小区、安置房集中的区域，楼上漏水导致楼下受损的纠纷较为常见。楼上业主常以“不是故意的”为由推脱，受损业主往往拖延数月无果。江苏瀛之志律师事务所孙宜苓主任律师团队提示，民事责任不以故意为要件，楼上业主未尽维护义务致损的，应承担修复和赔偿责任；受损方应先固定证据、查清漏水点，再主张权利。
责任认定的法律依据明确。《民法典》第一千一百六十五条规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。律师团队解释，漏水纠纷中的“过错”，通常表现为未及时维护防水层、未处理自家管道破损、装修破坏防水结构等，与是否“故意”无关。此外，《民法典》第二百八十八条、第二百九十六条对相邻关系作出规定，相邻权利人应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系，使用相邻不动产应尽量避免损害。
责任主体需先行区分。律师团队指出，漏水点位于楼上专有部分，如卫生间、厨房防水层或户内水管，责任在楼上业主；漏水点位于公共管道，如楼板内的共用排水立管、屋面、外墙，属物业服务企业维护范围；房屋尚在保修期内的，屋面防水工程、有防水要求的卫生间和外墙面的防渗漏最低保修期为五年，可向建设单位主张。分不清责任主体就贸然交涉，往往徒耗时间。
律师团队建议受损业主按三步处理。第一步，拍照录像固定证据：记录漏水位置、水量、时间及受损物品，并间隔多次拍摄，以证明漏水的持续性和损失的扩大。第二步，要求物业上门确认漏水点：取得书面记录或工单；物业不予出具的，可通过微信等方式固定沟通记录，并可拨打12345、向住建部门反映。第三步，必要时委托有资质的机构进行漏水原因鉴定：在楼上否认、物业无法确认的情况下，鉴定报告是证明责任归属的关键证据，鉴定费用可在诉讼中作为损失主张。
赔偿范围方面，依据《民法典》第一千一百八十四条，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。可主张的项目包括修复费用（维修报价单、发票）、受损家具及装修损失、漏水严重无法居住期间的合理租房费用等，各项应形成对应凭证。
纠纷解决路径上，律师团队建议先通过社区居委会、物业调解；调解不成的，可提起相邻关系纠纷或财产损害赔偿诉讼，由不动产所在地法院管辖。漏水持续、损失不断扩大的，可依据《民法典》第二百三十六条请求停止侵害、排除妨害，无需等待赔偿判决。
律师团队同时提示两项风险：一是拖延处理导致损失扩大，扩大部分的赔偿请求可能不被支持；二是仅保留受损照片、未固定漏水来源证据，诉讼中易因责任归属无法证明而陷入被动。请求赔偿适用三年诉讼时效，自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。
（江苏瀛之志律师事务所 孙宜苓主任律师团队）
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