11月3日，北京土拍市场，迎来“8·28”现房新政之后，第一宗正式挂牌竞拍的住宅用地。
未来科学城置业与中建智地联合体，以29.36亿元底价摘得昌平北五环宅地，楼面价约2.9万元/㎡。
新政落地之后，所有房企都在重新测算账本，这宗“第一拍”由谁来接，业内盯了一个月。
而对未来科学城置业来说，这已经是它一年内在北京拿下的第三宗地：
去年11月，12.426亿元独立拿地；今年6月，9.09亿元再下朱辛庄；今天，又联合补仓29.36亿元。
与此同时，它今年在北京的两个新盘：星寰时代首开当天卖掉389套，星寰时光322套房源开盘日光。
要知道，去年全年，未来科学城在北京房企销售榜上还只排第13位；
今年前三季度，销售面积已经杀进北京前五；前10个月，更以158.1亿的销售额，冲进中指全国房企榜第35位。
又是拿地，又是热销，排名还在蹭蹭往上走。一家昌平区属国企，凭什么在今年的北京楼市打出这种节奏？
涛哥把时间线捋了一遍发现，这场爆发起点，要回到三年前：这家公司从龙湖、金地挖人的那两次出手。
1
今年的成绩单
两盘连爆，冲进北京前五
先看它今年到底卖得有多猛。
3月29日，昌平歇甲村，未来科学城置业与中建智地联手的国贤府PARK开盘，首日成交467套；
同一天，它独立操盘的首作未来城·星寰时代也同步首开，当天成交389套。
国贤府PARK效果图
同一家公司，同一天，北京两个盘合计卖出856套。这个数字，很多房企一个季度都做不到。
更难得的是，这不是开盘冲量的一锤子买卖。
截至11月初，星寰时代累计网签464套、金额超22亿元，去化率超七成，9、10月还拿下昌平5万+价位段的双月顺销冠军；国贤府PARK累计网签已达697套，去化超80%，144㎡的主力户型率先售罄。
未来城·星寰时代效果图
到了10月18日，未来科学城置业北京第二个独立作品未来城·星寰时光开盘：322套房源当天售罄，认筹房源比约3:1。
开盘后的第一周，这个盘单盘网签251套、成交13.37亿元，占了全北京当周成交金额的22.7%。那一周，全市每网签4套新房，就有1套来自星寰时光。
未来城·星寰时光效果图
盘子卖爆，榜单自然跟着变。中指研究院的榜单上，2025年全年，未来科学城置业销售额94.5亿，位列北京第13；
而2026年还剩两个月没走完，它前10个月已经卖了158.1亿，比去年一整年还多出六成。
位次随之一路蹿升：销售面积北京前五、销售金额北京前七、全国房企榜第35位，身前只剩一水儿的头部央企和老牌市属国企，身后则是一长串全国性房企的名字。
2
爆发的起点
从龙湖、金地挖来的两员大将
时间拨回三年前，这家公司还是另一副样子。
成立于2011年的未来科学城置业，是昌平区属国企未来科学城集团旗下的开发平台。很长时间里，它在北京楼市的角色偏“幕后”：出地、出资源，操盘更多交给合作的央企国企。
转折，从人开始。
三年前，龙湖系核心骨干王长明加入，出任置业公司副总经理。
王长明生于1985年，本科毕业于清华大学，2007年以仕官生身份加入龙湖，从工程一线干起，先后担任龙湖北京公司工程总监、唐山事业部总经理，是典型的全周期开发运营操盘手。
涛哥注意到，如今的工商信息里，王长明已经是未来科学城置业的法定代表人。区属国企把公司的“方向盘”，实实在在交到了职业经理人手上。
去年四季度，第二位大将到位：原金地北京公司营销总王艺凝加入，进入置业总部班子分管营销，现任营销总经理。
王艺凝2011年加入金地，在北京市场深耕十余年，先后主导中央世家、格林云墅等标杆项目的营销操盘，是北京楼市有名的实战派。
一个管运营提效，一个管营销破局。两次引援恰好打在了传统国企最常被诟病的两个点上：决策链条长、市场反应慢。
效果有多直接？看看星寰时光的节奏就知道：
6月11日拿地，9月25日取证，10月18日开盘。拿地到开盘四个多月，取证到开盘只用23天，精准踩中“金九银十”的窗口。
这个速度，放在民企高周转的黄金年代都算利落，何况出自一家区属国企之手。
产品上同样敢做：星寰时代引入贝好家的C2M“大数据造房”体系，让购房者参与到户型与配置设计中，综合使用率做到93%到100%；两个星寰盘都按第四代住宅标准打造，是昌平第一批落地的“好房子”样本。
未来城·星寰时代建面约 118m²样板间实拍图
龙湖的工程运营基因、金地的营销打法，加上国企的资源底盘——这家公司，把“1+1>2”真正跑通了。
3
爆发的底盘
一座造了17年的超级大城
当然，光有人还不够。未来科学城置业敢独立操盘、能连续热销，更深的底气在母公司。
它的母公司未来科学城集团，是昌平区国资委一级监管企业，总资产近800亿，手握未来科学城170.6平方公里的全域开发权，推进着26个一级开发项目。
这座城造了17年：“能源谷”聚集300余家能源企业，“生命谷”入驻800余家医药健康企业，“高教园”坐落着8所高校。
这意味着什么？意味着星寰系的客户不用全北京大海捞针：仅“两谷一园”就有4万多名科技从业人员，安家需求就在家门口；17号线、山姆会员店、十一未来城学校、温榆河公园，这些年陆续兑现的配套，就是买房人最认的“确定性”。
卖得好，本质是这座城先造好了。
更有意思的，是它的成长路径。
早年间，未来科学城置业以联合开发切入：2018年与金茂合作未来金茂府，此后与华润、中海、越秀、中建智地相继做了华润未来城市、中海未来之境、寰宇未来、国贤府等一批项目。
其中与中建智地合作的国贤府，2025年网签724套、44.26亿元，是当年昌平住宅网签三冠王。
国贤府效果图
一边当合作方攒经验，一边把产品、客研、操盘能力握在手里，然后在去年11月独立拿地——那次拿地后，北京地产圈不少有头有脸的人物，都在朋友圈发海报祝贺。
一年之后星寰双盘连爆，证明这条“先联合、后自立”的路，走通了。
再看今天的歇甲庄新地块：整体容积率1.13，紧邻歇甲滨湖公园，还可设置抬板平台，先天条件比一期更好；拿地前三周，设计、施工、监理的全流程招标就已挂出，总投资预算约52.7亿，摆明了“拿地即开工”的架势。
国贤府PARK的下一篇章，几乎不用预热。
歇甲项目所在位置示意图
这两年的北京楼市，主角是国央企和“好房子”。而未来科学城置业的爆发，说明了另一件事：
在这个资源向头部集中的市场里，区属国企手里的牌其实不差，缺的往往只是一套把土地和资源变成好产品、好销售的市场化机制。
人才到位、机制理顺，一家昌平区属国企，也能在一年之间从幕后走到台前。
接下来，就看歇甲庄这宗“新政第一拍”，能不能再给北京楼市一个惊喜了。
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