前言
2026年9月，孟晓苏在《华夏时报》深度对话中抛出一个具象化比喻：住宅价格从10楼坠至3楼耗时整整五年；而若想重新攀上10楼，预计还需四到五年光景。
倘若市场底部真于2025至2026年间最终落定，那么一线及强二线城市房价有望在2029年前后重返2021年的峰值水平。马光远的推演则略显审慎，将这一节点延展至2031年前后，并指出仅有极少数真正具备人口吸附力、产业支撑力与资源集聚力的核心城市，才可能突破2021年高点，实现历史性超越。
一方侧重政策托底节奏，一方锚定市场自发修复周期，二者时间坐标交汇于2029—2031年这一关键窗口期。
若回溯两年前，这般论断大概率被视作不切实际的畅想。但到了2026年秋日，开口之人不再是楼盘案场的营销人员，而是深耕行业三十余载的资深地产操盘手、长期跟踪住房制度变迁的宏观经济学家——这种话语主体的位移本身，就折射出市场认知正在经历一场静默却深刻的转向……
那个“重返2021年”的目标，背后横亘着三重现实关卡
请暂且按下笃信或质疑的冲动。
孟晓苏为该预判设定了三项刚性前提：房价下行趋势获得实质性确认、调控政策保持连续性与精准度、居民家庭收入增长信心明显回暖。任一条件未达，整体时间轴便需相应延后。马光远亦明确提醒，所谓“回到”，仅适用于具备稀缺属性、区位优势与产品竞争力的特定资产，绝非全域覆盖。
这是一则附带多重约束条件的前瞻性研判，而非单向度的价格承诺。
逐层剖析这三道门槛，每一道都需穿越现实阻力与心理预期的双重考验。
首道门槛，是底部形态的确立。国泰海通证券基于国际清算银行（BIS）整理的全球29轮深度房价回调周期数据发现：当实际房价累计跌幅超过35%，其平均跌幅达40%，持续时间中位数为6年。
我国房价自2021年末开启调整进程，2022至2024年经历显著下探，2025至2026年跌幅逐步收窄，节奏上正趋近2027年前后构筑阶段性底部。须特别注意，“筑底”仅意味着跌势趋缓、波动收敛，并非拐点已至；从底部企稳到重回高点，中间尚存一段漫长且充满不确定性的爬升通道。
第二道门槛，是政策工具的持续适配与有效传导。2026年政策松动幅度确属近年之最：首套购房首付比例下调至15%，商业贷款利率压至3.05%，叠加财政贴息后实际融资成本低至约2.05%，“四个取消、四个降低”举措全面覆盖限购、限贷、限售与限价等核心环节。然而，政策可将市场从失速边缘拉回正常轨道，能否进一步驱动价格重返2021年高位，则取决于供需结构、资金流向与信心重建的协同效应。
第三道门槛，是居民收入预期的根本性修复。此为最难攻克的一环。国泰海通研报措辞坦率：居民部门仍处于资产负债表收缩阶段，个人住房贷款余额增速已转为负值，主动借贷意愿与即期消费倾向双双走弱，相关修复过程注定无法一蹴而就。若收入增长预期未能扭转，家庭加杠杆动力便难以复苏；而缺乏合理杠杆支撑，仅靠自然增长与存量置换，房价如何跨越2021年那道高墙？
2026年的楼市图景，是“结构性回暖”，而非“全面复苏”
孟晓苏与马光远口中“重返2021年”的表述，均前置了一个不可省略的限定词：核心城市。
这个词绝非修饰性点缀。2026年10月发布的市场数据，将区域分化态势刻画得极为清晰。
中指研究院百城价格指数显示：新房成交均价为17316元/平方米，环比微涨0.18%，同比上升2.02%，表面呈现正向信号。但深入拆解可见，百城之中仅32城新房价格环比上涨，多达61城仍在下探。整体均价之所以“翻红”，实因北上广深等地一批定位高端、品质过硬、单价突出的新项目集中入市，结构性抬升了统计均值。
二手房市场则呈现出截然不同的冷峻面貌。百城二手住宅均价为12376元/平方米，环比下降0.61%，同比下滑6.72%。在全部100个城市中，仅1城实现环比微增，其余98城悉数下跌。无论是一线、二线，抑或三四线城市，二手挂牌价格全线承压。
