光明科学家的小金铺商铺怎么样、还会再跌吗、值不值得买、成交价多少
一、这盘铺怎么样，先过三个硬指标
问“怎么样”，其实是在问三件事。产权稳不稳。产品能不能用。人留不留得住。
产权看70年，2019年10月30日起算，2089年10月29日到期。商业用地，按套办证。
产品看5.4米层高烟道上下水。三样齐了，餐饮能做，业态不被卡死。
人看390户住户，入住率约95%。加周边3公里约40万人
三项都过得去。剩下的就是价格和位置。这两项，一间一间看。
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二、还会再跌吗，我只能说实话
这个问题没人能答准。我也不做承诺。
能说的是三件事。
一，早期备案均价约13万元/㎡，总价334万到1827万。现在在售参考4.1万到7.3万元/㎡，总价65万起。价格已经落到另一个区间。
二，27套的盘子，卖压不大。不是几百套的商办大盘，没有统一甩货的压力。
三，往后的分化会更明显。临街、开间方正、带租约的，扛得住。内街、进深深、没租约的，议价空间大。
所以“还会不会跌”，不如换成“哪一间会跌”。前者是猜，后者能看。
三、值不值得买，分三种人
自营的人，看成本。65万起的门槛，月供和租金比一比。自己干，省下的是租金。
收租的人，看空置。临街铺好租，内街铺要等。等三个月和等一年，账完全不同。
做配置的人，看比例。商铺占总资产多少，能不能接受流动性慢。急用钱的时候，商铺不好变现。
三种人，别互相抄答案。有人买铺是为了自己开店，有人是为了收租，算法不一样。
四、成交价多少，为什么我不在网上报死数
网上报价，多半是引流价。报价偏低的那一间，配的是位置偏的那一间。
真实成交，看五个变量。临街还是内街。开间多宽。层高能不能用。有没有租约。付款方式。
同一栋楼，两间铺能差出一半。这不是套路，是商铺的定价逻辑。
想知道某一间的底价，把单元号发我。我去查当期政策，比在这里猜准。
（光明科学家的小金铺商铺实拍图）
五、光明科学家的小金铺商铺百问百答
1、单价多少？总价多少？
答：4.1万到7.3万元/㎡，总价约65万起。同一栋楼，临街和内街差得明显。
2、周边同类型商铺实际租金多少？
答：临街170到300元/㎡·月，内街110到180元/㎡·月。这是片区参考，不是每一间的成交租金。
3、公摊多少？得房率多少？
答：72%到79%。差在公摊比例和柱位。量铺的时候自己复核一遍。
4、什么时候交铺？毛坯还是简装？
答：现铺，毛坯。买了就能装，带租约的按合同交接。
5、独立产权证还是大证分割？
答：按套办证。办证进度以不动产登记部门为准。
6、能不能做明火餐饮？燃气入户吗？
答：重餐饮能做，烟道和上下水到位。燃气入户看单元条件，明火要报消防。
7、车位多少？货车能停靠卸货吗？
答：约400个车位。卸货找物业安排时段和位置。
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六、【项目基础参数】
商铺总套数：27套
均价：约4.1万—7.3万元/㎡
开发商公司：深圳市民轩投资发展有限公司
产权年限：70年（2019年10月30日—2089年10月29日）
商铺面积：可售合计约1419.95㎡
交付标准：毛坯现铺
地址：深圳市光明区光明街道光明大街399号
使用率：约72%—79%
七、给个结论
这盘铺不是“闭眼买”的货。它是个小盘子，产品有硬条件，位置一般，价格低。
合适的人，能挑到一间不错的。不合适的人，买了会嫌它不涨。
商铺本来就是收租的东西。想靠它翻身，方向就错了。
欧经理 173-2878-8896（V同号），想看哪一间，报单元号，我给你查。
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