得房率，是买房人最看重的一环
更是开发商们疯狂内卷的主战场
购房者天然地想要在有限的预算内
买到更大的面积、更高的利用率，更阔绰的尺度
正是这种极致的市场倒逼，逼着开发商在产品端不断进化
于是，我们看到了各种眼花缭乱的新概念
从早期的可变阳台、灵动空间，到 N+1 户型
再到最近两年爆火的四代宅、五代宅
动辄挑高两层的大露台、奇偶层错开的空中庭院
在这样背景下的高赠送，早已不只是销售口中的加分项
甚至成为主流产品的标配
所以，高得房率永远是一面锃亮的招牌
尤其在每平米都要锱铢必较的中小户型里
它不仅是卖点，更是产品溢价的核心竞争力
然而在不同阶段的政策不断变化的市场里
开发商又是如何做到提升产品的得房率的
我们把这几年提升得房率的产品路径摊开来看
发现一些很有意思的共性
01
向户型内部要面积，优化空间分配效率
先从2006年前后说起，当时为缓解住房供应的结构性矛盾
于是建设部等九部委出台的“90/70”政策
就是在土地侧有个规定，单块土地要求70%以上的配比要做90平米以下的小户型
90平米两房几乎就是那个时代的标准产品
随着房价开始越来越贵
大家想要同样总价内，买到更多功能空间的诉求也日渐增长
开发商面临的第一道必答题是，怎么在有限的面积里，塞下更多的功能
以万科为代表的房企，开始在90平米的框架里做文章
当时的政策对于采光率的要求高，所以在面宽难以变化的前提下
加长进深就是提升得房率的有效做法
把厨卫放在了中间，从而给北面腾出了更多面积
北面的两个房间用轻质隔板隔开，住户可以根据自己的需求随意组合
当然，北面的两个房间确实都不大，而且长进深的户型短板很明显
尽管采光和通风欠佳
但这个户型在当时极具吸引力的点在于，它打破了90平米只能做两房的限制
后来开发商不满足于多增加一间房这个简单的诉求
更多的关注于动线是否流畅，从空间体验感维度进一步提升
于是乎我们看到
客餐厅一体化、LDKB（客餐厨阳）一体化逐渐成为产品标配
比如深圳龙华区某83㎡三房两厅，采用了LDKB一体化设计
它通过打破传统隔断，将原本低效的过道空间
直接融进客餐厅，把客厅的使用空间发挥到极致
这种做法不仅消灭了无效的交通面积，也让每一平米的利用率达到最高
而在同项目的98㎡四房户型中，操作手法更进一步
通过采用无承重墙设计以及隐藏式隔断
原本封闭的厨房被彻底释放了出来
空间界限被打破后，客餐厨可以随时切换成一个通透的“大横厅”
面积虽然没变，但空间的使用效率，被彻底放大了
而支撑这种空间可以随意变化的原因，不只是户型设计层面的考量
更是整个精装体系的进化
随着室内装修部件的进一步提升，类似移动滑门、隐藏隔断
这样的可变自定义控件正变得越来越多样化
收纳提升空间，也开始与室内设计深度结合
就比如厨房，以前的小户型，基本都是“一字型”，转个身都难
但现在，哪怕是91㎡的房子，也能塞进一个U型厨房
放大操作面的同时，还能在两侧增加足够多的收纳空间
然而，在套内面积既定的前提下，内部的动线优化终究存在物理极限
为了进一步破局，开发商尝试着不断提升建筑的物理边界
02
向建筑边界要面积，扩容生活场景
套内空间动线和流畅度规划已接近饱和
那突破点自然就转向了在面积规则找空间，借此来提高实际的得房率
例如在大多数城市都不进入计容面积的飘窗
最开始只是传意义上的售楼处卖点而已
交付后的飘窗要么高度不合适，难以摆放任何家具、书桌
或者想要做高改成桌子，又很不方便关闭窗户
而如今则衍生出了一个新的概念：全飘窗体系
就像上海静安区某193户型就能看到，多达七个全屋飘窗
除了阳台之外的每一个房间都有飘窗，包括厨房和厕所
相当于把户型整体往外扩宽了一圈
另一些开发商则从生活场景中入手，提升飘窗的真实利用率
首先就是高度
像华润置地某项目的主卧高低飘窗设计
高飘窗在45cm，可以打造窗边坐区或者结合吧台后期改造
至于20cm的低飘窗又能作为整面墙的收纳柜
而由高度延伸出来的飘窗改造，玩法远不止于此
来自广州珠江新城的保利项目，非常大胆将下调飘窗高度至约5cm
原本只能用来坐坐、堆堆衣服的飘窗，直接“融化”成了可支配的空间
再结合落地窗的设计，极大地延伸了室内的空间感
而在上海，面对相对严苛的阳台面积管控
仍然有开发商在规则框架内做出了精妙的研发
越来越多的小户型，开始做三阳台设计，以此换取空间的解绑
例如上面这个户型，可以看到3个阳台的进深皆控制在1.8米以内
大约在1.05-1.65米
而且从现场拍摄的画面也可以看出
每个阳台的面积其实算不上太大，尤其是客厅连着次卧的那个大阳台
中间还特意用了一块隔板一分为二