新房价格的小幅上扬，源自改善型买家对高品质项目的承接能力；二手房价格的持续走弱，则暴露出普通住宅流动性枯竭的真实困境——多数家庭持有的房产，正面临无人接盘的窘境。
孟晓苏所指“核心城市”，正是那些能在剧烈分化中维持价值韧性、抵御系统性风险的极少数区域。例如上海9月二手房价同比由负转正，成为2023年以来首个实现年度同比上涨的一线城市；深圳后海某标杆级高端住宅二次开盘，108套大平层当日揽金29.7亿元，成交均价高达15.6万元/平方米。这些数据真实存在，但它们只是冰山一角，无法代表全国逾2800个县级行政区的普遍现实。
地产圈素有箴言：“量动价随”。历次市场修复，必先见成交量回暖，而后价格方能跟进。
2026年，成交量确有起色。贝壳研究院数据显示，前三季度全国二手房网签面积达6.17亿平方米，同比增长10.7%；二手房占全部住房成交比重跃升至52%，首次反超新房；国庆黄金周重点监测的50城日均成交面积同比增幅逾45%。
但需清醒认识到，当前“量”的回升，主因是“以价换量”的被动策略。
大量二手房业主选择下调挂牌价加速去化，才换来买家有限度的入场意愿。10月百城二手房价98城下跌，印证降价已是广泛共识，而非零星个案。新房端表现同样分层明显：一线城市成交主力集中于改善型与高端产品，刚需类项目依旧观望等待；克而瑞研究指出，拥有存量房产的家庭可通过置换释放购买力，而首次置业群体则需等待收入前景明朗化与就业稳定性增强。
成交量回归，并不等于购买力实质回归。一场依赖价格让渡换来的交易活跃，尚不足以支撑整体价格体系重返2021年高位。
那么，究竟哪些要素正在回归，哪些又难再重现？
将“重返2021年水平”这一命题逐层解构，答案将更为明晰。
第一层：全国商品房均价能否回到2021年？ 2021年全国商品房销售均价为10139元/平方米。对照2026年10月中指研究院百城新房均价17316元、二手房均价12376元，虽统计口径不同、样本范围有异，不可直接比对，但趋势指向十分明确：三四线城市新房价格仍在下探通道，二手房价格普跌格局未改，全国层面的整体价格回归，在短期内缺乏基本面支撑。
第二层：核心城市能否回到2021年？ 这正是孟晓苏与马光远判断的焦点所在。以上海内环、深圳南山、北京西城为代表的核心地段优质资产，在三大前提全部兑现的前提下，有望于2030年前后触及甚至小幅超越2021年价格高点。但这属于极小范围内的结构性机会，与大多数普通住宅无涉。
第三层：你名下这套房产能否回到2021年？ 答案完全取决于它坐落的城市能级、具体区位、产品年代与物理品质。中指研究院数据如实呈现：三四线城市新房价格同比仍在下滑，百城二手房98城处于下跌状态。对于广大普通住宅持有者而言，问题早已不是“能否爬回去”，而是“是否还有爬升的可能性”。
孟晓苏与马光远观点的悄然调整，值得认真倾听，但不宜照单全收。
他们谈论的是核心城市、优质资产、在三个硬性条件全部满足的前提下、历经五至六年周期后的可能性。该判断建立在扎实的数据分析与长期观察之上，逻辑自洽、依据充分。但在传播过程中，“核心城市”“优质资产”“三重前提”“五至六年”这四个关键限定常被有意无意地裁剪，最终只剩一句模糊的“房价要回到2021年”。
真正需要刻入记忆的，并非那个具体年份，而是那个决定成败的定语：核心城市。
2021年的房价高峰，是由全国范围内信用扩张、人口流动加速与乐观预期共同托举而成；而2026年的市场生态，已是高度分化的、结构性的、依赖价格弹性激活交易的全新范式。“重返2021年”这个短语，落在上海陆家嘴一套九年房龄的精装两居身上，与落在某中部县城远郊板块一套毛坯期房身上，本质上是两个毫无交集的经济命题。
有人追问：“历史会否重演？” 历史不会复制粘贴，但它总会押韵。这一次，它的韵脚，坚定地落在“分化”二字之上，而非昔日的“普涨”节奏之中。
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