争力。
新项目拓展方面，以陆家嘴集团、招商商管、香港置地为代表。其中陆家嘴集团旗下前滩滨江国际正式启动招商，作为陆家嘴集团在前滩板块的重点办公载体，项目依托前滩成熟的总部经济集聚效应、滨江区位优势与完善的片区配套，面向总部型企业开展招商工作。前滩板块本身已形成外资总部、跨国机构、高端服务业集聚的产业基底，新项目入市将进一步丰富片区办公供给，同时也考验陆家嘴集团的产业招商能力，需要依托片区产业生态定向导入优质总部租户，实现项目与区域产业的协同发展。
存量商办时代，绿色低碳可持续运营、多元化产品供给、产业资源赋能的精准产业招商将成为头部资管的标配。
招租表现上，本期以越秀商管、陆家嘴办公、合景泰富商办、瑞安办公等为代表的商办运营商，其招商表现突出，旗下多个项目迎来核心行业企业进驻。
据观点指数监测，本期新增租赁需求向高附加值行业、头部优质企业集中，TMT科创、金融服务、外资机构构成租赁成交的核心支撑，中小零散租户扩张动能偏弱。
外资总部与跨国机构持续加码核心城市布局，核心优质写字楼国际化属性持续增强。以广州项目为例，越秀金融大厦外资商务圈层持续扩容，本期迎来GE医疗正式入驻，叠加年内落地的江森自控、汇丰科技、玛氏、美赞臣、韩国签证中心等多家国际企业及机构，同时德勤深耕项目超十年并持续优化办公空间，大厦已形成成熟、稳定、高质量的外资总部集群，成为广州核心区外资企业集聚的重要载体。同属越秀商管运营的广州环贸中心，外资与金融赛道优势更加凸显，目前已入驻外资企业63家，金融类企业租赁总面积、单户租赁面积均处于市场领先水平，项目集聚6家证券机构，其中包含4家国内总资产居于头部的10家券商，形成稀缺的头部券商产业集群。
新经济、科创产业成为市场核心增量支撑，AI算力、数字文创、智能科技企业持续释放总部型搬迁与扩租需求。上海产业载体持续承接新赛道企业落地。值得关注的是，智元机器人及相关公司签约陆家嘴集团，办公面积合计超过22万平方米，其中包括前滩源约6.3万平方米，前滩尚约7.3万平方米，浦东御桥智慧谷约8.8万平方米。
现阶段，写字楼需求端租户结构持续高端化，外资总部、头部券商、科创龙头、实体标杆企业等成为租赁主力，低端零散小租户需求持续收缩，市场资源进一步向优质头部企业集中。
与此同时，产业集聚效应主导选址逻辑，科创企业偏好产业生态完善的科创载体、产业新城，金融外资企业偏好综合体标杆楼宇，城市板块与楼宇产业定位高度匹配，成为企业选址的核心因素。
投融资与资本市场
中海95亿写字楼CMBS获深交所受理，拼多多接连购置上海办公资产
资产证券化层面，在828新政催化下迎来更明确的政策导向，行业融资逻辑加速从主体信用向项目现金流资产信用切换，CMBS储架发行持续落地，商业不动产公募REITs审核注册节奏提速。
CMBS市场层面，截至2026年10月，中信建投-中海商管1-X期资产支持专项计划获深交所正式受理，拟发行总规模95亿元的储架式CMBS，底层资产聚焦核心城市核心地段优质写字楼。由北京中海广场商业发展有限公司作为发行人，该公司是中海商业旗下持有核心城市写字楼的统一平台，名下覆盖北京CBD中海广场、上海中海国际中心、成都中海国际中心等标杆写字楼物业。
同期市场上多单商业不动产REIT项目同步推进申报与问询，商业不动产REIT赛道供给稳步扩容，底层资产筛选更加看重写字楼出租稳定性、租户质量与长期净现金流水平，优质核心区写字楼资产逐步构成公募REITs的重要储备资产池。
大宗交易端，据观点指数不完全统计，本期公开监测范围录得5宗已落地写字楼大宗交易案例，交易总规模约39亿元，交易总金额较上期有轻微上浮。
整体来看，本期国内商办大宗交易延续结构性行情，纯财务型机构买家依旧保持谨慎，市场交易活跃度集中于上海，同时延伸至杭州、宁波等强二线核心城市。
