来源：市场资讯
（来源：半两财经）
10月26日，丰台太平桥板块保利发展新项目“京华曜”公布选房规则：在20万元认筹基础上另设升筹机制，100万元起，分100万、300万、500万三档，档位越高开盘选房越靠前，每高一档提前约1分钟。这意味着购房人若想拿到好楼层、好单元，需额外备出500万元。有消费者直言，该规则缺乏透明度与公平性，是把“购房意愿”变成“资金实力”的比拼。收取高额升筹金等做法是否合乎规范？半两财经就此展开调查。
升筹定序，钱包成门槛
保利·京华曜项目开盘规则引发争议。购房人王宁质疑，按1300万元起步户型计算，500万元接近40%首付，远超北京首套房15%商贷首付标准，“这不是筛选客户，是筛选钱包”。
业内人士指出，20万元认筹金筛选真实意向属行业惯例，但500万元升筹已远超正常逻辑，更像开发商迫于年底回款压力倒逼购房人锁定大额款项。同期北五环某项目则统一公证摇号，规则透明，两相对比将京华曜推上“公平销售”风口浪尖。
折扣绑首付，价差逾20万
除升筹外，项目还将折扣与首付比例挂钩：20万元认筹享99折，升筹100万元叠加两个99折，首付30%再加一个，超50%加两个，超70%加三个，全款叠加四个。
以1300万元起步价计，全款与最低首付客户价差超26万元。销售人员称均“基于自愿”，但房企营销负责人坦言，本质是将回款时间成本折算进价格体系，用折扣换即时现金流。若销售人员以“不升筹就选不到好房”话术引导，更易引发对销售合规性的质疑。
亿级资金池，监管存盲区
京华曜项目海报显示累计认筹超300组，仅认筹环节沉淀资金即超6000万元；若半数参与升筹，按100万至500万元测算，额外占用资金可达1.5亿至7.5亿元。这笔钱是诚意金还是预付款？打入监管账户还是一般账户？退款时限、利息归属均无明确解释。
北京金诉律师事务所律师王佳红指出，升筹方案涉嫌违反《消费者权益保护法》公平交易权及北京住建委相关规定，若升筹费未计入总房款或备案价，属变相价外加价、炒卖房号；认筹与升筹资金均应纳入预售资金监管账户。她提醒购房人支付前须索要书面退款承诺并确认收款账户性质。截至发稿，保利发展北京公司未回应半两财经的采访。
这并不是行业的普遍做法，同在本周开盘的北五环某住宅项目，20万元认筹的客户都将统一采取公证摇号选房，规则完全透明。
文｜李桁 摄影｜李桁
编辑｜何登峰 实习生｜吴宗源
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