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撰文：海哥
亏钱效应拉满，成都大量“明星”次新盘破发。
说实话，在前两年，成都乃至全国楼市都流行一句话：
核心板块，核心产品，能抗跌。
但时至今日才明白，大势面前，根本没有所谓的抗跌与否。
9月，主城武侯玉林板块的次新改善新绿启境，成交了一套198㎡套四，
成交总价665万，单价约33442元/㎡。
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23年6月，项目首批次开盘，198㎡的精装成本价大概是在760万左右，
算上资金成本，亏损大概近百万。
这个位置以及这个产品，在主城都算得上足够稀缺了。
7月，青羊“神盘”西派少城，成交了一套247㎡二手房源
成交总价690万，成交单价约2.79万/㎡。
24年这个号称“抢到就是赚到”的主城超级神盘，
现如今二手也只是在成本价附近，
如果算上持有成本，也差不多破发了。
淘房君问了下，当时抢西派少城没有抢到的一个朋友，如何看待这个价格：
“当时好多人想办法抢这里哦，说的买到少说都赚个一两百嘛，说实话这个价格多半是TZ跑路的，这里都破发，成都其他地方也很难。
但是这里很好租，而且租金收益也还可以，估计后面有机会涨起来”
看来还是充满信心，这是好事。
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最恐怖的是，淘房君认真筛选了一下发现，这两个次新还不是个例，
基本上前两年不少“明星”新盘，在今年流入二手市场的，都只有一个宿命，
破发＋亏钱。
01
锦江金茂府
稀缺产品也破发！
锦江金茂府位于锦江区白鹭湾板块，它也是成都的第二座金茂府。
22年开盘，地块方正，是主城罕见的6F纯洋房新房，
加上“金茂”的BUFF加持，当初还是非常能打的。
主力户型全部集中在165-255㎡全四房，产品力在片区内也属于比较高的。
10月，项目成交了一套164㎡套四，总价468万，单价约28500元/㎡；
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22年开盘，164㎡户型成本总价480-560万。
可惜，尽管占尽主城＋产品力＋稀缺洋房的优势，还是破发了。
02
青羊润府
2年时间亏损近百万！
青羊润府位于青羊区三环外的万家湾板块，紧邻凤起兰庭。
这块地是23年的解除土拍双限后，青羊彼时的“地王”，
华润拿下后也宣称落地润系2.0产品。
项目14栋2T2户小高层，主力户型约143-238㎡，算是片区少有的改善产品。
户型上算是首代的新规产品，配有入户光厅，整体功能性还不错。
但当时开盘的价格备受市场质疑，开得着实有点高。
24年4月项目首批次取证，单价约3.7-4.1万/㎡。
顺带提一句，这个单价已经超过了现在金融城不少核心二手的单价了。
10月，项目首套二手成交出炉，
一套143㎡套四，成交总价410万，单价约28541.6元/㎡，
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24年4月，项目首批取证开盘，143㎡取证单价3.7-3.9万/㎡！
总价成本大概在510-540万左右。
2年时间，房东亏损将近百万。
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03
西派交子
金融城东破发典型！
西派交子位于金融城东也就是林家坝板块。
因为靠近“金三”，它算是前两年成都最火热的板块之一！
无论是土拍还是新房入市的热度。
但有一个问题也很关键，就是没赶上新规2.0，算是新规初代产品。
现在进入二手市场一样的扛不住。
6月中旬，林家坝迎来了板块内首套二手成交：
西派交子，一套143㎡的套四，成交总价500万，成交单价34860元/㎡。
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24年9月项目首批次取证开盘，143㎡成本总价大概在560万左右。
2年时间，小亏60万。
04
远达天宸名邸
大源西破发典型！
前面锦江白鹭湾、青羊万家湾、锦江林家坝，这些主城核心新板块，都基本逃不过破发，
高新的怎么样呢？
大源西一样的。
10月初，位于大源西的远达天宸名邸，成交了一套163㎡套四。
成交总价500万，成交单价3.05万/㎡。
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项目24年5月首批次取证开盘，163㎡的户型，成本总价600万左右。
所以，高新南核心板块大源西，也破发了。
房东亏损大概也超过了100万。
但是不得不说的是，天宸名邸这个项目还是有他的本身的问题，
天宸名邸属于老产品，得房率这块有点老火。
像160㎡的户型，实际套内只有130㎡左右，实得在87%。
160㎡户型图
05
招商中环臻邸
“明星”新规产品也亏！
招商中环臻邸小区处于成华二八板块，楼下就是七中英才。
这个曾经被誉为成都最卷的143㎡，也抵不住下跌的趋势。
项目整体由12栋11-17F的小高层组成，全部南北朝向，整体方正，没有明显短板。
户型更不错，最大的143㎡的尺度感和老产品170、180㎡的无异，甚至更好。
这也成为了当初成都楼市的户型明星。
10月，小区成交了一套143㎡的二手房源，
成交总价356.9万，成交单价25113元/㎡。
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23年4月，项目首批取证开盘，143㎡的户型总价490万左右。
甚至后面还卖到过超500万。
两年时间，房东亏了超一百多万。
也属于是大亏特亏了。
06
中交鹭鸣九章
万象城老产品！
中交鹭鸣九章位于位于双桂路与双成五路交叉口位置，
属于是万象城和攀成钢之间，位置很不错，周围配套也十分成熟。
万象城、环贸ICD、环球汇、塔子山，都很近。
基于地段的原因，项目当初也备受市场改善购房者的关注。
项目占地44.4亩，分两个区域来打造的，一部分是高层，一部分叠拼。
区别于传统的高低配，叠拼和高层之间切割比较规整，且设有独立出入口，对两边基本都没有影响。
高层只有两个精装户型，131㎡和143㎡。
叠拼也是精装交付，分别为建面约195-248㎡三叠，272-293㎡双叠。
产品整体属于老产品，没有现在夸张的得房率和光厅。
10月，项目高层成交了首套二手房源，一套143㎡的套四，
成交总价350万，单价约24416元/㎡。
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23年6月，项目143㎡户型首次取证开盘，总价420万，单价29363元/㎡。
3年小亏70万。
这位置都亏钱，真不知道哪里不亏钱。
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