10月的绵阳主城，一二手走出了两条不同的曲线。
官方备案数据显示，10月绵阳主城新房销售备案772套，备案金额超7.1亿元，备案均价7835元/㎡；
同期全市二手住宅成交1050套，环比下降3.5%。
新房量能不算大，价格却没有明显让步；二手房成交活跃度更高，但出现了环比回落。
两组数字放在一起，其实已经说明了当下的市场结构：真正被反复比较、反复议价的，是二手；而决定新房价格中枢的，是那批价格不肯松口的改善盘。
为了方便大家更直观地看清绵阳新房的价格坐标，我们把58个样本楼盘按成交均价切成6个梯队。哪些板块值得入手、哪些身价被低估，看梯队比看单盘更快。
第一梯队：10000元+/㎡级，7个
第一梯队是绵阳的“价格塔尖”，7个楼盘站在万元线之上，彼此之间还分了三层：
锦绣澜山14394元/㎡；金和云松台11845元/㎡；云栖台11644元/㎡，九洲览山晓11380元/㎡；长兴金湖庭院11195元/㎡；粼江云境10761元/㎡；富临绵州水郡10110元/㎡；
这一梯队的内部落差，比很多人想象中更大。锦绣澜山与富临绵州水郡之间，单价相差4284元，接近一整个梯队的跨度。也就是说，绵阳的“万元盘”并不是一档价格，而是1.4万级、1.1万—1.2万级、1万元出头三个层次。
它们对应的其实是同一批购买力：对户型、景观、社区品质有明确要求的改善客群。
这部分需求在10月并没有被整体行情拖下去，万元盘的存在，就是绵阳价格体系的天花板参照——它决定的是“往上还能卖到多少”，而不是“大盘能涨多少”。
第二梯队：9000+元/㎡，6个
站在万元线之下的，是6个9000元档楼盘：
阅南山境9715元/㎡；华宇锦绣云玺阁9456元/㎡；树高上院9388元/㎡；景茂誉玺9264元/㎡；西城云玺9150元/㎡；神州时代江南9068元/㎡；
这一档是塔尖与主流之间的过渡带：比第一梯队便宜5%—30%，又明显高于全市均价。
9000多元的单价，恰好落在“再够一够就进万元档、退一步就落回8000档”的位置上。
正因如此，这一档的成交节奏，往往最能反映改善需求的真实强度——客户还愿意往上加预算，市场就还有温度。
第三梯队：8000+元/㎡，13个
新投美学生活中心8985元/㎡；九洲江渚8575元/㎡；凯瑞天序云苑8568元/㎡；观澜云启8560元/㎡；聚贤山庄8424元/㎡；九华府8364元/㎡；邦泰映悦云邸8297元/㎡；溪涪和院8243元/㎡；璟上江澜8240元/㎡；际华园宸府8143元/㎡；金和天玺8142元/㎡；粼湖轩8033元/㎡；云境浣溪台8021元/㎡；
从8985元到8021元，整档只差964元，却有13个项目共享这段价格带。这意味着同价位里的选择极多，产品力、交付口碑、物业服务的比较，几乎全部发生在这一档。
全市7835元的备案均价，正好压在这一梯队的下缘，8000—9000元，就是绵阳当下“主流偏上”的价位。
云境浣溪台成交均价8021元/㎡，值得一提的是作为目前经开区热销的项目之一，目前仅剩70多套房源，而且此前也是在经开区再次拿地深耕，未来的作品同样值得期待（）。
第四梯队：7000+/㎡，7个
全市均价7835元，落在这一梯队的顶端，这一档才是绵阳房价的真实面孔：
阳光城江山悦7795元/㎡；长虹城7740元/㎡；文泉上筑7659元/㎡；圣水福庭7655元/㎡；绵投和光璟樾7485元/㎡；泰典宸熙臻邸7246元/㎡；万向紫气东来小区7074元/㎡；
这一梯队，说它们是“绵阳平均房价”的样本并不夸张。
想目前整个城西热销的长虹城，每月的数据都是霸榜高新区的存在，上周末也是加推了它们逢推必售罄的99㎡明星户型，畅销实力毋庸置疑（）。
