10月26日，位于北京市丰台区太平桥板块、由保利发展开发的新项目“京华曜”公布了选房规则：在20万元认筹基础上，另设升筹机制——升筹100万元起，分100万、300万、500万三档，档位越高，11月1日开盘选房时越靠前，每高一档提前约1分钟。这意味着，购房人若想拿到好楼层、好单元，需额外备出500万元。升筹规则一经公布，便受到业内和购房人的广泛关注，并引发热议。有消费者直言，这套选房规则缺乏透明度与公平性，是把“购房意愿”变成“资金实力”的比拼。那么，收取高额升筹金等做法是否合乎规范？北京青年报记者就此进行了深入采访。
事件：新楼盘选房规则被指“筛选钱包”
如果升筹到500万，就能第一批选房；不升筹，只能等第四批。近日，保利·京华曜项目公布的开盘规则，在意向购房人中炸开了锅。
已缴纳20万元认筹金的王宁（化名）告诉北京青年报记者，上周末他接到销售人员通知：项目定于11月1日晚开盘，10月26日至31日中午12点前，认筹客户可对20万元认筹金进行“升筹”，升筹金额直接决定选房次序——500万元档：最先选房；300万元档：延后一分钟入场选房；100万元档：第三批选房；仅缴20万元认筹金：最后一批入场。
王宁表示，自己前期因为看好项目才交了认筹金，如今却被告知“不加钱就靠后站”，既是对早期认筹客户的不公平，也严重影响了购房体验。
更让他难以接受的是升筹门槛本身——最高500万元，按照京华曜124平方米1300万元的起步户型计算，500万元接近40%的首付了，甚至超过了北京首套房商业贷款最低15%首付的标准。“我买一套1300万的房子，首付15%也就195万，现在让我先押500万才能优先选，这不是筛选客户，是筛选钱包。”
有业内人士向北青报记者透露，新房开盘前收取认筹金确属行业惯例，核心目的是从大量看房客户中筛选真实意向——比如推出300套房，前期到访登记可能超千组，20万元左右的认筹门槛可将有效客户压缩到更真实的范围。目前多数新盘的认筹金都在20万元上下，规则相对统一。
“但京华曜500万元升筹，已经远超正常筛选逻辑。”该人士直言，这更像是开发商迫于年底回款和业绩压力，通过高额资金占用倒逼购房人提前锁定大额款项。“这并不是行业的普遍做法，同在本周开盘的北五环某住宅项目，20万元认筹的客户都将统一采取公证摇号选房，规则完全透明。”
一边是“交钱多就先选”，一边是“摇号定顺序”——两种选房规则的对比，将京华曜推上了“公平销售”的风口浪尖。
关注：折扣与付款比例绑定引质疑
不仅如此，另一位参与认筹的购房人蒋女士也透露，除了升筹以外，京华曜项目还有另一层绑定：将销售价格与首付比例直接挂钩。销售人员介绍，20万元认筹可享99折，最少100万元的升筹后，额外叠加两个99折；在此基础上，首付30%再加一个99折，首付超过50%加两个，首付超过70%加三个，全款则叠加四个99折。这意味着，全款客户相较最低首付客户，仅折扣一项就相差约4个百分点——以1300万元的起步价计算，价差超过26万元。
对于购房人提出的质疑，销售人员回应称，认筹、升筹和高首付比例都是“基于自愿原则”，并非强制；但参与其中，确实能享受到更多折扣优惠。
一位不愿具名的房企营销负责人向北青报记者表示，这种“折扣与付款比例挂钩”的本质，是将回款的时间成本折算进价格体系，尤其是在现房销售政策背景下，开发商更倾向于用折扣换取即时现金流，相当于用利润贴补资金成本。
但该人士也强调，企业的回款诉求可以理解，但千万级改善楼盘若将选房顺序和折扣都与资金量深度捆绑，容易放大购房人对“资金优先”选房策略的情绪反弹。他特别指出，如果在销售过程中，销售人员采用了“不升筹、不提高首付就选不到好房子”之类的话术，不仅会拉低购房人的实际体验，更容易引发对项目销售合理性与合规性的质疑。
聚焦：上亿元升筹金谁来监管
业内人士和部分购房人更多的疑问还集中在升筹金的管理上。
根据京华曜项目官方海报，目前累计认筹已超300组。按每组20万元认筹金计算，仅认筹环节沉淀资金就超过6000万元。若叠加升筹规则——300组客户中即便只有一半参与，按最低100万元、最高500万元分档测算，额外占用的账面资金规模可达1.5亿至7.5亿元。
这笔钱是“诚意金”还是“预付款”？打入的是预售资金监管账户还是企业一般账户？未选房客户原路退回需要几个工作日？资金被占用期间的利息收益归谁？多位购房人表示，开发商应该给出更清晰的解释。
另一家北京房企的资深人士向北青报记者表示，京华曜项目升筹的本质上是企业在资金和业绩双重压力下的选择。2024年，保利发展联合北京建工以89.01亿元竞得海淀永丰地块，成交楼面均价约5.96万元/平方米，随后打造为嘉华天珺项目。该项目几经规划调整，取消大户型，主力户型转向88平方米、99平方米的中小户型以价换量。截至10月28日，该项目1276套房源网签率约34%，网签金额约37.1亿元。2025年2月，保利发展又联合中国金茂以87.295亿元夺得朝阳区三间房双子地块，其中一块由保利北京公司独自操盘，定名朝观天珺。截至10月28日，该项目656套总房源累计网签293套，去化率约44.6%，网签金额约31.16亿元。“中指研究院公开发布的数据显示，今年1—9月北京房企销售业绩排名中，保利发展以119.7亿元位列第十位。但永丰、三间房项目去化或许不及保利之前的预期。”也正是如此，该人士分析，京华曜项目或被保利视为扭转局面的关键一役，百万升筹方案的出炉，或许基于这些背景。
看法：升筹规则踩中多条法律红线
北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师在接受北青报记者采访时表示，京华曜项目的升筹方案，既侵害了购房人作为消费者公平交易的权利，也涉嫌违反北京市住建委的相关政策规定，属于违规行为。
第一，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定，消费者享有公平交易的权利。王佳红表示，“就这个项目来说，开发商正是通过设置差别化金钱门槛，排除经济条件一般购房者的公平选房机会，本身就已经破坏了消费者公平交易的权利，同时该升筹规则是以额外交钱作为优先选房的前提，加重了普通购房者负担、排除消费者公平选择权。”
第二，开发商通过升筹的方式人为地设置优先选房的条件，作为购房人特别要关注升筹的费用是否计入总房款中，是否属于合同备案价中的部分，若是不在购房合同中，或者不属于备案价的范围，开发商的行为涉嫌违反住建部《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，属于以附加条件限制购房人合法权利、变相价外加价、炒卖房号的行为，这属于典型的附加不合理交易条件的乱象类型。
第三，无论是认筹的费用，还是升筹的费用，都应该属于房屋总价的一部分，都应该在房屋价格备案的范围内，也是为了保障资金交易的安全性，都应该列入资金监管账户，不能进入开发商的其他账户。
对于退款机制，王佳红律师特别提醒购房人注意风险：“如果升筹协议未明确约定退款期限、退款路径及资金占用期间的利息归属，一旦发生纠纷，购房人将面临举证困难。建议客户在支付前要求开发商出具书面退款承诺，并确认收款账户为预售资金监管账户。”
针对上述问题，北青报记者向保利发展北京公司营销负责人发送了书面采访提纲，但截至发稿时，北青报记者并未收到相关回复。
文/北京青年报记者 李桁
编辑/刘忠禹
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