今天房产君给大家带来的，是一个房产帝国传奇的故事。
故事的主人公名叫Tim Knowles，他的经历，放在英国任何一份富豪榜里都很特别。
他16岁离开学校，没有任何文凭。
今天，他一手创办的FI Property Group管理着超过14亿英镑的房产资产，
持有面积超过1,500万平方英尺，从格拉斯哥一路延伸到南安普顿。
11月10日，英国商业媒体BusinessCloud发布了他做客播客The Naked Founder的访谈。
这位来自兰开夏郡小镇乔利的开发商，难得地聊起了自己的发家路。
1.一桶水，一辆冰淇淋车
Knowles出生在乔利，就读于当地的Leyland St Mary’s高中。
家里物质条件很一般。
他说，父母给了他很多爱，也教会他一个朴素的道理：想要什么，就得自己去挣。
他的第一份活是洗车。
据North West Business Insider富豪榜的介绍，他还开过冰淇淋车，沿街叫卖。
一个不识字的少年，能做的事情不多。
洗车和卖冰淇淋门槛低，靠的全是力气和勤快。
后来，他把洗车做成了加盟生意。
二十出头时，他把这门生意以200万英镑卖掉。
最关键的一步就在这里。
他卖掉了生意，却把生意名下的房产留在了自己手里。
这个选择，几乎决定了他后来四十年的方向。
2.6,250英镑的鱼店
时间回到1982年。
那一年Knowles只有17岁。
他拿出6,250英镑，买下乔利Anderton Street上的一间鱼店，成立了自己的第一家公司Knowles Way。
鱼店的味道可想而知。
他把店面彻底清理干净，然后分租给好几家小商户。
一间房，几份租金。
他的房产生涯就这样开始了。
这笔交易很小，却藏着他日后反复使用的公式。
找到被低估的房子，翻新，出租，长期收租。
据报道，他21岁时已经攒下一个价值1,000万英镑、没有负债的房产组合。
3.老棉纺厂里的生意经
很早以前，Knowles就盯上了一类别人看不上的房子：
兰开夏郡遍地都是的老棉纺厂。
这些厂房建于工业革命时代，早已停产，空旷又破旧。
在很多人眼里，它们是包袱。
在Knowles眼里，它们是便宜的大空间，适合改造成仓库、车间和办公室。
公司总部Botany Bay就是最好的例子。
这是一座建于1855年的棉纺厂，紧挨着利兹至利物浦运河。
如今，这片21英亩的场地已经变成Botany Bay商业园，入口就在M61高速公路的出口旁边。
Central Co-op、Greggs和Costa Coffee都已在园区开业。
园区的第二期叫Botany Hill，投资约1亿英镑，规划约30万平方英尺的工业空间，由乔利当地政府批准。
招租代理请来了JLL。第一期原计划在2026年初完工。
选址的逻辑很清楚。
老厂房拿地成本低，紧邻高速公路，物流和制造企业都抢着要。
4.一夜蒸发4亿英镑
2008年金融危机来袭，他的财富在账面上缩水了4亿英镑。
很多开发商在那几年倒下。
Knowles说，他不喜欢慌。
他的办法只有两条：减少负债，提升房产价值。然后，继续干活。
这句话听上去平淡，却是他能熬过周期的关键。
危机来时，他没有急着抛售，而是把精力放在降杠杆和打理现有资产上。
房子还在，租客还在，租金就还在。
5.每天只睡三四个小时
如今的Knowles已经年过六十，干劲却没减。
他说自己通常每天只睡三到四个小时。
困了就睡，醒了就起，然后尽全力工作。
他的公司也越做越大。
2022年的数据显示，公司当时有1,062家租户，员工300人。
现在，公司已改名为FI Property Group，业务覆盖伦敦、威尔士雷克瑟姆、英格兰西北部等地，横跨办公、零售和工业三大板块。
公司的扩张仍在继续。
最新收入囊中的是西萨塞克斯郡的Shoreham水泥厂。
这座水泥厂历史可追溯到19世纪，1991年停产，大部分已经空置，已被纳入当地规划的开发用地。
Knowles表示，公司作为自建型开发商，可以从规划、施工一路做到长期管理。
这又是一个典型的城市重建项目。
6.他说，不知道自己有多少钱
Knowles是《星期日泰晤士报》富豪榜的常客。
2026年的榜单显示，他身家约7.75亿英镑，比上一年增加4,000万英镑，排名第201位，差一点挤进前200。
有意思的是，他在访谈中说，自己完全不知道个人财富有多少。
驱动他的从来不是钱。
公司有一张总图。
按照他的规划，目标是年租金收入约4亿英镑，按不同收益率计算，资产价值可达60亿到70亿英镑。
他说，现在大概走到了14亿英镑。
他做慈善也很低调。
他估计自己已向慈善和公益事业捐了数百万英镑，大多是匿名的。
7.普通投资者能学到什么
Knowles的路径很难复制。
他从商业地产起家，规模也远非普通人可比。
不过，他的几个习惯，对任何做房产投资的人都有参考价值。
他喜欢买被低估的旧房子。
从6,250英镑的鱼店到1855年的老棉纺厂，再到停产三十多年的水泥厂，他买的都是别人眼里的包袱。
翻新之后再出租，价值就出来了。但，这一点对不熟悉本地装修市场的海外买家来说，并不建议盲目买入。当然，对于熟悉本地市场，有自己翻修团队的人来说，比较合适。
他偏爱长期持有。
卖掉洗车生意时，他留下了房产。
几十年来，他的主业一直是收租和管理，开发只是让资产增值的手段。
公司还建立了自己的开发和施工团队，从拿地到招租一条龙，成本和进度都握在自己手里。
他重视选址。
Botany Bay的价值，很大程度来自M61高速出口旁的位置。
Savills的数据显示，2026年第一季度，英国2万到10万平方英尺的中型工业仓库成交约140万平方英尺，比疫情前同期平均水平高出19%。
Lambert Smith Hampton预计，2026年英国主要市场的优质工业租金平均增长3.1%。靠近交通干线的工业房产，需求依然坚挺。
他对负债保持警惕。
危机来时，他做的第一件事是减债。
这一点在当下格外重要。
11月5日，英国央行把基准利率从3.75%上调至4%，这是2023年以来的首次加息。对靠贷款做购房出租的房主来说，利率上升会直接压缩租金回报。杠杆可以放大收益，也会放大风险。
当然，每个人的资金状况和风险承受能力都不同。
投资决策前，最好咨询专业的财务顾问。
一个靠出卖体力赚钱的洗车少年，用四十多年时间搭起一座14亿英镑的房产帝国。
他的秘诀听上去并不神秘：勤奋，耐心，看得懂旧房子的价值，危机里不慌，手里的房子不轻易卖。
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https://www.lancashirebusinessview.co.uk/latest-news-and-features/lancashire-names-rise-and-fall-in-latest-rich-list
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