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关于国内的房地产市场，高盛最近发了一篇研报，给出的观点可能与大多数人认知有一点相悖了。

高盛摸底了18个城市作为样本，这些城市楼市的名义去化周期是有7年的，但实际上能达到可售条件的房源只够卖27个月，也就是说只能卖到2028年。到了2028年，可售的新房供应将会出现断崖式下滑，一线城市会来得更早一些，2027年就会迎来拐点。

乍看这一观点，是不是与大家对楼市的惯性认识有很大的差别。最近几年，相信在大家对楼市的概念里，房子应该是多得卖不完，所以才要去库存。而如今高盛对这18个城市的楼市库存这么一盘点，似乎情况又有些不一样了。

实际上，去看国家统计局的数据就知道了。今年以来，新建商品房待售面积已经是连续降了7个月。待售3年以上的面积下降幅度则是更大的。9月末这一数据是下降了5%。

所以说市场是一直在变的，千万不能还用一成不变的眼光去看待楼市。这几年，随着各项楼市支持措施的出台，存量的库存其实也已经去化得七七八八了；同时也在控制新增供应。

楼市库存去化加速，而新增供应减少。所以，新房市场的供求关系也已经在发生着微妙的变化，尤其是大城市的新房市场。

而8月28日出台的商品住房销售制度新政，提高了商品住房的预售门槛和明确要推行现房销售。无论新制度下的预售还是现房销售，都对开发商的自有资金要求大大提升了，这将会导致部分开发商退出，即便不退出的，大概率也会减少同一时间阶段的住房项目开发数量或是减缓开发进度。

这样一来，在接下来就会进一步的加剧新房供应的减少，新房的供求关系或将会很快的得到改善，新房的房价也有望率先稳起来。

当然，也如上文分析一样，这种回稳也会先在大城市的楼市中体现出来。今年以来，以上海、深圳为代表的大城市的楼市已经出现了止跌回稳的态势，无论是楼市成交量还是房价，均出现了回暖的迹象，呈现出了典型的“量价齐升”的局面。在当前阶段，这是楼市企稳的重要的特征。

楼市调整到今年，已经有5-6年了，部分城市也开始出现了回稳的迹象了。过去楼市的调整存在周期性变化的必然，当然也有一些市场情绪化的作用，有些城市的楼市调整是有些过度的。

随着楼市在过去积累风险逐渐出清，市场也慢慢回归理性，也会进行自发性的调节，下跌过度了自然也会先反弹。再加上各项支持措施的不断出台，也支撑着楼市的止跌回稳。

新房相较于二手房，包袱更小，新增供应更容易控制，更容易率先稳住。