《福布斯》2026年富豪榜估算，李嘉诚身家由2025年的373亿美元增加至451亿美元，折合约3518亿港元，蝉联中国香港首富。时至如今，李嘉诚与长实集团的一举一动，仍备受全行业关注，乃至一条假消息也足以在互联网上掀起波澜。
四季度，长实集团一波未平一波又起。
先是有人捏造“98岁的李嘉诚逝世”谣言，后被长实集团辟谣：表示网传“李泽钜及李泽楷到慈山寺上香祈福、李嘉诚没有到场”的照片内容不实，李嘉诚健康情况良好。
后有10月23日，长实位于元朗锦田的新盘万芊发布楼书，开发商在发布会上披露，项目累计已收到逾2000宗查询。
然后在开售前夕，该项目全部销售安排被紧急叫停，市场哗然。
但真正牵动到行业神经的，是香港三栋楼的命运。
10月8日，长实集团针对传媒查询作出正式回应：旗下“港人首置上车盘”——香港观塘安达臣道项目，将拆卸重建其中3栋在建大厦。
一纸公告，让长实成为现房时代下一个刺眼的反面案例。
“828新政”落地才两个月，住建部等三部门联合发布的《关于完善商品住房销售制度的通知》，白纸黑字要求“落实开发企业工程质量首要责任”。政策指向已足够明确：房子是用来住的，质量是底线，开发商是首要责任人。
谣言可以“绝无其事”，但长实盖的房子，这次是真的出了问题。
1
安达臣道3栋楼拆掉重建背后
敲响行业现房时代的新警钟
根据长实与香港屋宇署披露的信息，安达臣道项目原规划建设的6栋住宅大楼，全部存在结构质量问题。
要知道，这不是一个普通的商品房项目，而是一个“港人首置上车盘”。2020年5月，长实以49.51亿港元竞得该地块，这也是香港政府首次以卖地形式推出的首置盘，规划兴建6座大厦、提供近3000个住宅单位，其中不少于1000个单位，须以市价八折，卖给符合资格的香港永久居民。
换句话说，这样的项目类似内地的安居房，是特区政府借助市场机制、帮助青年“上车”的政策示范项目。因此，长实接过手的不仅是一块地皮，更是一份政策信任状。
2024年9月28日，项目被下令全地盘停工。
调查结果显示，6幢大楼均发现部分钢筋配置严重偏离批准图则：钢筋位置与图则不符或移位、钢筋粗幼与图则不符、钢筋数量比批准图则少、结构柱移位。
2025年5月，香港廉政公署展开执法行动，共拘捕10人：1名总承建商员工、5名分判商人员、4名顾问公司驻地盘监督工程人员。
从施工方到监督方，一条完整的贪腐闭环引发巨大关注。与此同时，安达臣道项目的“承建商换壳疑云”浮出水面。
据报道，项目最初的承建商，是靠专门承建长实楼盘起家的“精进建筑工程有限公司”。2023年10月，精进工程因涉及多宗致命工业意外被屋宇署拒绝续牌，其留下的包括长实安达臣道首置盘在内的5个项目，随后由“卓越天工有限公司”接手。
诡异的是，这并非普通承接。
卓越天工与精进工程及其母公司兴联集团关系密切，部分人员曾同任两边董事；政府公布精进未获续牌当日，时任卓越天工3名董事即辞任，公司同月底还更改了与精进系共用的同一注册地址。香港文汇报的调查直指，这是“左手倒右手”。
事实也证明，换汤不换药的，不只是承建商牌照，还有对质量、对市场的敬畏心。
作为发展商的长实，是否尽到了承建商遴选、把关的责任？为何会允许一家与“被钉牌”承建商关系密切的关联公司，继续承接旗下项目？这是舆论追问的焦点，长实却至今没有正面回应，只留下一句“无长实员工被捕”。
没人被捕，不等于没有责任。
更何况，项目出现如此系统性的质量问题，对“长实出品”的信誉冲击不容低估，一并受损的，还有香港公众对整个资助房屋体系的信任。
对“828”后正式推行现房销售、进入行业新周期的内地房地产市场来说，此次的“长实质量事件”，为行业的下一步发展敲响了新警钟。
那便是：现房能治“烂尾”，但治不了“烂质”。再好的制度设计、再好的行业初衷，若开发商把关缺位甚至明知故犯，随时都可能出现下一个“长实安达臣道”。
2
信任危机外溢？
启德花语海一年多来迟迟未开
