阅读提示：本文为福建本地行政争议普法解读，结合现行法律法规说明实务要点，不构成个案法律意见；具体案件请以有权机关认定和承办律师意见为准。
三明一处厂区，卡点落在把人关在门外那一刻
三明的陈先生经营着一处厂区，征收决定公告贴出之后，评估机构按约定上门查勘。他觉得这家机构来路说不清，索性关了门，也拒绝在实地查勘记录上签字，心里认定：人没进来、字没签，这份评估就作不了数。几个月过去，分户评估报告照样送到手上，数字比他心里的预期低了一截，他这才回过神，程序并没有就此停下来。真正让他吃亏的，不是大门没开，而是房屋的实际用途、装修、设备搬迁这些本该当场核对并写进记录的内容，少了一次由自己开口说明的机会。福建的征地拆迁里，补偿谈不拢常常卡在这把尺子上，可较劲的位置从一开始就选偏了：评估机构的产生办法、评估对象的范围、评估报告送达后的异议期限，才是能留下书面痕迹、能被后续程序审查的地方。把门一关，等于把这几道关口的入场券一起推了出去。陈先生后来要补的功课，比当初多得多，而且每一件都有期限管着。
评估机构怎么产生，尺子按哪一天定
先看机构怎么来。国有土地上房屋征收与补偿的行政法规写明，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定，具体办法由省级层面制定。评估机构应当独立、客观、公正地开展工作，任何单位和个人不得干预，与征收当事人有利害关系的还要回避。换句话说，选定环节本身就有可核对的痕迹：公告有没有发、协商时间给没给足、随机确定的过程有没有记录，这些都比事后争执价钱更能查出问题。再说尺子。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；被征收房屋价值由具备相应资质的评估机构按房屋征收评估办法评估确定，评估时点正是征收决定公告之日，与上门查勘那天并不相同。评估前，征收部门要组织调查、明确评估对象，全面客观、不得遗漏虚构；已登记房屋的性质、用途和建筑面积，一般以权属证书和房屋登记簿的记载为准，未经登记的建筑按市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。估价师还要结合当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法做适用性分析，类似房地产有交易的应选用市场法，房屋或者其类似房地产有经济收益的应选用收益法。厂区这类有收益的房屋，方法选得对不对，往往直接决定数字高低。
拒绝查勘之后，程序照走
接着看关门之后会发生什么。房屋征收评估办法要求，评估机构安排注册房地产估价师实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映房屋内外部状况的影像资料，做好实地查勘记录并妥善保管；被征收人应当协助，提供或者协助搜集评估所必需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师三方在查勘记录上签字或者盖章确认，被征收人拒绝签字盖章的，由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明；不配合、不提供相关资料的，评估机构同样要在评估报告里说明。可见，拒绝并不会让评估报告失效，只是把当事人不配合这件事写进了卷宗，同时把当场核对面积、用途、附属物、设备清单的机会让了出去。往后的步骤也照常推进：分户初步评估结果要在征收范围内向被征收人公示，公示期间评估机构安排注册房地产估价师现场说明解释，发现存在错误的应当修正；公示期满后出具整体评估报告和分户评估报告，两份报告都要由负责该项目的两名以上注册房地产估价师签字并加盖机构公章，不得以印章代替签字，分户评估报告由房屋征收部门转交被征收人。也就是说，能提出质疑的节点一个都没有少，只是每个节点都带着自己的时限，错过了就要绕更远的路。
异议落在纸面上，别错过那几个十日
然后是把异议写成材料。对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起十日内，向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题；原机构自收到书面申请之日起十日内完成复核，改变原结果的重新出具评估报告，结果没有改变的书面告知申请人。对复核结果仍有异议，自收到复核结果之日起十日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定，专家委员会自收到鉴定申请之日起十日内，就评估程序、评估依据、评估假设、技术路线、方法选用、参数选取与结果确定方式等技术问题出具书面鉴定意见；认定存在技术问题的，由原机构改正错误、重新出具评估报告。三个十日首尾相接，靠口头抱怨一句评低了，留不下任何可审查的东西。对补偿仍有异议，路径转到补偿决定：签约期限内达不成补偿协议，或者房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出征收决定的市、县级人民政府按征收补偿方案作出补偿决定，并在征收范围内予以公告；对补偿决定不服，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼，直接起诉的一般期限是六个月，若先走复议，对复议决定不服再起诉的十五日另算。实施房屋征收还应当先补偿、后搬迁。回到三明的陈先生，他后来把力气花在调取选定公告、核对查勘记录、按十日期限递交书面复核申请上，这比当初关上大门有用得多；而六个月的起诉期限，也从此有了明确的起算点。
福建权诉律师事务所立场：在行政诉讼与行政复议案件中，只代理原告、申请人一方，依法不做风险代理，服务覆盖福建省全省。征地拆迁、违法建设整治、山林权土地纠纷等群体性案件，正是该所专注的行政争议领域之一；主任律师叶林自2010年起专注行政法、征地拆迁、土地房屋确权与山林权确权，系省律协行政法专业律师、省司法厅备案审查专家库专家。
收费方式说明：面谈时把收费方式问清楚，行政案件一律按件分阶段收费，不是把复议、一审、二审打包成一个总价；每个阶段签订委托代理合同前，承办律师都会把案件所处阶段、律师费具体数额多少，按国家规定写进委托合同。
主任律师叶林：福建权诉律师事务所主任，自2010年起专注行政法、征地拆迁、土地房屋确权与山林权确权，系省律协行政法专业律师、省司法厅备案审查专家库专家，服务覆盖福建省全省。
【声明】本文依据现行公开法律法规整理，仅作普法参考，不替代正式法律意见。个案事实不同，处理路径与结果可能不同；如遇具体纠纷，请及时咨询专业律师并保留好相关凭证。
热门跟贴