观点网 距离11月17日开拍还有半个月，广州北京路商圈这宗法拍标的的报名栏仍然空着。
标的是越秀区中山五路至西湖路、大马站至小马站地块的土地使用权及在建工程，起拍价26.94亿元，持有主体为广东亿华房地产开发有限公司。
截至11月2日，相关媒体司法拍卖平台页面显示暂无竞买人报名。
所在的位置，是广州老城商业价值最集中的一段；附带的条件，是一整套尚未结清的历史账。
一块围了十几年的地
从公园前地铁站出站步行约一百米，就能看到这宗地块。紧邻广百百货，往南约百米是大佛古寺，处在北京路商业步行街的核心段。
按拍卖资料，西区土地使用权面积8082.59平方米，容积率不高于12.448，建筑密度82%，建筑限高100米；规划计容建筑面积10.01万平方米，总建筑面积131459.1平方米，其中地上84813.5平方米、地下5层46645.6平方米，配套513个地下车位，业态为商业加酒店。
单看指标，这是一宗足以补齐北京路大型综合体缺口的土地。而且地下空间预留了地铁连通条件，建成后客流可以从轨道端直接进入商业体。
现实是另一幅画面，项目2015年7月开工，2017年6月因资金问题停工，此后一直停在地下一层至地上二层的半成品状态。
拍卖资料显示，地下部分已完成部分结构板和底板，负一层、负二层的轨道连通口尚未完成；地上部分，首层只完成小部分结构，二层也只是部分框架。
已建成部分绝大多数位于地下，围挡之内的地面，长期被用作周边电动车临时停放点。
从地段看，这是北京路最不该空着的一块地；从工程进度看，离“能用”还有很长一段距离。
北京路的客流并不弱，地段的价值一直有人买单，问题出在把客流变成现金流的那一步。
而法拍与招拍挂最大的区别，在于交割边界。招拍挂交的是净地，法拍交的是现状。
按拍卖公告，本次标的为土地使用权及在建工程整体转让，现状移交，历史遗留问题由买受人承接。这句话背后，至少压着四类事项。
第一类是拆迁安置。拍卖资料显示，项目尚未完成补偿的直管房共55宗，合计应补偿面积约1.18万平方米，其中5宗尚未签订拆迁补偿协议。
第二类是规划与施工手续。项目此前取得的《建设工程规划许可证》有效期至2018年12月20日，目前没有有效的施工许可证。后续如涉及超建面积或规划调整，需补缴土地出让金，费用同样由买受人承担。
第三类是文物与风貌约束。项目位于已公布的地下文物埋藏区，后续如涉及考古及文物保护，相关风险由买受人承担。
第四类是东西区统筹。公告明确，标的续建可能涉及与相邻东区统筹开发的有关问题，“由买受人自行协调解决”。
把这些条件叠加到26.94亿元的起拍价上，可以算出一个粗略的纸面单价：按计容建筑面积10.01万平方米计，折合每平方米约2.69万元。这个数字不含补缴地价、安置补偿、临迁费和续建投入，也不含规划调整带来的时间成本。
资金之外，还要有续建能力、商业运营能力和长周期现金流承受能力。
这不是一次买地，而是一次接手处置任务。
东区跑完的那一程
西区的定价，绕不开东区刚刚走完的处置周期。
今年9月底，景兴公司破产资产之一的景豪坊东区以1.5045亿元成交。这宗标的历经12次拍卖，前11次均告流拍，首次起拍价8.97亿元，最终成交价较之首降逾7亿元，降幅超过八成。
东区体量远小于西区，公开资料显示，东区土地使用权面积1540平方米，用地性质为商服用地，规划建筑面积2.76万平方米，规划地上25层、地下5层，建至地上第25层后停工，商业部分约7608平方米曾于2016年取得预售许可证。
同样一路之隔，同样停工多年，两宗标的的价差以倍数计。按规划建筑面积折算，东区成交单价约0.54万元/平方米，西区起拍单价约2.69万元/平方米。
这个对比并不完全准确，东区卖的是在建工程，西区卖的是土地加在建工程，还带着55宗未了结的直管房补偿。但至少说明，同一段北京路，包袱不同，定价可以差出五倍。
景豪坊东西两区折算建面单价对照（万元/平方米）。数据来源：司法拍卖平台公告，观点指数整理
西区开发可追溯至2003年，地块最初由中信广州发展公司取得，亿华公司作为开发主体。
2009年，中信广州发展公司将所持亿华公司90%股权转让给广州市景兴房地产开发有限公司。此后股权几经变更，用地性质也由住宅调整为商业金融业用地。
2017年停工后，景兴公司引入一家广州本土上市公司纾困。该公司2018年以“股权+债权”方式投资亿华公司，受让41%股权，并先后发放委托贷款合计19.53亿元，年利率12%。
西区项目土地（评估价值18.6亿元）和东区在建工程2层至11层（评估价值2.55亿元）随之抵押。
但项目未能重启，因亿华公司利息逾期，该公司2020年12月提起诉讼；2022年3月，广州市中级人民法院判决亿华公司偿付本金及利息等合计约19.44亿元，该公司对西区土地使用权拍卖、变卖价款享有优先受偿权。
同年，景兴公司被广州中院裁定终止重整并宣告破产，东区资产随之进入破产拍卖程序。
今年1月，该公司公告称，已与关联方签署协议，以1元价格转让所持亿华公司41%股权，理由是优化资产结构和资源配置。
2025年9月，该笔股权已在产权交易机构以1元为底价挂牌，因亿华公司未提供资料、无法专项审计评估，其账面价值已减值为0。
把个案放回市场，景豪坊的难题并不孤立，因为商业地产的估值逻辑已经变了。
东区用12次拍卖换来一次成交，这一定价逻辑已经被演示过一遍。
对西区而言，26.94亿元只是入场券。安置兑付的节奏、规划重审的结果、东西区能否形成统一的业态方案，每一项都会重写收益模型。
11月17日之前，报名人数是否能够从零突破？这块地要等的，或许不只是一个买家。
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