卖方层面，境外私募基金、港资房企进入存量资产调整周期，加速处置国内成熟商办项目实现退出；买方群体更加多元，覆盖互联网科技、新能源上市公司、企业家家族资本、海外不动产投资机构，自用需求与资产配置需求并行，交易形式包含整栋收购、股权交易、单层购置等多种类型，资产价值进一步向城市核心区位、成熟带租约标的集中。
其中，本期拼多多以13亿元收购位于上海长宁区晶耀虹桥综合体的T5栋写字楼。该项目由铁狮门联合日本三菱地所及长宁区政府下的开发商新长宁集团共同开发。总建筑面积约16.3万平方米，包含五栋甲级写字楼及2.7万平方米商业配套，2025年11月竣工，位于地铁2号线与15号线娄山关路站上盖，距虹桥机场约7公里。T5栋是五栋楼中最小的建筑，10层高，建筑面积2.16万平方米，成交单价约6.02万元/平方米。铁狮门合资方于2021年以51亿元拿下该地块，整个项目开发投入超过80亿元。
包括本期标的在内，拼多多在四个月内连续完成三宗办公物业购置，从长期奉行轻资产运营的互联网企业切换为商办大宗交易市场的重要买方。此前两笔分别是2026年6月以33亿元整栋收购陆家嘴星展银行大厦，总建筑面积约4.6万平方米，单价约7.2万元/平方米，刷新2026年上半年上海商办大宗交易单笔金额最高纪录；同期以约12亿元购置雄安新区电建智汇城12层独栋办公楼。加上此次晶耀虹桥T5栋，三笔交易合计金额约58亿元。
拼多多从轻资产到连续购置办公资产的转变，表明互联网头部企业的资产配置逻辑正在发生根本性切换。在核心城市商办资产价格回调、企业现金储备充裕的双重条件下，自持办公物业从单纯的财务负担转变为兼具成本锁定、资产保值和战略载体功能的综合配置。
办公空间服务
存量复签扩容成新增长曲线，品牌扩张能力分层定型
办公空间服务商层面，本期灵活办公行业延续高质量扩张逻辑，IWG集团、WeWork中国、创富港、高格办公空间等多家头部服务商集中完成新项目签约与开业，布局覆盖一线、强二线及香港市场，进驻载体涵盖核心CBD综合体、科创大厦、TOD枢纽物业、产业园配套楼宇。
其中IWG集团为本轮扩张最为活跃的品牌，共计6个网点新开业，落子上海、苏州昆山（两处）、北京、济南、西安五城，包括上海中邦太古汇、苏州昆山汇金财富广场、昆山创业大厦、北京南中轴数智大厦、济南绿地国金天地、西安软件园零壹广场等。从选址特征看，品牌明显向产业载体与城市综合体双向倾斜，不再局限于传统的核心写字楼。
创富港持续聚焦中小团队高性价比标准化赛道，本期新增北京、香港、深圳多个网点。北京苏州桥长春桥店面积1272.47平方米，适配1‑12人团队；香港湾仔安康大厦完成扩建，持续夯实粤港澳跨境市场；深圳同步签约岭尚时代园、东盟大厦两个项目，单店规模301‑2080平方米，主打1‑9人小微企业，配套共享前台、快递代收、小时预约会议室、洽谈休闲区等标准化配置，承接初创企业、异地分支机构轻量化办公需求，粤港澳大湾区仍是其核心扩张阵地。
存量复签扩容成为重要的增长路径。如高格办公空间苏州苏城商务中心二期签约、南京江亚蕾奥中心二期开业，均依托一期良好运营基础获得业主的追加合作；WeWork香港第6社区，则是在和冯氏集团长达8年合作基础上的再度落子，这均表明业主方的评估标准已从品牌背书转向出租率、续约率和客户质量的实绩验证。
整体来看，当前灵活办公赛道的品牌扩张能力分层已经定型。不同服务商基于自身客群定位、资产适配能力形成差异化路径，续约与二次合作正在替代粗放式新签拓店，成为检验头部品牌扩张质量的核心指标。在办公楼开发端持续收缩、存量资产盘活诉求抬升的大背景下，具备成熟运营体系、可验证运营实绩的灵活办公服务商，正在成为存量楼宇供给和企业租赁需求之间的关键承接载体。
本文节选自《自用买家“撑场” | 2026年10月商办与办公空间发展报告》
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