手里一套100万元的房子，到2030年还能值多少？这几年房价到底跌了多少，下跌的根源在哪里，还会不会继续跌，什么时候才可能反转？
回答这些问题，不能靠碎片化信息，也不能靠算命式预测。更可靠的做法是先弄清楚“跌了多少”，再从需求和供给两端找原因，最后才谈得上判断未来。
先看官方数据。按国家统计局70个大中城市二手住宅价格指数测算，全国房价在2021年见顶，到2026年2月累计下跌约22%，回到了2016年的水平。
分城市能级看，北上广深四个一线城市见顶较晚，2023年才到高点，累计跌约18%。以省会和副省级城市为主的二线城市在2021年见顶，跌约21%。
其余三线城市同样在2021年见顶，跌约23%。规律很清楚：城市能级越低，跌幅越大。跌幅在30%左右的，多是牡丹江、锦州、哈尔滨等人口流出城市，或者温州这类曾被热炒的城市。
跌得较少的，是成都、杭州、北京、上海等人口流入、新兴产业较强的城市，以及长沙、重庆这类房价本来就不高的城市。这70个城市的城镇常住人口超过全国城镇人口的一半，代表性很强。
不过，很多人会觉得身边的实际跌幅比这个数字更大。原因之一是，统计局每月只公布环比和同比指数。比如2026年2月，北京环比指数为100.3，即比上月上涨0.3%；同比指数为91.6，即比上年同期下跌8.4%。累计跌了多少，需要用这些数据一步步推算。
每次只看一个月、一年的变化，幅度都不大，冲击自然也没那么直观。
更大的疑问在于，官方数据是否充分反映了市场真实情况。以北京一些典型小区为例，2023年的价格高点大约是2005年的10倍，按统计局数据测算却只有3.6倍。
有人认为这是统计口径造成的：2005年成交的房子多在市中心，2023年则有大量郊区房源。但统计局一再强调，住宅类型、地段等口径始终保持一致。
因此，官方数据普遍被认为偏保守。于是，不少研究者会参考民间数据，例如中原地产二手房价格指数，它覆盖北上广深以及天津、成都6个城市。按这一指数，北上广深平均下跌约40%，天津跌幅超过一半，成都跌约20%，由此估算全国整体跌幅在40%左右。
从北京市场的实际情况看，改善型住房跌了近30%，部分刚需房接近腰斩。中原指数显示北京跌约38%，可能略有高估，但与实际相差不大。
这对普通家庭意味着什么？房产约占中国家庭资产的六成，房价下跌40%，相当于家庭资产缩水约24%。有房贷的家庭受损更重，因为房子贬值了，欠银行的钱一分不少，净资产被进一步压缩。
如果只看城镇家庭，房产的分量还要更重。央行调查数据显示，中国城镇居民家庭70%以上的财富集中在房产上，远高于美国的34%和日本的37%。
一套房往往绑定了三代人的积蓄、养老、教育和安全感。正因如此，房子在中国从来不只是用来住的，它既有居住属性，也有金融属性，国家始终高度重视房地产市场。
那么，房价为什么会跌？住房需求的根本在人。
出生人口从2016年接近1800万的峰值，降到2025年不足800万，而每年死亡人口约1000万，人口净增长逐年减少，最终转负。2021年是数十年来总人口实现净增长的最后一年，恰好也是房价见顶之年。
人去世后房子不会消失，新出生人口带来的需求却大幅减少。
再看真正买房的人群。贝壳研究院统计，30个样本城市的刚需平均购房年龄为33岁。
1987年是婴儿潮顶峰，这批人在2020年正好满33岁。如果把28至38岁视为首次购房的适龄人口，这一群体在2021年前后见顶，2024年起每年平均减少约500万人，节奏与房价走势高度吻合。
这也解释了为什么刚需“老破小”跌得更多。单看这一因素，利空会一直延续到2038年。
有人会问：2001年到2011年，适龄购房人口同样在下降，房价为什么反而大涨？关键在于，那一时期城镇化的作用更大。
城镇常住人口指一年中在城市居住半年以上的人口。2000年全国城镇化率仅为36.22%，到2025年末已达67.89%，二十多年间提升超过31个百分点，城镇常住人口从4.6亿增至9.54亿。
