万科泊寓的「旧宫芯社区」，最近被摆上了货架，背后是建万基金在走“投融建管退”里的最后一步“退”。

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一、这笔交易现在到哪一步了

• 标的：北京建万亦兴住房租赁有限责任公司100%股权，对应“泊寓院儿·旧宫芯社区”整个项目

• 挂牌编号：G32026SH1000453，类别为产权转让

• 转让底价：约 4.9279亿元（接近市场说的4.93亿）

• 截止日：2026年12月2日

• 唯一股东：建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙），即“建万基金”（建行+万科合资）

• 状态：尚未见产交所正式公告落地，也未获万科/建信官方确认，但项目信息和财务数据已在市场流转

同时被打包的还有重庆悠庐公寓100%股权（底价约6708万），两家一起转，明显是为装入同一只REITs做准备。

二、项目本身：不是烂资产，是刚跑起来的好资产

• 位置：大兴旧宫镇永慕路3号院/4号院，南五环边，距亦庄线旧宫站约1.5公里

• 规模：总建筑面积约 6.5万㎡，8栋楼，1505间保租房

• 业态：开间/一居/两居/三居，配健身房、自习室、台球室、匹克球场

• 出身：原是瀛海镇集体经营性建设用地试点项目，曾长期停工；2023年末建万基金接手，改造20多个月后，2025年11月开业

• 定位：保租房，租金约为周边同地段九折

经营端其实跑得不错——2026年5月底出租率已到94.1%，亦庄、国贸通勤白领为主，产品力到位。

三、那为什么还在亏？账要分开看

项目公司口径（北京建万亦兴）：

• 2025年（实际运营<2个月）：营收178.6万，净亏1563万

• 2026年前9个月：营收2524.4万，净亏1662.8万

• 累计亏损约3225.8万

• 期末总资产7.74亿、总负债5.27亿、净资产2.47亿

• 净资产评估值4.32亿，转让底价4.93亿（含溢价）

亏损不是租不出去，是重资产初期的财务刚性：

1. 资产原值高（建万基金收购+20多个月改造），折旧摊销吃利润

2. 保租房租金有天花板，不能靠涨价覆盖

3. 爬坡期没满租时固定成本摊不薄

4. 项目公司层面还要背融资成本

这是长租重资产项目的典型状态，尤其集体土地转保租房，回收周期本就以十年计。

四、为什么是现在退：机构在“做REITs退出”

关键信号在受让方门槛——

成立≥10年、注册资本≥40亿、具备资产支持专项计划管理人资格、发过2单以上公募REITs

这基本是对着REITs管理人量身定做的条件。

背景是：2026年10月14日，建信住房租赁基金持有型不动产ABS（第二至N次扩募） 已获上交所通过，拟发行50亿，是全市场首单二次扩募的机构间REITs。首期装了上海、杭州、武汉4个项目，第一次扩募装了南京2个，现在把北京旧宫、重庆悠庐递补进去，逻辑完全顺。

所以这件事的本质是：

• 建万基金退出部分本金，回笼资金继续滚资产

• 项目不停业、泊寓不停运，只是股东从“基金持有”变成“REITs持有”

• 万科泊寓从“重资产合资方”进一步回到自己最擅长的轻资产运营管理方角色

五、对万科和泊寓意味着什么

从房企存量盘活视角看，这笔操作挺典型：

• 万科侧：不并表压力、不背重资产折旧，保留运营费和管理输出，符合这两年“缩表、回血、保现金流”的主线

• 泊寓侧：证明“建万基金拿资产+泊寓做运营+REITs退出”的闭环能跑通，后续西直门、广州、佛山等建万系项目大概率复制同一条路

• 行业侧：集体土地保租房“投融建管退”终于有了一个可参考的北京样本，不再是靠开发商自己扛长期持有

需要区分的是：目前是拟转让/挂牌阶段，不是已成交；最终谁接、价格是否微调、能否按期装入REITs，还要看12月2日前的意向方响应情况。