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一、基本情况

项目在通州武夷花园/运河核心区，芙蓉东路1号。早期楼栋约2011年交房，五期峰景约2019年交房，所以同一个小区里，最早一期和最新一期相差快十年

规模很大：13栋、5000多户，容积率约2.4–2.48，部分楼栋总高40层。主力户型69–140㎡，覆盖一到三居，少量更大户型。

价格要分新房尾房和二手看：

  • 新房尾房：工抵房口径，69㎡约274–290万，88㎡约380–402万，124㎡约585万，139㎡约669–720万。
  • 二手挂牌：平台均价约4.09–4.24万/㎡。
  • 实际成交：同小区从3.3万到4.5万/㎡都有，差在楼栋、楼层、朝向、装修。

所以看房时建议关注具体房源单价。临河、中高楼层、无遮挡的房源通常更贵；临街、低楼层、朝向一般的，议价空间更大。

二、优点

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  • 地段成熟：运河商务区旁，商业、医院、公园都长好了，不用赌规划兑现。
  • 现房看得见：园林、噪音、采光、电梯、物业维护都能现场验。
  • 园林口碑好：水系、亭台、拱桥、活动区都有，业主评价像公园一样。
  • 总价门槛相对友好：89㎡两居回到398–400万区间，在运河核心区算够得着。
  • 生活成本低：物业费3.28元/㎡/月，民水民电集中供暖，长期持有压力小。

三、短板

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  • 地铁不近：距6号线北运河西站约1.8–2.3公里，步行25–30分钟，日常更像公交接驳或自驾。
  • 户型偏老：十年前设计，通透性、面宽不如现在新盘，中间套采光更要现场看。
  • 大盘人多：5000多户，部分楼栋40层，早晚高峰电梯、车位有压力。
  • 得房率一般：约72%–78%，属于上一代高层正常水平。
  • 新旧楼栋品质拉得开：早期楼栋房龄15年，五期峰景新不少，但价格也高一截。

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