都说现房销售一来，楼市就要凉透了。
可要是未来两年新房供应真缩水75%，核心城市的房价还跌得下去吗？
开发商、购房人、国央企，谁在这场变局里吃了亏，谁又在偷着乐？
咱们先从这项新政本身说起。
依靠预售快速回笼购房资金用于高周转开发的模式将走向终结。
三部门联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，通知自发布之日起施行。
这意味着今后的新房将逐步转向建成后再销售，商品住房现房销售时代已经来临。
先说清楚是哪三部门。
这份通知是住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局在8月28日联合印发的。
那是不是从明天起，所有房子都得盖好才能卖？
也没这么绝对。
通知是这么分的：新出让土地的商品住房项目，还有已经出让土地、但没拿到建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售。
已经拿到建设工程规划许可证的项目，鼓励实行现房销售。
预售也没取消，只是门槛提高了。
商品住房项目要预售的，单体建筑得先完成主体结构封顶。
说白了，以前打完地基就能卖楼花，现在至少得把楼盖到顶。
新拿的地，干脆优先盖好了再卖。
这一政策给房地产企业带来了不小的压力，尤其是中小房企。
它们无法再提前从购房人手中获得资金用于建设，而银行对房企的贷款又持续收紧。
对资金实力不足的中小房企而言，这项政策无异于“天塌下来”。
两头的钱都不好拿，买房人的预付款没了，银行贷款又收紧，这日子能好过才怪。
对资金雄厚的大型央企、国企来说，这项政策的影响不大。
对购房人而言，这也是一件好事。
买房前可以先到现场实地看房，所见即所得，房屋优缺点一目了然，决策更加安心，也不必提前两年把钱交给开发商使用。
以前买期房，看的是沙盘和样板间。
真到交房那天，朝向、采光、楼间距跟想的不一样，也只能认了。
这项政策最重要的作用是大大降低了烂尾楼的风险。
过去的房地产市场中，部分开发商借张三的钱给李四盖房，再用李四的钱还张三，从中赚取差价。
这种金融游戏持续了约二十年，最终大大小小的问题陆续暴露，也让一部分老百姓对楼市失去了信心。
如今时机已经成熟，国家一举将房地产过度金融化的乱象连根拔起，下决心清理这一顽疾。
部分观点认为，随着资金压力转移至开发端，新房存在涨价可能性，但对购房人来说，这并不是坏事。
房价涨价，为啥还说不是坏事？
咱们接着往下算这笔账。
有观点认为，期房模式下购房人提前开始偿还房贷，会产生一段资金占用成本，不同家庭对应的利息差额差异很大，很多甚至可以抵消现在购买现房多出的费用。
如果由我来选，宁愿购买现房。
现房不存在烂尾的风险。
多花几万元只是一时肉痛，房子一旦烂尾，对一个家庭来说则可能是致命的打击。
两相比较，现房虽然价格略高，但换来的是确定性与安全感，这笔账对普通家庭来说是划算的。
也有人担心，开发商为了尽早封顶、尽快销售回款，会不会赶工期，从而降低房屋质量。
对此，我认为不必过于担忧。
国家实行工程质量五方责任主体终身责任制，为房屋质量提供了制度保障，房屋一旦出现问题，各方都难辞其咎。
按照这一制度，开发商建设的房屋一旦出现质量问题，建设、施工、监理、设计、勘察五个单位都将被追责，相关责任人还要承担法律责任。
因此，在房屋主体结构方面，开发商根本不敢马虎，购房人无需过度担心主体结构的安全问题。
五家单位都被拴在一根绳上，还是终身追责，谁也不敢拿主体结构开玩笑。
购房人真正需要关注的是主体结构封顶之后的外墙，尤其是小区内的绿化和公共区域装修。
外墙、小区绿化、公共区域装修虽纳入竣工验收与五方责任体系，但相比主体结构，更容易成为压缩成本的环节，收房时值得重点查验。
虽然现房销售与房价涨跌关系不大，但过去那种一边交房租、一边还房贷的日子将一去不复返。
收房的时候别光盯着屋里，外墙、绿化、大堂、电梯厅都得去转一圈，这些地方才最容易藏猫腻。
房地产野蛮生长的时代至此也算彻底画上了句号。
总体来看，现房销售制度着眼于保障购房人的合法权益，从源头上防范交付风险，对老百姓而言是一项值得点赞的好政策。
买房人这头的账算明白了，再看看开发商那头。
很多人一听现房销售就喊大利空，觉得房企全要被一棍子打趴下。
可上海的一场土拍，偏偏给这种想法泼了盆冷水。
上海真如核心板块 “真如之心” 巨幅商住地块被中海以约 150.19 亿元底价拿下，总建面约 39.7 万平方米；整块地块综合楼面价约 3.78 万元 /㎡，有机构单独折算住宅部分楼板价约 6.8 万元 /㎡。
搁在五年前，这种核心地块早被一百家房企抢到溢价封顶了，现在却只有中海敢接。
按部分第三方机构统计口径，今年前七个月保利拿地规模居前，中海拿地规模相对偏小。
钱花得少，兜里的现金自然厚。
现房销售真正掐断的，是高周转、快回款的老套路。
以前拿到预售证就能回笼资金，小房企加点杠杆也能上桌。
现在得先自己垫钱把楼盖完，资金占用周期平均要多出18到24个月。
资金成本跟着上浮15%以上，杠杆高、融资难的民营房企和中小房企基本扛不住。
核心城市的好地块，慢慢成了国央企和地方大国资的主场，大的越来越大，强的越来越强。
再看这块地本身，住宅楼板价约6.8万元/平方米，周边同类地块普遍在7万元以上。
底价拿地等于提前锁住了利润，房子盖好再卖，买的人看得见摸得着，卖的人也心里有底。
最要紧的还是供应。
房企拿地变谨慎，回款周期拉长，有行业推演认为，如果土地持续缩量叠加现房拉长开发周期，远期新增供应存在大幅收缩至原有四分之一的可能性。
需求没怎么变，供应却大幅缩水，核心城市的房价就有了实打实的支撑。
所以说，现房销售不是要掐死楼市，而是一场大洗牌。
往后真正值钱的，是好城市、好地段里实打实的好现房。
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