快讯背景：2026年10月23日，国泰海通中建租赁住房REIT发布上市交易公告，产品将于10月28日正式在上交所挂牌交易，交易代码508095上海证券报。
本次上市是中国建筑旗下首单保障性租赁住房公募REIT落地，底层资产锁定上海松江大型人才公寓项目，标志着大型建筑央企正式完成保租房“投融建管退”全链条闭环，为全国建工类国企盘活存量住房资产提供可复制范本新浪财经。
这也意味着租赁住房REIT阵营再添央企主力，保租房资产证券化由地方国企主导，逐步走向央地协同并行的新格局。
▲上交所发布国泰海通中建租赁住房REIT上市公告
01
央企成熟资产打底夯实
REIT长期收益底盘
国泰海通中建租赁住房REIT是国内保障性租赁住房公募REIT赛道里纯正的央企基建类产品，基金合同生效日为2026年9月20日，整体存续期限长达62年，长期运营属性突出。
本次基金总发行份额5亿份，发行单价2.735元/份，总募集规模13.675亿元；公众投资者认购热度远超预期，发行首日便触及募集上限，发售环节提前结束，充分体现资本市场对核心城市保租房资产的认可。
资产运营层面，首发标的中建・幸孚+公寓已稳定运营超过5年，项目整体出租水平长期稳定在高位；基金测算数据显示，2026年四季度至年末可供分配金额3885.12万元，2027年全年可供分配金额5176.74万元，连续两年现金流分派率稳定维持在4%左右，租金收益具备极强确定性。
原始权益人中建资本背靠中国建筑庞大的住房资产储备，中建东孚作为全国保障性租赁住房建设主力，持续储备大量R4租赁住宅用地与人才公寓项目，能够持续为这只REIT输送后续扩募资产，为产品长期扩容提供充足储备池。
URI城市租住认为，稳定的租金现金流、稳健的分红预期与央企海量资产储备，共同构筑这支REIT持续运作的基本面支撑。
02
松江科创走廊核心资产入池
锁定产业租客稳定需求
本次REIT唯一底层资产坐落松江区中山街道，地处长三角G60科创走廊核心策源地，是松江区体量最大的市级人才公寓，也是上海首批城市建设者之家，租户来源高度集中于周边科创企业职工、高校毕业生，租住需求持续性极强。
项目明细
中建・幸孚+公寓（上海松江店）
区位：上海松江区中山街道，紧邻G60科创走廊产业集群
总建面：14.32万㎡；保障性租赁住房合计2432套，配套商业与地下车位若干
投运：2021年11月正式运营，运营周期成熟稳定
项目估值：12.90亿元，与本次募集资金规模基本匹配。
URI城市租住观察到，项目选址跳出传统中心城区，锚定产业园区集聚的科创板块，租客以企业定向租住为主，相比纯市区散租公寓，租户租期更长、租金收缴率更高，能够有效对冲短期租赁市场波动。项目户型覆盖一居至三居，兼顾单身青年与小型家庭租住需求，客群覆盖面更广，进一步降低空置风险。
资产布局避开中心城区白热化竞争，锚定产业人口聚集的近郊科创板块，走出一条“产业配套+人才安居”的保租房开发路径，让资产收益不再单纯依赖城市核心地段红利。
03
全流程高效落地央企
资产闭环模式得市场验证
URI城市租住观察到，该项目从拿地培育、资产孵化到公募REIT成功上市，全流程节奏清晰、推进高效。项目地块早在2018年就以较低楼面价获取，拿地成本可控；历经三年建设培育，2021年正式投入运营，待出租率与现金流稳定达标后，即刻启动公募REIT申报工作，完全契合公募REIT对成熟运营资产的硬性准入门槛。
项目能够快速完成上市落地，是多方主体协同发力的结果：原始权益人中建体系完成资产拿地、建设、运营全周期培育，把沉淀在不动产里的重资产资金通过资本市场快速回笼；管理人国泰海通资管完成项目尽调、产品架构设计、申报材料递交等一整套流程；运营方中建东孚长期负责公寓日常运营管理，持续稳住出租率与租金回款，为产品达标上市筑牢运营根基。
这套“拿地建设→长期培育→成熟后证券化退出→回笼资金再投入新项目建设”的循环模式，把重资产一次性投入，转化为资本市场可持续滚动开发的资金，彻底打通央企保障性租赁住房投融建管退完整闭环。
URI城市租住锐评：中建保租房REIT成功上市，意味着央企正式全面入局租赁住房公募REIT赛道，不再只有地方城投国企单打独斗，保租房资产盘活迎来央地双轮驱动新阶段。
但切忌盲目跟风复制这一模式：本项目能够实现稳定4%左右的分派率，离不开上海一线城市的产业人口支撑、极低的土地获取成本以及成熟稳定的产业租客客群。URI城市租住调研全国多数三四线城市，建工央企手里的存量租赁住房项目普遍面临产业人口不足、租金天花板偏低、拿地成本居高不下的现实难题，即便本次跑通流程，短期内也较难复刻上海项目的收益水平。
URI城市租住认为，未来租赁住房REIT扩容不会全国遍地开花，只有一线与强二线城市产业园区配套型保租房，才能持续满足公募REIT的收益门槛；单纯依靠区位红利、面向散客的普通公寓，很难进入常态化资本化通道。
数据来源：公开数据复核、URI调研及data bank
撰文: URI研究中心
内容审核:繁花
内容复核:韩晓
运营编辑:树懒
热门跟贴