最近，有中介发帖说，天河小鹏人才公寓对外开放，26万一房一厅。
楼市君细看了下内容，妈呀，这不就是之前天河使用权公寓吗？
咋摇身一变，成小鹏的人才房了？
带着满头问号，楼市君直接去现场走了一圈。
｜中介贴文截图
壹
从中介发的资料来看，这个盘其实就是之前卖的挺火的使用权公寓——天河智荟。
讲真，去天河智荟之前，楼市君真被中介说的满头黑线。
除了有说这是小鹏人才房、小鹏总部员工公寓，甚至有说是中海楼盘，各种口径都有。
｜天河智荟实拍
｜广州楼市发布 摄
在售楼部现场，销售澄清说，这应该是中介为了引流的说法，具体情况要以案场销售说得为准。
不过他也透露，项目的2确实有2层房源被小鹏买下，用于给小鹏员工居住。
而且， 不只是小鹏，金融城、琶洲的一些企业也光顾过项目，比如腾讯之前也考察过项目，想买来做员工宿舍。
在天河智荟的买家客群中，来自珠城、金融城、琶洲、智慧城的都市白领和企业员工，占了大多数。
｜广州楼市发布 制图
从位置地段上看，天河智荟距离4号线黄村站大约1公里，可直达金融城、琶洲等CBD。
项目周边也主要以产业为主，除小鹏科技园外，还有百奥总部、中望大厦、易简总部等。
其中，项目旁边的百奥总部，已经最先投用。
｜天河智荟旁百奥总部
｜广州楼市发布 摄
现场资料显示，天河智荟 总共规划有6栋楼，共2000多套房。
它由天河新塘街道广氮地块（原彩釉砖厂周边地块）转化而来，其土地性质为商业、商务、村庄用地。
而土地权利人是广州市沐陂置业有限公司，也就是天河沐陂村村委。
在2021年2月的时候，广州英汇置业有限公司以竞投方式获得该项目的经营使用权40年。
代价是，英汇置业给予沐陂村40%的项目建成物业分成。
｜天河智荟公开信息
｜广州楼市发布 摄
具体分成方案是，5、6#栋 交给沐陂置 业，其中5栋已经引入桔子酒店进行运营，6栋则是用于办公出租。
至于广州英汇，则拥有1、2、3、4#栋的占有权、使用权、经营权等。
而 市场上大部分公开出售的，就是广州英汇手中的这4栋楼。
｜项目沙盘实拍
楼市君查了下，广州英汇置业注册资本1000万，控股股东为英汇投资集团，是来自珠海的一家民营企业。
主要从事房地产开发、教育投资、建筑工程等业务。
在房地产方面，英汇2018年接手过海珠 香洲区吉大旧村改造，但因各种纠纷和问题，改造进度一直快不起来。
｜爱企查
目前，广州英汇置业参与建设的天河智荟，已经是现楼状态，其中1、2、3已经收楼，入住率还挺高。
现在项目主要在售的，是4#栋房源。
｜项目实拍
｜广州楼市发布 摄
值得一提的是，去年10月，4房源还因闲置被开发商拿出来拍卖过，拟用作酒店或商业。
当时起拍价是2.87亿元，按评估面积22718平折算，当时的毛坯价是1.26万/平。
但由于没有人报价，最终流拍。
流拍之后，4栋才重新拿出来卖。
｜4栋拍卖公告
｜图源：京东法拍
据销售介绍，4栋主要推售产品为 26-95平户型为主，现在毛坯单价大约在1.1-1.2万/平。
比如26平户型，总价大约是29.8万左右，折合单价1.14万/平，如果简装的话，可能要加个3-5万。
从价格上看，与当时整栋楼打包拍卖的价格，相差不大。
｜项目板房实拍
｜广州楼市发布 摄
不过坦白来讲，天河智荟的这个价格门槛，已经很友好。
它在天河现有的使用权公寓中，属于“守门员”一类。
比如天河智荟旁边的ing未来印，现在房源均价为1.9-2.3万/平，比前者高出不少。
｜广州楼市发布 制图
而且，从租金上看，天河智荟回报率也不差。
贝壳数据显示，目前天河智荟只有一套30平的出租房源挂网，它的租金是1800元/月，与隔壁ing未来印同面积户型租金相差不大。
如果按投资回报率计算，总价更低的天河智荟，可以更快回本。
｜图源：贝壳找房
贰
但需要说明的是，天河智荟土地产权并不在开发商手上，而是在村集体手里。
也就是说，英汇置业与大部分使用权公寓一样，都是走的“以租代售”的路子。
根据销售介绍，目前项目产权还有39年，签约的时候是签两份租赁合同。
一份是20年期限，另一份是19年。
20年有效期到期之后，另一份租赁合同自动续约。
｜天河智荟实拍
｜广州楼市发布 摄
但根据《民法典》规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。
也就是说，虽然是现楼，但还是存在一些风险。
｜《民法典》截图
｜图源：中华人民共和国最高人民法院
事实上，近几年使用权公寓暴雷、踩坑的案例并不少。
比如白云海特云谷因开发商资金断裂，项目停工，交付遥遥无期。
还有此前的天河中洲盛年，同样是20+19年租约模式，当时销售承诺包租，每月返还租金3000元，结果收楼后很多业主都没能拿到租金。
｜白云海特云谷使用权公寓实拍
｜广州楼市发布 摄
因此，各位买家购买公寓，还是要擦亮眼睛。
一是要注意土地性质，如果是村集体留用地、产业用地项目，遇到政策变动、村集体收回地块，风险会更高。
二是要警惕销售、中介的一些低总价、高返租的话术，很多返租承诺绑定的是运营公司，一旦公司爆雷，承诺很难落地。
三是购买使用权公寓，尽量避免放大杠杆，一旦无法收楼，退款流程漫长，成本很高。
最后，如果有更多关于使用权公寓曝料的，欢迎加个威信（gzlsfb3）~
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