银十过完了，全国的地产数据也陆续出来了。二手房方面，重点18城10月成交11.6万套，同比涨17.5%。今年1到10月，这18个城市一共成交123万套，同比涨7.3%。可以看出不光是10月就是放在全年，二手房的热度也是很高涨的。再看新房方面则是另一番景象，10月重点城市新房成交同比还是降的，降幅一成多，虽然比9月略有收窄，但同比下降这个事实没变。

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同一个十月，为什么两个市场温差这么大？

1，二手房所见即所得。现房销售新规落地后，新房的交付确定性在提高，但市面上能买到的现房还是少数。二手房不存在这个问题，钥匙就在那儿。

2，二手房价格谈得动。新房价格背后是备案价、土地成本、现房销售之后更重的资金利息，降价空间不是开发商一个人能定的。二手是一单一议，卖家让一步，交易就成了。

3，政策基本都冲着二手房。9月29日落地房贷贴息，符合条件的首套最高贴100万贷款的1个百分点；换房退个税延到2027年底。这些政策表面是"买房优惠"，实际推动的是"卖旧买新"——二手活了，改善的人才能腾出手买新房。

沈阳的账：一个全国少见的数字

按说沈阳在这波行情里没什么存在感。但9月的70城房价数据里，有个数字值得单独说：沈阳新房价格同比上涨0.5%，这已经是连续第三个月同比上涨。全国70个城市里，9月新房价格同比上涨的只有10个，二手房价格同比上涨的只有6个。一线城市之外，能做到价格企稳的，掰着手指头数得过来。但先别急着高兴，因为沈阳还有另一组数据：10月，沈阳二手房的平均砍价幅度是12.03%。全国百城平均10.52%，沈阳排在全国砍价最狠的第一档。这2组数看着挺矛盾，其实反应的是同一件事。

沈阳的企稳，是新房里那一小撮好房子拉起来的。四代住宅、得房率高、配套已经兑现的核心板块，价格先站住了。剩下的大多数——老户型、普通产品、远郊盘——还在让价换成交。二手房更明显：挂牌25.95万套还在往上加，上半年二手成交64804套、同比涨3.8%，但成交均价只有5086块一平。量在涨，均价却这么低，说明成交集中在低价段。整体看挂牌增加、砍价加深，还在以价换量。这些放一起，能看出两者之间的差异：二手房是主角，但主角内部也在分层。好房子先稳住。普通房源、老房源、远郊房源，都还没轮到。新房价格企稳是"点"，不是"面"。不要看到"沈阳房价三连涨"就以为沈阳普涨。这0.5%是结构性上涨，是少数楼盘把指数拉起来的。城市里大多数房子的真实行情，还是砍价12%的那个行情。

面对沈阳楼市的现状，作为买房人如果选择二手房看房前一定要了解小区近三个月的真实成交价，然后拿平均价去砍价，这样更容易选到性价比高的房子。如果选择买新房就不要想着普跌抄底，好产品的价格一定是稳的，如果追求品质就要尊重价格。所谓的普跌是落不到好房子上的。卖房人则需要尊重市场规律接受二手房以价换量的事实，挂牌时候贴近成交价更有利于快速出手。品相好的不用恐慌，有明显硬伤的也别死扛。目前是市场不是回暖，而是分化。二手房虽说是交易中的主角，但主角也是有主次的，全国如此，沈阳也是如此。