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天津有句老话：先有大直沽后有天津卫
今天我们聊的这个项目，就是位于大直沽板块
在正式聊这块地之前，我先把时间线拨到3年前，2023.5月龙湖经过30轮的摇号竞拍，最终摘得东孙台地块，后来做了龙湖砚熙台项目，主编特意找了一下当时龙湖售卖的价格，洋房产品单价3.8万+。
而在当年的市场情况之下，24年上半年这个项目就完成了销售。也就是说在2年多的时间内，整个大直沽板块的新房一直处于空窗的状态。
而对于整个河东区的新房市场来说，目前一些项目就剩下一些不好卖的尾盘，或者老盘“稳定”输出，9月份河东的住宅成交面积排到了市区倒数第二，因此河东目前也太需要新鲜血液的入驻了！
01
地块土拍情况
2025年12月，天津东昇城市更新产业运营有限公司以总价3.5亿元，折合楼面价约3980元/平米（不含城更成本）摘得此土地，后期决定由由招商进行代建。
地块早年雅静里棚户区，2019 年就启动征收，搁置多年。
按公示的规划，项目一共20栋住宅，分两期开发，产品是小高层加洋房的组合。
一期是8栋17—18层小高+3栋6—8层洋房，358户。
二期是6栋18层小高+3栋6—11层洋房，413户。
社区大门开在西侧的直沽街上社区全架空层设计。
部分产品北向带露台，南向带室外专有庭院和架空平台下沉空间。
部分楼栋带开敞式阳台。
住宅总建筑面积87930平米，容积率2.2。
02
大直沽城市跟新
大直沽片区城市更新总投资约30亿，更新范围占地约50万平方米。
更新建筑29.61万平方米
新建建设面积18.45万平方米
改造部分涉及13个老旧小区
建设工期：预计2028年12月底
直沽根、海河脉、工业地、非遗韵。这个八个字是本次城更的文化特质。
大直沽中路做融合发展轴，海河左岸做生态文化休闲带，分文化核心区、更新提升区、产业转型区。
而大直沽能讲的文化资源可绝对不少：
- 漕运 / 妈祖文化
- 元明清天妃宫遗址博物馆（天津城市起源的实物见证）
- 酒文化
- 直沽酿酒厂、直沽高粱酒
- 庙祠文化
- 荐福观音寺
- 近代工业文明
- 棉一地块、棉三创意街区（老厂房→文创园）
- 体育
- 乐动力体育中心（"足球之乡"摇篮）
- 产业
- 蓝飞鸽产业园
03
地段分析
最硬的一张王牌
交通配套：
地铁5号线津塘路站步行约8分，1站换9号线直沽站，1站换4号线成林道站，2站换1号线下瓦房站
自驾是三横（津滨大道、津塘公路、海河东路）加四纵（十一经路、红星路、东兴路、昆仑路）的路网。
医疗配套：
天津市第三中心医院步行约700米。为三级甲等综合医院，1957年建院、原址六十多年没挪过窝。占地91亩、建筑面积9.3万平方米、编制床位1100张，全科三甲。肝胆疾病、重症医学、临床营养几个学科是招牌。
生活/商业配套：
- 3站地可达小白楼商圈的海信广场、富力中心、凯德mall商圈。
- 2站地可达津滨大道"万爱商圈"有河东万达、爱琴海、红星美凯龙；
- 海河东岸还有嘉里汇、金茂汇。
- 日常生活可依靠门口大直沽菜市场、汇贤里商业街这些地缘配套。
04
户型鉴赏
小高102平米2T2H
三大独立房间均超 10㎡、主卧 270° 转角窗、LDK 一体化通厅、独立餐边柜、分离式核心筒，四代宅产品飘窗及设备平台满配赠送空间。控总价走量的产品户型
小高115平米三居室2T2H
飘窗及设备平台满配赠送、主卧 270° 转角窗主卧采光面极宽、LDK 一体化通厅约20㎡独立餐厅、分离式核心筒（电梯厅与入户动线分离，减少户门直对电梯的情况，私密性更好），内外双玄关，独立电梯庭。北向卧室双面采光。
128平米洋房1T2H
飘窗、设备平台、开敞阳台超配赠送；约 8.65 米跑道式阳台（进深约 1.5 米）；超 10㎡ U 型厨房；独立家政间；全明独立光厅。全明独立光厅+私属电梯厅；
05
总结
- 但凡是在老城区内盖的新房，无法避免的一个问题就是，会被老破小包围，周边的城市界面稍差。
- 小区的主入户大堂在直沽街上，这条路后期肯定要修，南北要进行打通，这个工程也是在大直沽的城市更新范围之内。
- 周边道路会有拥堵的问题，开车走直沽街不太好走
整体来说，对于一直生活在这附近的居民来着，这个项目会是一个不错的选择，核心就在于——太方便了，日常的买菜做饭、小饭馆等等，方便的离谱。当然可能这些东西对于年轻人来说无所谓，但是对于老人改善来说，“方便”可是个刚需。
如果你以自住为目的、通勤半径覆盖地铁 5 号线沿线、河西、河东海河辐射范围，且热爱津沽文化烟火气、看重医疗、生活便利性，不妨可以做个了结，项目预计11月启动排卡，12月首开入市。
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