澳洲地产大亨，McGrath Estate Agents创始人John McGrath发文抨击艾博年政府的税改措施，批总理“把所有人征税征到死”。
全文如下：
John McGrath发布了《McGrath报告2027》。
过去一年并不沉闷，商业环境也远非一切照旧。
事实上，自约20年前开始发布报告以来，我们看到的变化之大，没有哪一段比去年《McGrath报告》发布以来更明显。
下面就来看看我认为当前最值得关注的几个问题。
市场撞上了墙
澳洲住宅房产从来不是“一个市场”。但公平地说，在2026年2月或3月之前，大多数市场都更有利于卖家。此后，大多数市场迅速转向买家一方。
我进入这个行业已经超过40年，这是经历的第八次市场调整。就我记忆所及，房产价值从未下跌得如此之快。数据也支持这一判断：目前澳洲这轮跌势正朝着超过2022至2023年调整的方向发展。
各数据机构公布的跌幅为个位数。悉尼房产价格较2月高点下跌了8.6%；截至2026年9月底的三个月内，97%的首府城市城区房产价格都下跌了。
悉尼房产市场较2月高点下跌了8.6%。图片来源：Destination NSW
但我可以向你保证，从市场一线来看，大多数大都市市场在过去6个月下跌了10%至15%，部分市场更下跌了20%。
悉尼海滨Tamarama最近一宗由抵押权人出售的房产，成交价为2025万澳元，比2022年的购入价低了30%。
剔除滞后数据和惊人的异常值——也就是市场高峰期被过度乐观的买家高价买入的房产——后，大城市的跌幅为10%至15%。区域市场已经横盘，但未来12个月可能会迎来7%至10%的调整。
对于想知道这场自由落体式下跌何时结束的人来说，好消息是：历史表明，大城市已经接近底部。
澳洲最近五次市场调整平均持续12.2个月，平均价格跌幅为6%；最近几轮调整中有7轮的跌幅低于8%。
照目前情况看，最糟糕的时期应该已经过去。但这取决于三点：近期不再加息、失业率不会大幅恶化，以及中东战争得到解决。
对于那些在其他人犹豫时选择现在买入的人来说，好消息是：从历史来看，类似这次调整后的三年内，市场平均上涨了32%。
正如Warren Buffett那句名言：“别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪。”
据McGrath称，艾博年总理（Anthony Albanese）的税收政策变动朝着错误的方向迈出了一步。
预算案的大转向
事实证明，我们的政客既乏味又思想单一。明明作出清晰的竞选承诺，几个月后却只用一句“我们的立场变了”就推翻，他们凭什么能这样蒙混过关？
本届政府的工具箱似乎只有一样东西：税。更具体地说，就是尽可能从这只名为房产的“金鹅”身上榨取税收。
有人告诉过他们吗？如今在悉尼新建一套价值100万澳元的公寓，约38万澳元（接近40%）会变成地方、州和联邦层级的税费及监管成本。
这是国际经济学中心（Centre for International Economics）为住房行业协会（Housing Industry Association，HIA）撰写的2025年报告得出的结论。
报告涵盖商品及服务税（GST）、印花税、开发商征费和基础设施缴款，以及监管和合规成本，还有审批延误的成本。
住房行业协会指出，住房是澳洲税负第二重的行业，仅次于酒类和烟草行业。简单地说：一套新公寓每花1澳元，接近40澳分会交给政府；一套新房则接近一半。因此，当堪培拉寻找谁该为新住房成本负责时，不妨先照照镜子。
联邦预算案提出，从2026至2027年度预算案公布之夜起，取消对购入现有住房的负扣税，同时收窄资本利得税折扣。
这项计划无法改善住房负担能力；如果说它有什么作用，那就是堵住大多数澳洲人实现财务自由的最大途径——住宅房产。
他们难道认为，除了住宅房产，大多数澳洲人过去还有、今后也会有其他途径为自己和后代积累财富？
如果他们愿意睁大眼睛看，解决办法就是增加供应并削减开发成本：
释放合适土地，推进合理的中密度居住项目
解决劳动力和建材成本持续飙升的问题
开辟快速通道，让符合规定的开发项目在数周内获批，而不是耗时数年。
税负过重、审批速度又荒谬地缓慢，正在扼杀房产行业。他们有没有想过如何激发这个国家的活力？如何推动世界级计划，并吸引更多合适类型的投资和人才？还是说，税收大棒是他们沉闷工具箱里唯一的工具？
附言：我投票支持本届政府，所以这并不是出于政治动机。我只是厌倦了缺乏创意和创新，而这正在慢慢扼杀我们的经济。
Albo，拜托你为这个伟大的国家采取行动、注入活力，别把我们所有人都征税征到死！
当心Bathla的多米诺效应
如果你住在悉尼，或从事建筑业，应该听说过Bathla Group近期倒闭。它是悉尼规模最大的住宅开发商之一，于2026年8月进入自愿管理程序，背负约34亿澳元债务，涉及219个项目的债权人索赔。
这些项目的初步价值约为49亿澳元。但在市场疲软之际，其中许多项目现在都必须迅速出售给能够让项目完工的开发商。
我认为，这个数字可能需要下调30%至50%。
不妨看看这场多米诺效应：
贷款方。位于最上游的贷款方为这些开发项目投入超过30亿澳元，帮助它们启动。
承包商和供应商。他们辛苦工作，让这些项目得以建成，但如今其中许多人还没有收到款项。许多工地的施工已经暂停，员工也被暂时停工。
买家。许多人为守住自己的澳洲梦交了10%的定金，最后却发现项目前景岌岌可危。管理人已确认，并非所有定金都存放在信托账户中。
这三类人的资金都面临重大风险。对其他开发商和土地所有者的后续影响可能十分严重。没有人掩盖这场倒闭的事实。但我怀疑，它的影响会远超我们任何人迄今设想的程度，波及范围也会远远更广。
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