最近楼市有个数字挺吓人的。
90％。
市场流传的高盛房地产研报里，有一个判断引发了不少讨论：未来十年，中国住宅用地出让规模可能较2021年高峰下降90％以上。
很多人一看马上兴奋了。
什么意思？
2021年还在到处卖地、盖房，未来如果土地供应真缩到高峰期的一个零头，那房子岂不是越来越少？
房子少了，价格是不是又要涨了？
甚至有人已经开始喊：中国房地产“第7轮上涨”要来了。
但我劝大家先别急着下这个结论。
因为这里面有一个特别容易被混淆的概念。
土地供应减少90％，不等于市场上的房子减少90％。
更不等于你家楼下那套二手房明年就能涨90％。
这完全是两码事。
但有一点我觉得确实值得大家重视：中国房地产一个非常重要的变量正在掉头。
以前我们担心房子盖太多。
以后部分城市可能要开始考虑另一件事：真正的好房子会不会越来越少？
01
先看一个已经发生的变化。
今年前9个月，全国房屋新开工面积大约3.40亿平方米，同比下降24.9％；其中住宅新开工面积约2.48亿平方米，同比下降25.4％。
也就是说供应收缩不是十年以后才发生。
现在已经开始了。
过去楼市好的时候是什么场景？
开发商抢地，地方卖地，房企高周转，拿完地赶紧开工，开完工赶紧卖。
现在完全反过来了。
房企拿地越来越谨慎，新开工不断减少，一些库存比较高的地方土地供应也开始受到约束。
这里有个时间差很多人容易忽略。
今天少卖一块地不代表明天少一栋房。
从卖地、拿地、规划、开工，到最后形成可以销售、交付的房子，中间往往要好几年。
所以真正值得关注的不是今天少了多少地。
而是：今天少掉的土地会不会变成三五年后少掉的新房。
这才是问题。
02
但看到这里也千万别得出另一个极端结论：中国马上没房子了。
差得远。
截至今年9月末，全国商品房待售面积仍然大约有7.48亿平方米，其中住宅待售面积接近3.97亿平方米。
再加上大量在建项目、二手房、老旧住房，这个存量依然很大。
所以未来真正可能发生的并不是“全国缺房”。
而是一个很有意思的局面：有些地方房子还是太多，有些地方真正的好房子却越来越难找。
举个最简单的例子。
一个县城有100套房子，只剩30个人想买。
哪怕从明天开始一套新房都不盖，剩下那70套房也不会凭空消失。
所以我一直说一句话：供应少不等于需求多。
三四线城市土地不卖了不代表当地二手房就会涨。
远郊新区不盖房了也不代表十年前买进去的人马上就能解套。
房地产最后拼的还是有没有人愿意接。
03
这恰恰是这一轮楼市和以前最大的不同。
以前买房大家解决的是：“我有没有房？”
现在越来越多人解决的是：“我有没有一套好房？”
差别太大了。
人口总量虽然在变化，但人口仍然会流动。
年轻人会往有工作机会的城市走，改善家庭想从老房换到新房，小户型想换大户型，没有电梯的想换电梯房，远郊想换到地铁旁边。
所以住房需求没有凭空消失。
它只是越来越集中。
集中到有产业的城市。
集中到有工作的地方。
集中到交通方便的板块。
集中到户型正常、物业不错、房龄没那么老，而且容易再次卖出去的房子。
这就是为什么未来楼市可能出现一个越来越明显的现象：不是缺房，而是缺好房。
04
所以“第7轮上涨”到底会不会来？
我更愿意把它叫做：第7轮房地产周期。
因为即使下一轮真的来了也很难再复制过去那种鸡犬升天的行情。
以前可能是北京涨完二线涨，二线涨完三四线涨，最后连县城都跟着涨。
以后恐怕不是这个玩法了。
更可能出现的是：成交先起来，库存慢慢下降，议价空间开始收窄，然后核心区域价格才逐渐稳定。
注意这个顺序。
不是政策一出来，第二天房价就涨。
而是：成交量→库存→议价率→价格。
所以以后判断楼市别天天盯着挂牌价。
房东今天挂500万，明天挂600万，没有成交，意义不大。
真正值得看的是有没有人掏钱。
05
那普通人怎么办？
我觉得以后买房最重要的标准会越来越简单。
不是赌它涨多少，而是看它以后好不好卖。
假如你手里有100万，准备买一套房。
别先问：“这套房三年以后能不能涨到120万？”
你先问一句：“五年以后我想卖的时候还有多少人愿意买？”
这个问题比预测房价靠谱得多。
有稳定工作吗？
人口还在流入吗？
地铁方便吗？
周围有没有学校、商业和医院？
小区是不是越来越老？
同类型房源是不是一抓一大把？
如果降价10％能不能很快成交？
把这些问题想明白比听十个专家预测都有用。
尤其是自住家庭更没必要因为一个“供应下降90％”就冲进去抢房。
月供扛不扛得住，工作稳不稳定，这套房能不能住五到十年，家庭发生变化以后能不能顺利卖掉这才是你真正应该算的账。
06
所以高盛这个“90％”，我觉得真正重要的地方不是告诉大家：房价马上要暴涨了。
而是提醒我们中国房地产最底层的逻辑正在变化。
过去二十年我们经历的是不断增加土地、增加住房、增加杠杆。
接下来很多年可能逐渐变成：新增供应收缩，存量慢慢消化，需求向核心区域集中，好房子和普通房子的差距越来越大。
于是未来很可能出现三个完全不同的世界。
核心城市核心板块，率先恢复供需平衡；
普通城市普通住房，长期横盘和分化；
人口流出的远郊、县城和老旧住房，即使不再盖新房也未必有人接盘。
这才是普通人真正需要防范的地方。
以后最危险的不一定是房价跌了20％。
而是你突然需要钱的时候发现：房子挂了半年，降了20％还是没人买。
所以未来买房我还是那句话：价格重要，但流动性更重要。
100万买进去之前别总想着以后能赚多少钱。
先想清楚一件事：五年以后这100万还能不能拿得出来。
这可能才是房地产进入存量时代以后普通家庭最应该守住的一条底线。
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