10月28日，828新政实施细则出台的第30天，上海终于动了。
第十一批次拟出让清单正式亮相，共两宗地，分别位于浦东新杨思和宝山南大，计划11月下旬交易。
两块地，虽然体量不大，但都挺精品。
新杨思地块，浦东改善客群盯了很久，属于金色中环核心带。南边就是嘉里 + 华之门刚拿下的大型商业综合体，地铁、学校、公园全是明牌落地。
宝山南大智慧城，则是中心城仅剩的成片开发科创板块。周边300 亩中央公园已经建成，万象汇在建，产业和配套兑现速度很快。
几个在沪房企投拓口子上的朋友告诉狗蛋：放到以前，这两块地大概率会被当成香饽饽。
但这次真不好说。
原因大家心知肚明。
9月28日晚，上海四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，当天施行。
浦东新杨思和宝山南大地块，是上海细则落地后：
首批进入出让程序的住宅用地。
换句话讲，两块地的参拍房企，也将是：
上海首批参与现房新政实践的房企。
狗蛋说，无论什么时候，大家都喜欢称赞敢于第一个吃螃蟹的人。
但同时，也都不喜欢当第一个吃螃蟹的人。
相比于828新政，上海细则核心变化主要有几点：
一是销售门槛提高。
全国新政仅要求现房项目完成竣工验收，即可办理销售备案，属于 “工程完工” 标准。上海则将标准拔高至完成房屋首次登记（取得大产证）后。
二是土地款可以分期缴纳。
首付30个自然日内不低于50%，余款原则上可以一年内缴清。但是，出让价款缴清后，才能办土地使用权首次登记、核发第一批次预售许可。
三是定金制比例规定为3%。
相比之下，北京1%，广州5%，杭州5%，上海属于中间水平。
条款上有放松，有收紧，但无论松紧对于房企而言：
都是新的枷锁。
据中指研究院数据，828新政后首月（9月），300 城宅地成交同比降 34.6%。拿地超10亿的企业仅 31 家，比去年同期减少16 家。
现房销售新规提高预售门槛至主体封顶，影响绝对不止拉长房企回款周期这么简单。
有朋友告诉狗蛋，828 新政后，各大房企都在做一件事：
重新算账。
旧的投拓模型，已经很难适应未来的环境。
北京新政后首场土拍，驼房营地块暂停出让。10月12日，郑州二七区宅地限时竞价，全场沉默。
财务成本增加，销售价格预期也势必提升，成本更高的新项目能否竞争得过成本更低的项目？
这对房企而言是决定项目生死的关键问题。
大家都需要时间，把账算清楚。
上个月，广州白云区开了一场土地沙龙分享会，前半场惯例介绍了三宗地块，后半场，话题全跑到了828新政上。
参加完会议的人出来感叹：
房企们第一次把问题问到那么细。
细到，规划河道什么时候修？拆迁清场什么时候完成？过去不是问题的问题，都变成了锱铢必较。
需要时间的不止房企。
供应端，一线城市罕见出现了集体空窗。
北京、上海、深圳 10 月均无宅地出让。
仅有土地挂牌的是广州，有两宗，是9 月1日、2日挂牌的，距828 新政时间很近，是早就计划好的。
现房销售地块竞拍条件该如何设定？配套融资政策该如何调整？特别是对于一线城市来说，需要考虑的更多。
但地方总是要卖地的。
初步能给出的解题思路，大致就那么几条：
小而精，降门槛，让空间。
新杨思地块，原本是一宗 50 亿级的整幅大地块，特意拆成两半，先推北半幅，总价直接降到30亿级。
南大那块，用地面积不变，容积率由2.5调整至1.36，建筑高度由50米调整为36米。
上海正在尝试。
唯一的问题是，这样程度的让步，是否能帮助房企把账算明白？
这场土拍的结果，甚至过程，都将成为这个问题的答案。
拭目以待。
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