海量人口进城，催生了巨大的住房需求，完全盖过了适龄人口下降的影响。再加上投资和投机资金入场，房价一路走高，泡沫也随之累积。
为守住金融安全底线，国家先后出台“三道红线”约束房企，并上调房贷利率帮助家庭降杠杆。如今城镇化率已接近68%，人口红利和城镇化红利同时减弱，需求端很难再出现当年的爆发式增长。
供给端的变化同样关键。在人口仍在流入的城市，如果新房供应持续收缩，市场有望逐步走向供需平衡，甚至供不应求。不过，产业衰退、人口持续流出的城市不在此列，那里的需求本身在萎缩，供给减少也难以扭转局面。
库存是最直观的观察指标。全国现房待售面积从2021年的2.3亿平方米增至2025年的4亿平方米，去化周期约7个月。
其中北京约18个月，成都仅4个月，这也是成都跌幅较小的原因之一。按克尔瑞“取证待售”口径，2025年10月，80个城市库存为4.5亿平方米，去化周期30个月，一、二、三线城市分别为19、26、41个月，而2021年时都在10个月左右。
不过，这组数字需要看清楚。库存的绝对量与2020年相近，去化周期拉长主要是因为销量下滑。二手房成交量自2017年以来基本稳定。
2025年，头部城市二手房成交占比达到73%，北京、上海超过80%；而在2021年，新房占了七成。原因在于二手房随行就市，新房却受成本、老业主维权、限价等因素影响降价迟缓，相对二手房形成了溢价。
二手房挂牌量在2022年比2020年翻了一倍，去化周期从15个月升至27个月，但很多挂牌并不是诚心出售，而是挂出来试探市场。综合来看，库存对一二线城市并不算沉重的包袱，真正的压力还是集中在需求端，尤其是人口持续流出的低能级城市。
再把时间拉长。1998年房改以来，一线城市经历了四轮大涨：2004至2007年、2009至2010年、2015至2016年、2020至2021年。
诱因依次是入世后的货币投放与土地招拍挂、四万亿刺激、棚改货币化，以及疫情后的降息降准。但每一轮上涨背后的根本动力，始终是人口流入和人均住房面积的改善。
本轮下跌，除了人口因素，还源于收入信心低迷。目前已出台四轮支持政策：限购基本取消，首付比例降到15%，房贷利率处于很低的水平。
除了没有大规模棚改，整体力度不亚于2015年。但效果有限，因为人口和人均面积这两大根本动力都已进入瓶颈期，单靠政策刺激很难再造一轮大牛市。
基于以上分析，可以做出几点判断。最多三年内，一二线城市的新房可能出现供需平衡，甚至供不应求，届时房价有望反弹，只是具体拐点无法精确判断。由于需求已大幅下降，除非出现货币超发或土地供给压缩过度，房价再度暴涨的可能性不大。
更重要的是，当前房价已经相对合理。一线城市房价跌了约40%，同期人均可支配收入增长约10%，房价收入比大约只有2020年的一半。
以北京为例，一套100平方米的电梯房约400万元，双职工家庭一年到手收入约40万元，不吃不喝大约10年可以买下。和高点时相比，这个负担已明显减轻。
那100万元的房子，到2030年能值多少？答案要看它在哪座城市。
在人口流入、产业强劲的一二线城市，下跌空间已经有限，未来几年更可能企稳，甚至随着供需改善出现回升，但想重现过去翻倍式的上涨已不现实。在人口外流、产业衰退的城市，适龄购房人口要一直减少到2038年，承压时间会更长，价格更可能继续走低。
总的来说，这一轮房价调整的幅度远比官方数字显示的更深，根源在于出生人口下降、适龄购房人口见顶，以及城镇化进入后半程。政策可以托底，却难以逆转人口趋势。
以上只是基于现有数据的推演，并非定论。无论自住还是投资，购房前都应重点了解所在城市的人口流向和土地供应情况，结合房价收入比、租金回报率等指标审慎决策。
一套房承载着几代人的积累，看懂城市的未来，才能守住家庭资产。
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