文/上海进深 魏薇
长宁内环断供17年后，终于有新房要开盘了。
11月5日，保利·苏河珺正式取证，11月7日启动认购。
10月中旬，项目已过会，备案均价14.2万元/㎡。
与此同时，项目还拿出了一套特别的首开资金优选权益。
简单来说，就是首付比例越高，能够获得的资金成本权益越多。
以一套总价约1800万元的房源为例：
首付＜30%：约99折，省约18万；
首付≥30%：约97折，省约54万；
首付≥50%：约96折，省约72万；
首付≥80%：约95折，省约90万。
档位逐级递增，每一档加码首付，都对应更优的资金权益。
项目方还给算了一笔账：如果增加支付的资金用于年化3%的理财，一年收益不足3万元，与约55万元的权益形成明显差额。
资金优选权益仅面向首开房源。这也是828新政后，内环豪宅市场率先推出创新首付分层资金优选方案的楼盘。
提高竞争力
保利苏河珺在828新政颁布前已经取得工规证，具备按照原有规则推进预售的条件，不需要按照新规项目的资金监管方式执行。
在这样的背景下，项目推出首开资金优选权益，显然有着更具体的营销考量。
首先，是提高首开阶段的成交吸引力。
保利苏河珺的套均总价约在1800万元左右，属于典型的高总价改善项目。对于这类购房者来说，买房决策往往不仅取决于单价，还涉及资金安排、置换周期和家庭资产配置。
直接降价，容易影响项目整体价格体系；而将权益与首付比例挂钩，既能给出足够有吸引力的优惠，又能把选择权交给购房者。
愿意提高首付的家庭，可以获得更高档位的资金权益；希望保留更多现金流的家庭，也可以选择常规付款方式。
对于开发商来说，这种方式可以提高资金回笼量。
保利需要面对的另一个现实问题，是项目的价格竞争力。
14.2万元/㎡的备案均价并不低。对比近期同样位于苏州河沿线、市场关注度较高的招商·苏河晏，后者过会均价约10.04万元/㎡，两者售价相差约4.2万元/㎡。
保利苏河珺的土拍楼面价比苏河晏高出约1.5万元/㎡，最终售价差距扩大至4万元以上。
虽然地块位置、产品配置和开发成本各有不同，但对于购房者来说，如此明显的价格差距，很难不进行横向比较。
因此，首开资金优选权益也可以看作保利应对外部竞争的一种方式：在不直接调整备案均价的情况下，通过资金权益降低购房者的实际购房成本，争取首开阶段的市场认可。
小户型是首开主力
保利苏河珺首批推出106套房源，其中112㎡户型44套、132㎡户型22套、155㎡户型40套。
首开主要推出3#、4#两栋高层。
其中，4#楼是2梯2户设计，约40套155㎡户型主要集中在这栋楼。3#楼是2梯3户，主要提供112㎡和132㎡两种户型。
先看155㎡户型。作为项目面积最大的产品，这套户型采用四房三卫设计，配置双套房，南向三开间，整体功能比较完整。
客厅是户型的一大亮点，采用外挑全景舱和弧形转角落地窗设计，将采光面延伸至建筑转角，减少传统转角窗框架对视线的遮挡。
高区房源有机会同时看到苏州河、中山公园及社区园林景观。南北两间卧室也配置了弧形转角窗，让景观和采光优势延伸至卧室空间。
132㎡户型则主打四房功能与社区景观。
户型设置三个270°全景窗，正对社区内最大的庭院组团，能够获得较好的园林视野和采光条件。独立电梯厅、双阳台和多处飘窗，也为收纳和日常使用提供了更多空间。
112㎡户型承担着降低总价门槛、承接主流改善需求的任务，功能配置基本齐全，但空间尺度和布局上也存在一些妥协。
中间户的玄关收纳比较充足，可以设置通顶柜体。客餐厅尺度相对一般，客厅需要将阳台封闭纳入室内，才能获得更完整的使用空间。
厨房空间狭长，位置相对封闭，采光和与餐厅的互动性都比较有限。北侧空间在户型图中标注为家庭厅，实际使用尺度也不算宽裕。
边户的空间配置有所改善，增加了餐边柜和家政收纳，主卧还设置了独立衣帽间，北侧房间配有转角飘窗，整体收纳和空间利用更有优势。不过，主卧入口通道偏窄，南次卧的开门位置也会影响客厅一侧墙面的完整性。
5.5米大抬板
长宁内环纯商品住宅用地，已经断供整整17年。
上一次出让还要追溯到2009年的朗诗虹桥绿郡。今年3月30日，保利发展经过41轮竞价，以59.22亿元拿下长宁中山公园板块两幅宅地，成交楼面价77697元/㎡，溢价率6.43%。
考虑到地块需配建5%保障房以及不少于4500㎡社区公共服务设施（计容），实际可售计容楼板价大约在8.7万-8.95万元/㎡左右。
这块地的开发条件并不友好。不规则地形、复杂退界、周边老建筑的日照影响，以及较高的容积率，都对规划设计提出了很高要求。
从最终呈现来看，保利通过大抬板、楼栋排布、景观设计等方式，尽可能把地块的价值释放出来。
规划首先保证了住宅正南正北朝向，再结合地块不规则的边界条件，对楼栋进行定制化设计，通过退台、小幅转角和错位排布，消化地形带来的限制。
整体采用围合式高低配布局，外围布置高层住宅，中间规划洋房产品，所有楼栋均为正南朝向，并采用错位排布。
这样的布局既能最大限度利用苏州河河景资源，也能兼顾不同楼栋的采光和视野。高层住宅可获得西侧、北侧的苏州河景观，低层住宅则更靠近水岸，拥有近距离的滨水生活体验。
更值得关注的是，整个社区被整体抬高约5.5米，是长宁首个抬板“立体浮岛”，社区被抬升到河湾之上。
这也意味着，项目需要在既定限高条件下消化抬板带来的建筑高度占用，相当于压缩了约两层住宅的建设空间。
为了尽可能保障开发容量，规划需要在户均面宽等资源分配上进行调整，对设计精度提出了更高要求。
抬板还承担着社区与滨水空间连接的功能。浮岛直接衔接苏州河华政湾滨水步道，并通过专属人行天桥跨越白玉路，将社区与苏州河慢行系统连通。
社区还配置了约5800㎡巨轮CLUB和超大的架空层泛会所，这个体量在内环很少见，规划有无边际泳池、室内网球馆、篮球场、健身房、私宴厅等。
室内七衡居住系统，接入华为鸿蒙全屋智能，对温度、湿度、空气、光照等七大维度进行精细化调控。
从复杂地块条件下的规划优化，到抬板社区、滨水空间和大型会所的打造，保利在产品设计上确实投入了不少功夫。
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