去年一个朋友看中了一套房子，比同小区同户型便宜了三十多万。中介跟他说业主急售，手慢无。他脑子一热，定金就交了。
后来才知道，那套是回迁房，产权证还没下来。业主手里就一份拆迁安置协议，所谓的“卖房”，就是私下签个合同，把协议转给他。过户？等产权证下来再说。
产权证什么时候下来？没人知道。中介说快了，业主说在办了，街道办说等通知。
他后来找我商量，我跟他说了一句话：你这三十万省的，是拿这房子到底是不是你的换的。
第一类：一房多卖的回迁房
回迁房的价格，通常只有周边商品房的一半。你看着心动，但得搞清楚一件事——回迁房的产权，跟商品房不一样。
很多回迁房，土地性质是划拨地，不是出让地。
你要过户，得补缴土地出让金。这笔钱谁出？合同里没写清楚，后面就是扯皮。
更麻烦的是“一房多卖”。有业主手里好几套回迁房，跟张三签一份合同，跟李四签一份合同，收了两份钱。你住进去了，李四拿着合同来收房，你俩谁是真的？
有真实案例，买家付了全款住了两年，突然有人上门说“这房子是我的”。两家打官司，法院判合同无效，买家钱房两空。
回迁房的便宜，是拿“产权确定性”换的。你赌不起。
第二类：小产权房
小产权房比回迁房还便宜。城中村、城郊，一平米几千块，听着跟白捡一样。
但小产权房没有合法产权证。它建在集体土地上，没交土地出让金，没办规划许可，没办销售许可。法律上，它就不允许卖给非本村人。
你买了，住着，没人管你。但你不能过户，不能贷款，不能落户。
遇到拆迁，补偿款给的是原房主，不是给你。原房主翻脸不认人，你打官司都打不赢，法院判合同无效。
有人住了十几年，原房主回来要房子，法院判买家腾退。住了十几年，最后啥也没落着。
小产权房的便宜，是你花钱买了一个“住着但不属于你”的地方。
第三类：楼间距太近的遮光房
这种房子，看房的时候最容易上当。
下午三四点去看，阳光斜着照进来，你觉得“采光还行”。你上午十点再去一次，客厅里黑乎乎的，得开灯。
楼间距太近，冬天太阳角度低，前排楼栋直接把阳光挡死。
你住进去，冬天白天客厅得开灯，晾衣服三天干不了，墙角容易发霉。
同小区同户型，遮光房比正常楼栋便宜十几万。你省了十几万，但每年多交的电费、多买的除湿机、多花的装修维修费，几年就填回去了。
更关键的是，你每天住在见不到太阳的房子里，心情都不一样。
采光是装修补不回来的。你装修花再多钱，太阳不进你家，就是不进。
第四类：物业差、小区乱的房子
这种房子，看房的时候最容易忽略。你看的是户型、装修、采光，你看不到物业。
等你住进去，垃圾三天没人清，门禁形同虚设，电梯老坏，公共维修扯皮。你找物业，物业说“没钱”。你想换物业，业主意见统一不了。
有小区物业撤场半年，垃圾堆成山，房价跌了三分之一。你房子再好，小区乱了，一样卖不掉。
物业是小区的“命”。命不好，房子再好也白搭。你看房的时候，去楼道里走一圈，看看有没有堆杂物。去垃圾桶旁边站一会，看看清运及不及时。去保安亭聊两句，看看保安是不是在刷手机。
第五类：商住公寓
商住公寓总价低、不限购、地段好。销售跟你说“一样的面积，住宅五百万，这里只要三百万”。
你住进去才发现，商水商电，电费比住宅贵一倍。没有学区，孩子上不了学。不能落户，你还是外地人。税费高，转手的时候税费吃掉利润。邻居可能是公司，白天人来人往，晚上打包发货。
商住公寓是“商业产品”，不是“住宅”。
它适合注册公司、适合出租、适合短期过渡。你买来自己住，就是错配。
第六类：污水处理厂、垃圾站旁边的房子
这种房子价格便宜，位置可能还不差。
你看房的时候，销售带你走的是另一条路，你闻不到异味。
你住进去，夏天傍晚一开窗，味道就来了。
蚊子多、苍蝇多，心理压力大。你天天闻着那股味，心情能好吗？
看这种房子，别白天去，夏天傍晚去。你站在小区里待半小时，闻一闻，你就知道值不值。
这六类房子的共同点：便宜有原因，而且原因你多半扛不住。
一房多卖的回迁房，产权不确定。小产权房，法律不保护。遮光房，采光补不回来。物业差的小区，住着糟心。商住公寓，错配。污染源旁边的房子，环境折价。
买房之前先问三句话：为什么便宜？便宜在哪？我能不能接受？
你想明白了，再掏钱。想不明白，别碰。低价不是错，错的是你只看了价格，没看价格背后的东西。
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