而拆分为小阳台后总面积大概为13.44平，约占整体户型面积的12%
但超13平的阳台面积，却能带来约6.5平的赠送
这样的面积其实很难去感知，但当放在实际的使用场景里就会更为清晰
次卧空间因为阳台的设置，室内的采光和视野都变得更为通透
但一些开发商并未满足于此，而是在三阳台上进一步做了迭代
借用花池进一步赠送阳台面积
可以想象，当所有阳台被纳入室内使用空间后
这个95㎡的小户型真实体验感一点不会比110㎡的户型差
但单项目的优化空间终究有限
阳台、露台等面积的实质性拓展，还得看宏观政策的转向
为了打破千篇一律的户型产品僵局，也为了解决公摊痛点
从2023年开始，各大城市开始对阳台的面积限制逐渐松绑
既实现了空间利用率的实质性提升，也让高得房率从“噱头”变为现实
以广州为例，2023年的容积率计算办法，将住宅半开敞空间按一半计容的面积比例上限
由此前的15%提高到20%
符合连续开敞率要求的主景观阳台，也获得了更大的进深设计空间
早在2017年，成都“七一城市森林花园”首次将垂直森林理念本土化
虽然当时还没提“四代宅”这个概念
但每户两层通高空中庭院加外挑6米露台，已经把四代宅的核心特征摆在了面前
极高的赠送面积加上垂直绿化的视觉冲击
让四代宅在2024年、2025年风靡，得房率一度冲到100%以上
像昆明市中心踩盘的首个四代宅产品
其中175平户型做到约31平的空中庭院
让露台和客餐厅三方联动
整体得房率达到101-104%，成为昆明首个纯零公摊社区
而福州保利天珺的四代宅户型，将约20平露台结合约40平的公共休闲平台
整体做到了约60平的超大赠送面积
当平面的面积竞争卷到极致，开发商和客户的目光
便不可避免地转向了“立体空间”
由此，复式、挑空、地下室以及下沉式庭院等竖向空间形态应运而生
开始承载更多的空间利用率
03
面积扩展从平面走向立体
比较夸张的当属叠墅遇上四代宅，这种立体空间的延伸被发挥到了极致
最近苏州太湖湾的某个四代墅
一套建面约118平上叠户型约63平屋顶花园
两个露台+两个270°转角阳台+飘窗空间+10平客厅挑空全赠送
总计可拓展面积超108平，实际使用率达到192%
像对于本就高赠送率的别墅，也出现了新的转变
过去卖别墅，总说有天有地有花园
但交房后客户往往发现，除了几块巴掌大的绿化草坪，真正的室外活动空间极度匮乏
但杭州西湖区的这个别墅项目
它从设计之初就采用独特的L型布局，空间围合形成约200-300平的庭院面积
同时配合宽屋檐设计，把露台延伸成了一个极度宽敞的半室外的外摆空间
第二点，是对地下空间的破局
众所周知，地下室是别墅赠送面积里最大的一块，但也永远躲不开阴暗潮湿的痛点
上海浦东一合院项目的地下室，却完全感觉不到压抑感
它先把室内的采光天井刻意抬高，挡水玻璃板不放在一楼，直接架到了二楼的高度
这么干的目的只有一个，让光线和视线能够无死角地穿透进来
因为有了垂直高差，地下室甚至能直接做出立体绿化
也因为如此，地下空间有了更多的场景感，整体居住动线变得更加纯粹
其实，开发商之所以在这些物理空间的面积上如此大费周章
背后的根本原因是客户对空间使用逻辑的转变
以前客户最想多得到的，往往是多出来的一个房间
而现在，一部分改善家庭，愿意把极其宝贵的额外空间，大方地留给一块露台，或者一个花园
室内基本够用了，人开始希望在露台院子里晒太阳、种点东西，或者单纯待一会
同样是在争取得房率，但居住的需求，早已跨越到了另一个维度
04
写到这里，可能有人会觉得，原来二十多年的住宅迭代，就是一场关于得房率的极致内卷
但回看这二十多年，这种对空间的极限挖掘能一直成为卖点
背后藏着一个家庭对于居住空间的渴望
在有限的预算里，希望房子能容纳的生活，总想再多一点
早年是多住一个人，后来是多留一间房
今天又多了晒太阳、种花、独处和会友的期待
开发商替客户多争取到几平方米，当然值得研究
更值得继续研究的是，拿到这几平方米以后，怎样让一个家庭住得更从容
我们看到了行业的一种“觉醒”
无论是一味向外扩面积的四代宅，还是向下要地盘的抬板五代宅
都是对过去二十年多年建筑形态的更新变化
但未来的住宅竞争，早就不在于谁能把概念玩得更花哨
而是每1平米能不能被真实地使用、被长久地喜欢
住宅进化的终极命题将回归到，它必须能够承载真实、高频的居住生活
中国房地产的下半场，回归到“卷品质、卷体验”的长期主义
或许能赢到最后的，是那些把每一寸空间，都转化为好生活的企业
以上为正文，来自小泽
这是真叫卢俊公众号的第6756篇原创文章
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