上海楼市争议最大的地方是前滩南
动不动11万的价格，很多人觉得像开玩笑
上面只统计了首批价格，有些楼盘后面批次更高
前滩元境首批12.18万，四批次直接突破13万
前滩尚品首批10.7万，二批次涨到了11.11万
你别嫌贵，还不一定能买到
除了中企云萃森林、前滩滨江道，其他项目认购率都超过100%
前滩尚品首批认购率249.6%，二批次涨价后，认购率达到628%
6个人抢一套房，上海找不到更火的
很多人直呼疯了，花一两千万买中环外，还是浦东
前滩南到底凭什么？现在是割韭菜吗？
前滩南的历史很简单
之前是三林镇的一些村落，长期战略留白，维持原貌
百度地图上还有2015年的街景
前滩启动开发，这里也迎来了机会，开始动迁
2017年《黄浦江南延伸段三林滨江南片区控规》落地，有了现在的开发框架
同年首批动迁房建成，路网也在建设中
2022年7月绿城拿下了首发地块，启动商品房开发，2023年绿城百合园入市
2024年11个动迁房项目全部建成
截至今天，所有商品房项目都已入市，商业、教育配套还在施工/规划中
现在的前滩南，彻底换颜
看起来很大一片空地，住宅建得并不多
动迁房11个地块，共7000户；商品房7个楼盘，共4600户
很多网友对这里并不认可
前滩能成功，是真正在全市形成影响力，成了区域中心
6、8、11、19号线四轨交汇奠定中心地位，147万方办公、8300套住宅保证日夜人流，太古里、演艺中心、东方体育中心形成网红效应，重奢商业、惠灵顿、莱佛士、华尔道夫拉高地段能级
对于楼市接盘侠，还有华二前滩的致命诱惑
前滩南弱太多了，重点打造的西区0轨交，8万方的办公很难去化
如果拉不过来白领，规划的7万方商业很难养活，西区住宅只有3000套，没多少人
中间隔着大片绿化，东区的8600户居民走不过来
规划一个40班小学、一个32班初中，都在东区，跟动迁房业主合用
4600户商品房业主，不少要读国际学校、民办，7000户动迁房才是生源主力
大概率不会出现华二前滩的奇迹
华二前滩成绩好，是一房都要700万的高门槛，是一套动迁都没有的纯粹
除了大面积绿化，前滩南没有一个能在全市形成影响力的公共配套
最拿得出手的，只有高品质住宅
绿城百合园交付确实好，同期入市的百汇园、前滩天御拉完了
不过那是2023年限价期，现在是2026年，3.5代住宅横行，上海已经不缺好房子
上面这些业主应该都知道，为什么还要冲进去买房？
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环线也有客户去前滩南看房，跟他们交流后发现一个事实：
在前滩南买房人心中，前滩的好东西统统都是我的
确实有一些惠灵顿学生租在绿城百合园，租金还不低
在这种共识下，前滩南并不是独立的板块，而是前滩居住区
前滩小区品质一般，往南走一两公里，小区全面升级，房价还便宜
这个逻辑下，只要认可前滩，就自动认可前滩南
这里就能看出陆家嘴集团的操盘水平，10年时间，前滩全面建成，收获了一大批死忠粉
有人甚至惊呼，前滩就是世界顶级的生活方式，不输任何西方发达城市
当然也有人不认可前滩，也就不认可前滩南
实际上他们不认可整个南上海房价
凭什么前滩要15万？凭什么招商植物园还要14万？
这恰恰是前滩南成功的第二个秘诀：
上海楼市已经严重割裂
上海滩几批人马，本地老人，本地年轻人，郊区原住民，外地人，海归，对地段的理解完全不同
成长背景不同，生活方式不同，他们不可能形成共识
其实也没什么，大城市本来就兼容并包，各类人群都有自己喜欢的区域
很多喜欢前滩的人，接受不了杨浦、虹口、静安西藏北路
他们发现自己无房可选
上海1000-1200万新房分布
1000多万的新房，基本都在杨浦、虹口一带
徐汇的新房偏豪宅，清和玺周边都是老房子
闵行的几个项目都有问题
