+汤姆本人微信：Tomgangfang1
10月26日，香港发展局向立法会交了一份文件——红磡站周边及海滨发展的修订方案。
原本要在海边起4幢住宅的红磡海滨，一夜之间大改：4幢住宅没了，换来两幢184米、236米的相连地标大楼，中间还悬著一个向外伸出去的观景台。上面一张是夜景的效果图，下面一张是日景的效果图，非常非常的震撼。
来源：香港01
汤姆教你看懂这次改划
整个项目有几个重点：
第一，总楼面面积加约3%，去到206,500平方米。当中住宅占62%，商业占33%（包括零售及酒店），游艇会占5%。
第二，临海起两幢相连地标大楼，一幢236米、一幢184米。两幢楼之间的连接空间做露天观景平台，边缘是玻璃步道，再向外伸出悬空观景台。
这一张图是现在从港岛比如说大概在湾仔、金钟的位置看过去红磡对岸的天际线。
如果将来建成了两栋超高住宅，那这张图就是到时候能看到的天际线
（这是我在网上找了很久，找到的为数不多的、做得比较好的示意图）图源：网络
第三，前红磡铁路货运码头附近、原本要起4幢住宅的临海黄金地皮，全部改做公众休憩用地。腾出的住宅楼面，重置到红磡站公共运输交汇处上盖的两幢混合用途大楼。
第四，时间表：2029年年初交付土地的目标不变，今年底会咨询城规会、海滨事务委员会和区议会。
听到这里，你是不是头都晕了？没错，正是因为这种让你头都晕的效果，我才说红磡真的要大变天了。
上面一张图是去年规划的时候，在右上方有 4 栋的住宅，而最新的规划，4 栋的住宅已经被取消掉了。
来源：明报
来源：香港01
来源：香港01
为什么突然大改？
去年的初步方案，海旁是一幢230米、53层的地标，加上最多6幢住宅连娱乐、旅游及零售设施，海旁住宅合共约1,300至1,400伙，游艇泊位约200个，整个项目造价估计百多二百亿元，要12年才落成。
公众咨询下来，两个意见最响亮。
一是担心沿海建筑过多过高，挡了原有物业的维港海景，也挡了从港岛望向九龙的山脊线——包括狮子山。
这张图是原本的规划：从狮子山的角度看过去对岸的维港和港岛，你会发现红磡上面会竖立了几栋特高建筑 图源：网络
二是觉得公共空间太少，好像受惠的只有临海豪宅的住户，和豪华游艇的船主。
同时市场也变了：港人北上消费、在家工作普及，商场、商厦、酒店的需求下降，原方案的商业部分经济效益大打折扣。
而政策环境反而成熟了：《保护海港条例》去年修订，为改善海滨而做的小规模填海可以拆墙松绑；港艇北上今年6月落地、粤艇南下10月16日首航，游艇双向自由行正式打通，政府正在推动包括红磡在内的4个新游艇会，合共超过1,100个泊位。
汤姆的判断：地标本身没毛病
客观说，如果要学重庆来福士——那条吊在250米高空、长约300米的水晶连廊；或者新加坡金沙酒店——三座塔楼托起一整个空中花园，这种地标式的玩法，本身没有什么问题。
而且红磡站在直通车时代结束之后，这一区确实需要一个除了红磡体育馆让人专程来的理由。一个可以打卡的悬空观景台，加一个游艇会，加一条海滨步道，就是这个答案。
来源：星岛头条
但汤姆必须提醒：海景是要重新洗牌的
注意汤姆的用词”洗牌“，不是说这个方案不好，而是说，海边突然多两幢184米、236米的高楼，一定会带来影响，有好也有不好。
先说不好的。
第一，私家级的景观会受影响。
第二，影响最大的，是维港海景的高层单位——比如何文田瑜一的高层；以及从九龙半山望过来时，维港景观的完整性。毕竟视野会被这几幢楼挡一挡。
再说好的。
从港岛北角——比如海璇——望过对岸的红磡，反而会多出一两个地标式建筑，构成漂亮的曼哈顿式天际线。今年国庆放烟花的时候，汤姆就在铜锣湾的游艇会往九龙那一边看，真的是随着时间推移，九龙的景观也是越来越好看了。
它会和红磡的超高住宅海名轩——长实李嘉诚旗下，高232.6米、3座68至73层，曾经是全港最高的临海住宅——再加上尖沙咀的K11 Rosewood（高约273米）、西九的ICC（484米），串成一串摩天建筑群。
实话说，确实也蛮壮观的。
汤姆的总结
海边多两幢184米、236米的高楼，维港海景注定重新分配（有人开心，就一定有人愁）。
但是如果此刻你问我，如果这里面要卖出一些超级豪宅单位，大概会卖多少钱？我真的说不准，但是如果你最近正在看红磡何文田的新盘——优先搞清楚单位前方的视线未来的影响程度是非常重要的。
如果你纯粹喜欢香港这座城市——等这对双子塔落成，维港天际线会多一个新的打卡位。
你们觉得红磡的这个新规划是好还是坏呢？有没有红磡、何文田还有土瓜湾的粉丝居民出来说两句？
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