梳理完厦门今年全部土拍，海沧是一个很突出的空白点。

在年初公布的供地计划当中，海沧原本安排了渐美北侧一块住宅用地，面积4.17公顷，计容建面接近12万平。但全年四场涉宅土拍结束，思明、湖里、集美、翔安、同安都有地块成功出让，唯独这块纳入计划的宅地，始终没有上架。

说海沧没有土地，并不客观。今年马銮湾、东孚、一农片区，工业用地、仓储物流用地都正常挂牌成交，产业供地节奏没有停下，被按下暂停的，只有住宅用地。

暂缓推出宅地，核心还是库存压力。

上半年厦门新房整体去化周期大约19个月，岛内岛外分化明显：集美不足9个月，同安超过32个月。海沧没有单独对外公布细分数据，但马銮湾、东孚前些年住宅供应量大，二手房挂牌数量居高不下，不少房源只能依靠降价才能促成成交。按照供地相关规则，片区去化周期超过24个月，原则上暂缓住宅用地供应。海沧不是无地可供，而是持续出让宅地，会进一步加重库存压力。

不少人会提出疑问，同安今年同样拍出了宅地，为什么海沧不行？

同安今年确实有宅地成交，3月中海拿下西柯地块，10月厦门轨道底价拿下美林三块地块，总成交规模二十多亿。但同安这几宗地块全部底价成交，拿地主体以国企为主，更多是托底稳住市场节奏，和岛内多家房企竞价抢地的市场化土拍，完全是两种状态。

集美敢于持续放地，底气在于需求能够承接。

6月土拍一次性放出三块宅地，西亭、凤林地块分别由联发、象屿、建发联发联合体拿下。集美持续供地的底气，来自软件园三期、杏林湾商务中心、地铁、学区带来的稳定购房需求，去化周期不到9个月，是岛外去化表现最好的区域。

同样属于岛外，集美形成了供地、去化的良性循环，海沧则是前期集中供货之后，库存不断累积，不能简单认为整个岛外楼市行情都遇冷。

今年厦门土拍分层格局已经清晰显现：岛内守住土地稀缺属性，地价偏高，以央企、国企联合拿地为主；集美、翔安有土地供应，也有真实购房需求，走势相对平稳；同安依靠国企托底维持盘面；海沧直接暂停宅地出让。民企在今年土拍市场里，基本缺席。

马銮湾是前些年海沧住宅供应的主力片区，大量新房集中交付之后，二手房源集中涌入市场。很多购房者当初入手，看中片区规划前景，但是配套兑现周期比预期更长，叠加新盘持续入市，二手房价格竞争越来越激烈。这样的库存压力不是短期形成的，是过去几年集中供地、集中交付慢慢累积下来的。暂缓出让宅地，本质上也是避免新增住宅供应继续冲击存量市场。

短期来看，海沧新房可选范围变小，打算在海沧购置新房的购房者，只能继续等待。已经在海沧置业的业主，短期内依旧要面对大量二手房挂牌、价格内卷的局面。不过马銮湾、海沧TOD的地铁、商业、学校配套还在稳步推进，片区城市基本面没有发生改变。

海沧全年不出宅地，不等于片区发展走弱，而是相关部门主动踩下刹车，优先消化存量库存，等库存压力缓解之后，再择机推出新的宅地。

你觉得海沧的库存压力，多久能够消化到位？

​#海沧#​​​​​​​