2026年9月，孟晓苏在《华夏时报》专访里打了个比方：房子从10楼摔到3楼用了5年，爬回10楼大概还要4到5年。
如果底部在2025到2026年间确认，核心城市房价有望在2029年前后回到2021年高点。马光远的判断稍晚，指向2031年前后，少数核心城市会越过2021年高点。
一个偏政策，一个偏市场，时间窗在2029到2031年重合。
放在两年前，这话多半会被当成笑话。可2026年秋天，说这话的不是售楼处销售，是业内资深从业者和经济学家，这件事变化本身就值得琢磨……
先别急着信，也别急着反驳。
孟晓苏给这个判断加了三个前提：市场底部确认、政策持续发力、居民收入预期改善。缺一个，时间表就得往后推。马光远也强调，能回去的只是一部分房子。
这是带条件预判，不是承诺。
把条件拆开看，每一道门都不好过。
第一道门，底部确认。国泰海通证券的研报参照BIS统计的29轮深度房价下行周期，实际房价跌幅超35%的案例平均下跌40%、历时6年。
国内房价自2021年底进入下行通道，2022到2024年大幅调整，2025到2026年跌幅持续收敛，节奏上指向2027年前后筑底。注意，是“筑底”，不是“回升”。底和回到高点之间，还隔着好几年的爬坡。
第二道门，政策持续发力。2026年的政策力度确实不小：首套房首付降到15%，商贷利率3.05%，符合贴息条件的实际付息约2.05%，“4个取消、4个降低”全面松绑。但政策能把市场从悬崖边拉回来，能不能把它推上2021年那个坡顶，是另一回事。
第三道门，居民收入预期改善。这是最硬的一道。国泰海通的研报写得很直白：居民部门仍在缩表，房贷余额增速转负，借贷与消费意愿不足，修复进程不宜急于求成。收入预期不回来，杠杆就不敢加回去。没有杠杆，房价靠什么回到2021年？
孟晓苏和马光远说的“回到2021年”，前面都有一个定语：核心城市。
这个词不是随口加的。2026年10月的数据把分化摆得很清楚。
中指研究院百城数据：新房均价17316元/平方米，环比涨0.18%，同比涨2.02%。账面翻红。但拆开看，百城中仅32城新房环比上涨，61城下跌。均价能收红，靠的是北上广深一批高品质、高单价项目集中入市，把统计数字抬了上去。
二手房那边完全是另一幅画面。百城二手住宅均价12376元/平方米，环比跌0.61%，同比跌6.72%。100个城市里，只有1个城市环比上涨，98个下跌。一线、二线、三四线，全部在跌。
新房在涨，是因为有人买得起高端盘。二手房在跌，是因为大多数人的房子，没人接。
孟晓苏说的“核心城市”，指的就是那个能在分化里站住脚的少数。上海9月二手房价同比转涨，是2023年以来头一个同比转正的一线城市。深圳后海一个高端盘二次开盘，108套大平层当日卖了29.7亿，均价15.6万/平方米。这些数字是真的。但它们代表不了全国。
楼市有句老话：量在价先。每轮修复，都是成交量先动，价格后跟。
2026年的量，确实在动。贝壳研究院数据，前三季度全国二手房网签约6.17亿平方米，同比增长10.7%。二手房占住房成交总量比重升到52%，头一回超过新房。国庆假期50城日均成交同比增长超过45%。
但成交量的主力，是“以价换量”。
二手房业主在降价出货，买家才愿意进场。10月百城二手房98城下跌，说明降价是普遍动作，不是个别现象。新房那边，一线城市成交靠的是改善型和高端项目，刚需盘还在等收入。克而瑞的拆解很直接：改善家庭手里有存量资产可以置换，刚需要等收入预期与就业信心修复。
成交量回来，不等于购买力回来。一个靠降价换来的“量”，撑不起“回到2021年”的价。
把“回到2021年水平”这句话拆成三层，答案会清楚很多。
第一层：全国均价回到2021年？2021年全国商品房均价10139元/平方米。2026年10月百城新房均价17316元，二手房12376元。这两个数字的口径和2021年全国均价不可直接比较，但方向很清楚：三四线还在跌，二手房还在跌，全国层面的“回去”，短期内看不到支撑。
第二层：核心城市回到2021年？孟晓苏和马光远说的就是这个。上海、深圳、北京的核心地段，优质资产，2030年前后有可能摸到2021年的位置。前提是那三道门都打开。这是少数房子的故事，不是大多数房子的故事。
第三层：你手里那套房子回到2021年？这个问题，取决于它在哪个城市、哪个地段、什么品质。中指研究院的数据摆在那里：三四线新房同比还在跌，二手房98城在跌。大多数普通住宅，离2021年的价格，不是“爬回去”的问题，是“还有没有机会爬”的问题。
孟晓苏和马光远改口，值得听，但不值得盲信。
他们说的是核心城市、优质资产、在三个前提都满足的情况下、五到六年之后的事。这个判断有它的逻辑和依据。但它被传播的时候，那四个限定词往往被裁掉了，只剩下“房价要回到2021年”。
真正该记住的不是那个时间表，是那个定语：核心城市。
2021年的房价，是靠全国范围内的杠杆和预期撑起来的。2026年的市场，是分化的、结构性的、以价换量的。同一个“回到2021年”，放在上海内环一套次新房身上，和放在一个三四线远郊盘身上，是两个完全不同的命题。
有人问“历史会不会重演”。历史不会原样重演，但它会押韵。这一次的韵脚，押在“分化”上，不押在“普涨”上。
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