浦东新杨思、北蔡几个区域，地段能级明显差一些，卖不到1500万以上
大家选来选去，要么前滩北（澐启滨江），要么前滩南
即使前滩南有一些缺点，在无房可选的窘境下，买家也会自我说服
靠高架的二手房很难卖，2020年底市场大火，突然就好卖了
环二一个客户就曾自我说服：靠高架也没什么，装个隔音窗噪音就不大了
人家杨浦本地人、虹口本地人自然有资格指责前滩南，他们又不买
只能重复那句话，陆家嘴集团操盘有点东西，在最合适的时机推出最适合的产品
任何购房问题
快速找到答案
为什么非得强调最适合的产品？
如果不是绿城、华润，前滩南还真不一定成功
前滩就是一个bug，突然形成一个房价高地，其实杨思、三林这些地段并没跟上
导致上下游房价差距极大
比如浦锦街道，到前滩就4公里，房价差了一倍
前滩14万，浦锦品质小区才7万
这房价明显不合理，要么前滩降，要么浦锦涨，反正不能差那么多
几年过去了，房价差距没缩小，反而还扩大了
这是因为前滩和浦锦，居住定位差距太大，完全没交集
前滩是中产+社区，浦锦（不含别墅）是刚需定位
看前滩的客户，完全不会看浦锦
连看都不看一眼，你便宜和贵没任何意义
你会因为蚂蚁心情调整走路速度吗？
浦锦再降20%，该买前滩的客户还是买前滩，不会去抄底
前滩再涨20%，前滩客户宁愿去买联洋、瑞虹，也不会就近看一下浦锦
换句话说，前滩客户完全外溢不到浦锦
前滩各方面都碾压了浦锦，大家找不到任何理由拿浦锦当替补
七宝到九亭一个逻辑，几乎所有维度七宝都比九亭强，买不起七宝也不甘心去九亭
找不到说服自己的理由
所以看似短短4公里，在楼市里却有十万八千里那么远
前滩南打破了这个隔阂，拉到了同样的中产定位
视觉上跟前滩融为一体，心理暗示配套共享
同样是浦东，同样是陆家嘴统一开发，同样的前滩概念区
心里暗示进一步加强
更重要的是，大家找到了来前滩南的理由：小区品质升级太大
前滩的小区同房龄品质最差，晶耀名邸二三期，晶萃名邸，华唐名邸，网上吐槽的太多了
前滩南是同房龄品质最好的一批，对比过于强烈
不知道是什么原因，前滩南前两个地块恰好被绿城、华润拿到，恰好在限价期都没降标，实现了超预期交付
网传绿城百合园225平洋房二手成交价3350万，带子母车位，单价达到了14.89万，超过前滩，倒反天罡
其实项目还在限售，没办法网签，有可能就是中介编的
这都不重要，重要的是很多人相信了
相信的理由就是产品力过硬
全部推翻重建的环境、大面积绿化、视觉上融为一体、高品质小区，给了大家买不了前滩，拿前滩南当替补的理由
而且恰好赶上新房集中开发，开发商有能力把房子卖出去
天时地利人和之下，前滩南拉到了中产高度
浦锦就没那么走运，属于闵行区，天然隔阂。小区品质一般，大家找不到地段降级理由
新房又少，又是大华开发，概念炒不起来
各小区定位分析
房地产嘛，本来就是玄学
都认为你是，你就是了
汤臣一品值一个亿吗，叫我说不值，不如买套晶耀名邸，留8000万在卡里躺平
但是我说了不算，那一小撮人觉得云锦东方值、觉得古北壹号值，那就值了
环二之前讲过，房地产最重要的就是定位（《上海未来亏钱最多的一类房子》）
定位取决于目标客群的共识，而不是网友
前滩南的成功，就是南上海新房空缺的天时之下，凭借一江一河的地利，推出了顶级产品的人和，一下拉到了中产定位
上海有4600人认可，就够了
前滩尚品二批次那么火爆，不也才400人认购，只推出65套，才有了高认购率
只要套数足够少，认购率可以无限高
300多人买不到，只能参加三批次认购，三批次又火爆了
其实真正的买家没那么多
唯一的问题是，中产区域中产楼盘越来越多，10年后的二手房市场，有多少人相信前滩南的中产定位？
前滩南房龄变老，品质不再遥遥领先，还能不能保持对浦锦的高阶优势？
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