极目新闻通讯员 国琼
10月1日，汉口洞庭街81号院内，一棵树龄119年的法桐树下，游客端着咖啡穿行于修缮一新的百年洋房间。为保护院内77棵老树，5栋新建建筑只建一层，最高不超过5米。前院一栋建筑檐顶做了半椭圆镂空，让树冠穿顶而出；另一栋建筑斜切一角，为树木让路。
“在规划审批阶段就明确了单层限高的刚性要求，并引入三维模型进行树冠投影精准测算。”武汉市自然资源和城乡建设局相关负责人表示。77棵老树，一棵都不能少。
洞庭81号不是孤例。这片由沿江大道、江汉路、京汉大道和黄浦大街围合的6.02平方公里区域，现存365处历史资源。几年前不少街区还面临管线老化、违建挤占的困境。
武汉的顶层规划定了一条线：片区更新改造比例严格控制在15%，85%建筑予以存量保留。
“大规模拆迁带来的历史文化损耗是不可逆的。”市规划研究院项目负责人介绍。这85%不只是保住几栋文保建筑，更是保住老城肌理和原住民生活网络。
但“不拆”不意味着“不作为”。依托国土空间总体规划，这片区域被细分为六大历史街区，规划了一条南北向慢行主线“历史之径”，用空间动线把分散的街区串起来。在规则框架下，市场主体各自解题：巴公房子用56万块红砖修缮外立面，成为文旅引爆点；咸安坊引入“城市更新合伙人”打造多元业态；延庆里运营前置实现高比例招商；楚宝里探索“织补式更新”，让六成地缘居民原地改善居住条件。
规划部门出台《历史资源保护导则》《街巷公共空间利用导则》，把保护要求、视线通廊、业态准入等提前写进规则。市场主体可以发挥创意，但必须在划定的框架和安全底线内进行。
老房子改造，困难远比新建楼盘多。先是确权。老房子产权复杂，产权人失联、继承关系纠缠、历史档案缺失，咸安坊光摸底就花了近一年。这个环节过不了，修缮开发就没法启动。后来市自然资源和城乡建设局联合市住房和城市更新局出台《关于做好城市更新中保留建筑不动产登记的若干意见（试行）》，打通登记全链条，咸安坊项目拿到“合法身份证”只用了2个工作日。
接着是消防。老建筑多是木结构，间距也窄，套不了现代消防标准。2023年底，市城乡建设、文旅、房管部门联合印发通知，明确了优保建筑修缮的消防审验流程，巴公房子、延庆里等项目的商业活化这才有了依据。
资金方面，历史建筑修缮成本远高于常规新建建筑，规划部门配合财政部门通过发行政府专项债等方式，为片区更新提供资金支持。
留住原住民同样关键。“不大规模腾退原住民”是规划确立的原则。具体做法是分区施策：文旅商业集中在中山大道、胜利街沿线，外围老旧社区以环境整治和居住功能保留为主。天声街菜场升级后依然是菜场，山海关路虽翻新了但老街格局没变。民生路改造中，规划部门配合街道搭建多方议事平台，用“原拆原建”“以租代建”的方式探索空间权益重组。
这些困难，规划编制时未必都能预见到。但逐一应对的过程，本身就是这套更新机制的实际内容。
这套“约束下解题”的空间统筹逻辑获得国家级认可，汉口历史风貌区城市更新实践项目获评“2025年度全国城市更新（历史地段复兴类）优秀案例”。评审方评价：“民生优先、全域统筹”“平衡文旅开发和原住民日常起居需求”“商业活力与生活烟火共生共荣”。
2026年11月初，市自然资源和城乡建设局还将发布一条“烟火江城”体验打卡线路，把巴士、徒步、1.5元民生轮渡和观光巴士缝合在一起，从巴公房子出发过江进入武昌昙华林。
截至目前，汉口历史风貌区内巴公房子、咸安坊、延庆里、楚宝里等项目已陆续对外开放或投入运营，“洞庭81号”于今年10月正式开放。按照规划，片区内还将持续推进存量建筑修缮和街巷环境整治，原住民居住改善与文旅商业活化将并行开展。
（来源：极目新闻）
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