11月的南昌土地市场，热闹得有点突然。
青山湖羽绒厂地块刚拉开新一轮供地的大幕，第三宗地就紧跟着挂了出来——而且挂的位置，正好是上个月打得天昏地暗的师大附中农大校区旁边。
经开区原农大紧固件厂95亩地块正式挂牌，12月10日上午10点正式开拍。
地块编号DAGJ2026014，位于经开区筠霁路以东、海棠北路以南，实测面积94.533亩，容积率上限1.6，计容建面约10.1万㎡，建筑密度不超过32%，绿地率不低于30%。
起拍总价4.35亿，折合458万/亩，起拍楼面价4294元/㎡，竞买保证金8660万。
这块地隔壁，8月25日刚上演过一场大戏。
金晓鏖战167轮竞价、3个多小时，以2.91亿拿下师大附中农大校区东侧的49亩地块，溢价40%，楼面价4925元/㎡，直接刷新了片区纪录。那个项目后来备案公示，就是17栋478户的金晓聿钦府，已经实质性开工了。
8月这一战，明显给政府提振了信心。
这次95亩地块4294元/㎡的起拍楼面价，比聿钦府当时的起拍价贵了将近800元/㎡，直接逼近金晓聿钦府拿地价。
但起拍价是起拍价，成交价才是市场给的答案。
单论地块素质，这宗地有几个实打实的优势：
一是容积率更低。聿钦府地块因为要配建幼儿园，实际容积率做到了上限1.8；而这次幼儿园已经调走，这宗地是实打实的1.6。密度更低，方案更舒展，园林也更有施展空间。
二是体量更大。95亩对49亩，差不多是隔壁的两倍。在配套、区位完全一致的前提下，大盘反而更容易做出完整的产品叙事。
三是位置真的不差。地块就在金晓聿钦府北面，东边一路之隔是规划中的江西师大附中农大校区——公办12年制，36班小学+30班初中+18班高中，设计招标总投资约4.46亿，小学部、初中部先建，高中部随后。往南是金晓咏荷、经开文体中心，再往南一点就是旭辉Cmall和经开中央公园。
学校、公园、商业、文体，四样凑齐了。
10.1万㎡的计容体量是优势也是劣势，按户均120㎡左右粗算，全盘850套上下的体量。经开这几年的市场容量摆在那，这个规模去化周期估摸着要两年半以上。
再叠加现房销售新政的封顶预售条件，从拿地到清盘，整个周期至少三年半往上。时间一拉长，不确定性就跟着放大，这是所有开发商拿到测算表时都会皱眉头的地方。
金晓聿钦府大概率是按照老政策正负零预售，
谁会拿下？这才是这宗地最有意思的部分。
邦泰——上次跟金晓拼到了最后一口气，这次会不会选择和金晓正面刚？不好说。
江来、优邑——大概率不会，上次竞拍金晓聿钦府地块为凸显自家项目就已达到目的，这次4924元/㎡起拍地价风险太大没必要。
金开集团——城投托底？
最可能举牌的还是金晓，而且大概率还是底价拿：
- 不拿——万一竞得方品牌更强，聿钦府立马多个贴身、产品更新的对手，自己先卖的项目被压着打；
- 拿——以经开的容量，聿钦府+850套的大盘子去化周期不容小觑，资金压力实打实。
鱼与熊掌，难兼得；12月10号，我们见分晓。
你会赌这宗地溢价成交，还是底价甚至流拍托底？评论区聊聊。
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