来源：市场资讯
（来源：中国房地产报大湾区）
“口岸把两座城市缝在了一起，房子只是针脚。”
程国飞/发自深圳
近日，历时七年重建的新皇岗口岸正式开通运行。口岸实行“一地两检”“合作查验、一次放行”，旅客通关时间压缩至约5分钟，并维持24小时通关，开通首日出入境客流达7.95万人次。
“以前过关像出远门，现在拍卡即达。”10月27日，笔者在现场走访时遇到刚从香港过来、正随中介查看皇御苑房源的香港买家陈先生。
他看中一套42平方米的一居室，总价不到200万元，称“租出去能抵掉大半月供，我才下决心买”。随着口岸升级释放的跨境通勤红利沿深港交界线传导，深圳住宅市场中“低总价、高租金”的小户型，正成为港人看房客最先聚焦的房源。
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通关快了，租房、看房的人也多了
新皇岗口岸开通后，口岸跨境客流持续高位运行。笔者在口岸周边的皇御苑片区走访时看到，不少拖着行李箱的港人出关后并未急着转乘地铁，而是拐进口岸旁的房产中介门店。
深圳中原地产某门店店长告诉笔者，新口岸启用前后，门店接待的港人看房客比年初多了四成以上。“以前店里随便能拿出三四十套出租钥匙，现在整个小区可能只有四五套在放租，好房源一放出来就被租掉。”
皇御苑一套68平方米的两房，月租已从去年不到6000元涨至6700元；42平方米户型月租在4600至4700元之间。除了租赁市场，近期买卖市场的港人咨询量也明显增多。笔者走访多家中介门店了解到，新口岸开通前后，港人买家咨询购房政策、首付月供、口岸新盘和二手小户型的情况较此前明显增加，部分看房客从“只看租”转为“租购同问”。
有中介人士表示，过去港人客户多以问租、短住为主，近期主动询问限购政策、按揭利率和转手流动性的买家多了起来，“有些人先租一套住下来，体验通勤，再决定要不要买”。
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看房热度并不只停留在二手市场，福田、罗湖多个新房项目的售楼处里，港人客户的身影也明显多了起来。笔者走访位于皇岗口岸附近的卓越缦悦项目时，销售人员正在接待一组从香港过来的看房客。她向笔者透露，该项目港人客户占比约两成至三成。
在福田上下沙片区，金地环湾城相关人员表示：“项目紧邻皇岗口岸与福田高铁站，从福田高铁站到香港西九龙仅需14分钟，全程通勤耗时不足半小时，契合港人双城生活的实际节奏，目前该项目港人购房占比约10%。”
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“低总价、高租金”房源受青睐
深圳贝壳研究院监测数据显示，2026年上半年香港买家购入深圳二手房的成交中，罗湖区占比达53.5%，龙岗和福田分别以14.4%和13.9%紧随其后；50.8%的港人买家选择200万元以内房源，90平方米以下中小户型占比达84%。这组数据勾勒出的，是一幅高度集中的置业地图：口岸附近、小户型、低总价，几乎成为港人北上买房的“标准画像”。
罗湖成交量大的优势，源于三口岸通勤的叠加效应与价格门槛的双重支撑。罗湖二手房大多房龄老，均价低，与港人“小户型、低总价、易转手”的偏好高度吻合。如置地逸轩，26平方米至31平方米的单房总价约140万元至170万元，一房户型月租金可达5500元至7000元；两房总价290万元左右，月租7000元至9000元，年化租金回报可达3.5%至4%。
低总价打开的是上车门槛，高租金算的则是持有成本。笔者走访中发现，港人买家普遍将“月租能否覆盖大半月供”作为决策的关键指标。中介人士向笔者转述，有香港买家近期全款购入皇御苑一套42平方米一居室和一套58平方米两居室，计划自住一居室，另一套两居室用于出租，每月收租约6500元，做长线投资。他的判断很简单：口岸24小时通关之后，小户型的租客来源只会更多，空置期只会更短。
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租金账与“双城生活”的务实选择
港人北上置业，算的从来不止一笔账。香港小户型毛租金回报率看似不低，部分房源可达4%左右，但差饷、地租、管理费、物业税，加上旧楼不定期的大额强制维修费用，净回报与深圳同档次房源并无明显差异。香港毛回报率高，但“落袋的部分要打明显折扣”。这正是越来越多港人把账本翻到深圳一侧的原因。也有香港买家表示，除了租金账，更看好深圳的发展前景和口岸片区的长期价值。
一位长期观察深港楼市的业内人士表示，从“北上消费”到“北上置业”，新皇岗口岸的“5分钟通关”正把深港之间的时间距离压缩到前所未有的程度。对精于算账的香港买家而言，低总价、高租金、快通勤三者交叠的房源，成为这一轮跨境置业潮中最先被看见的标的。而更值得期待的，是通关便利化背后深港融合的加速度。当跨境通勤、消费、就学、医疗和养老的衔接越来越顺，当两座城市在规则、服务和生活方式上越走越近，港人北上置业就不再只是一笔“算得过来”的账，而是双城生活自然生长出的一部分。口岸附近低总价小户型最先被看见，是因为它站在融合的最前沿，未来随着深港融合程度越来越高，会有越来越多的港人不再把深圳的房子当作“跨境资产”，而是当作一个不必反复计算、可以安心住下去的家。
值班编委：马琳
责任编辑：程国飞
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