这一档对应的是主流面积段、成熟配套、可贷款可置换的产品，是刚改客群的主战场，也是流通性最好的一段。买这一档，买的不是稀缺，而是确定性。
第五梯队：6000+元/㎡，14个
东辰仙海院子6948元/㎡；科发泰升人和6942元/㎡；光华盛世园6917元/㎡；万为玺园6789元/㎡；万为翡翠御园6716元/㎡；锦绣华庭6710元/㎡；长虹金嶺1号6696元/㎡；领地楠院6517元/㎡；波鸿游仙银杏世家6469元/㎡；首开仙海龙湾6373元/㎡；华驰书院6339元/㎡；万为滨江壹号院6289元/㎡；领地观江邸6037元/㎡；美乐和府6000元/㎡；
这一档是首置与“以旧换新”最集中的价位。
单价往下压1000元，在百平米上就是十万级的差距，对首次置业者的决策影响，远大于产品细节上的差别。也正因为盘多、价近，这一档的竞争最直接：谁的交房更稳、谁的配套更早兑现，谁就更容易被选中。
第六梯队：3000—6000元/㎡，11个
臻溪叠院5983元/㎡；印江山5860元/㎡；交发逸庭5598元/㎡；艾潇明居5541元/㎡；万兴公爵府桂苑5462元/㎡；万合龙悦5411元/㎡；海天瑞府5385元/㎡；华西龙景苑5215元/㎡；蜀崛禧悦4153元/㎡；阳光云江樾3757元/㎡；桂丰御景3618元/㎡
桂丰御景3618元，与塔尖的锦绣澜山14394元相比，相差3.98倍——这就是绵阳房价的全域落差。
这一档多位于城市外围或特定产品形态，价格优势明显，但配套成熟度、通勤距离和未来的流通性，需要单独评估。
低价不等于高性价比，这句话在最下面这一档尤其要记住。
把六个梯队连起来看，绵阳的价格结构其实相当清晰。
第一，塔尖很薄。万元盘只有7个，占58个样本的12%，撑得起天花板，但带不动大盘。
第二，中间偏厚。8000—9000元13个、6000—7000元14个，两头轻、中间挤，说明主流总价带正在往回收。
第三，中枢在7000—8000元。全市7835元的备案均价，正好落在第四梯队的顶部，价格中枢没有上移。
再叠加二手的数据：1050套成交、环比下降3.5%。新房价格不松、二手成交先回落，这是典型的“价格黏性+需求观望”。对买房人来说，这意味着现在不是抢房的时候，而是比较的时候——同梯队内部的价差，已经小到可以逐个楼盘比配置、比交付、比物业。
一句话总结10月：绵阳的房价地图没有重排，只是塔尖更薄、中间更挤。先把梯队选对，再谈涨跌。
最后，有关于新房、二手房的相关问题咨询，您可以添加房哥微信，免费咨询！
淘房服务产品
如何使用本微信号？快来get一下新技能：
1.关注本公众号，在回复栏输入 楼盘名称关键字 ，例如“美学生活中心”，即可获取该楼盘详细资料，快来试试吧；
2.回复 我要买房 ，咨询师根据需求免费设计购房方案；
如何使用本微信号？快来get一下新技能：
1.关注本公众号，在回复栏输入 楼盘名称关键字 ，例如“美学生活中心”，即可获取该楼盘详细资料，快来试试吧；
2.回复 我要买房 ，咨询师根据需求免费设计购房方案；
实地踩盘：
区域规划：
楼市热盘：
长虹锦绣华庭|绵投置地·和光璟樾|溪涪和院·麓玺|九洲·江渚|文泉·上筑|粼江云境|富临玖玺洲|树高丽晶荟
免责声明 | 本微信公众号正文及答复等全部内容仅为运营者对相关问题的个人分析，旨在传达观点，交流意见，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保；文中内容中涉及到的户型面积、户型面积区间均指建筑面积；文中所涉内容如有事实错误或涉嫌侵权的，请告知我们，我们将依法核实后处理
热门跟贴