蝴蝶的翅膀已经扇动。
安达臣道项目是已经爆出的雷，而启德的花语海，则成为了悬在半空的问号。
今年金九银十，香港楼市火热。香港中原统计数据显示，10月过半，香港一手住宅成交量已突破1100宗，有新房项目首轮售罄、连夜加推124伙，有项目则单日套现12.7亿。
一派火热的行情里，长实旗下三个项目却呈现另一番场景：一个准备推倒重建，一个临开盘叫停，还有一个早已拿到预售纸，一年多来却迟迟不入市。
市场人士认为，安达臣道事件带来的负面影响与外溢的信任危机，很可能波及到已被市场等待一年多的“花语海”项目。
花语海项目位于启德承丰道16号，坐拥一线海景，地理条件优越，超千套房源，分三期开发。2025年4月底，项目公布中文名“花语海”，在一系列宣传动作后，项目二季度就入市的消息传遍市场，一、二期也获批预售楼花同意书。
2026年8月，花语海的三期也获批预售。在长实的中期业绩会上，管理层表示，下半年将推出首两期。
但直到10月，项目迟迟未售，长实官方给出的解释是“市况和节奏”。不过，有香港媒体留意到，启德花语海一至三期、元朗万芊的承建商，同样是卓越天工，与安达臣道是同一家。
也就是说，安达臣道质量事件曝出之后，长实旗下项目都没有换掉这家承建商。
正是因此，市场的质疑声近期愈发地多。
实际上，监管在更早之前已经先动了起来。2024年10月，香港屋宇署表示，基于风险考虑，对卓越天工正在施工的其余七个项目同步加强检查、复核结构文件，花语海项目就在其中。
有香港从业人士表示，尽管目前屋宇署尚未发布花语海存在质量问题的消息，但站在购房者的角度看，一家曾出现严重质量问题的建筑商，其同期建造的楼盘，难免会影响购房者的购买心理与决策。
“毕竟，一方面是担心房子的质量，另一方面，承建商曾出现严重质量问题，事件和口碑也会影响未来二手买家的接受程度，长远来看，会对物业的价值和流通性带来一定的压力。”
业内还建议，购房者在签约前应仔细阅读售楼书，重点留意承建商责任条款、延期交楼机制等；同时预留预算，收楼时聘请独立的验楼师做详细的结构查验。
长实在观望，市场也在犹豫：长实的房子，还能不能让人放心地买？
3
内地项目同样问题频发
质量失控并非偶发个案
值得关注的是，长实项目工程质量失控，并非偶发个案，也不只发生在香港。
除了在建项目曝出结构隐患，此前港媒曾报道，长实已入住多年的楼盘同样存在质量遗留问题。如将军澳长实项目，有单位客厅天花板持续严重渗漏，渗水长年累积，天花析出钙化沉积物，形成类似“钟乳石”的形态。
彼时，验楼师判断，渗漏根源大概率源于建造阶段质控不到位。
2024年年末，上海御沁园六期的业主们在地下车库发现，在竣工验收后，为了满足车位配比要求，开发商竟然让工人削铲承重立柱，共有113根柱子被明显“削薄”，个别柱体甚至露出内部钢筋。
业主们发现后集体投诉，浦东新区建交委介入调查，确认削柱行为“并未报备，已涉嫌违法操作”。
竣工验收后再动结构，公然把手伸向房屋质量安全本身，这样的行为让业主和市场细思极恐。
从香港到内地，质量问题的接连曝出，让市场对“长实出品”的信心一再受挫。而比个案更值得警惕的，是这种对质量、对安全的轻慢，是否已经成了一种习惯。
回过头看，无论香港还是内地，无论期房还是现房，销售模式换了一轮又一轮，但行业的根本从来没变过——房子是用来住的。这意味着，质量从来不是锦上添花的招牌，而是这个行业的硬门槛。
8月13日，在长实的中期业绩会上，管理层表示，上半年开发业务利润、毛利率承压，下半年市场仍存在诸多不确定性，“小心驶得万年船”。
一句“小心驶得万年船”，不应该只用来管控资金与资产，更应该用来守住工程管控的底线。
“828新政”后，房地产行业进入新周期。对行业与市场而言，最期待看到的，与此刻长实真正需要重建的，是信任。
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