观点指数最新发布的《观点指数·2026年度商业地产表现报告》指出，今年商业地产行业整体“弱修复、强分化”，增量供给收缩，存量运营成为核心赛道。据不完全统计，上半年全国商业地产大宗交易77宗、规模约832.64亿元，资金扎堆核心城市优质物业；商管格局、消费业态均出现明显分化，头部企业同店复苏亮眼，细分赛道冷暖不一。

商业地产大宗交易上半年录得77宗832.64亿元

2026年上半年，据观点指数不完全统计，全国商业地产投资市场完成大宗交易77宗，涉及披露金额约832.64亿元。

报告期内，单笔规模分化明显，机构化、金融化成为主线。区域上高度集中于上海，共录得33宗、金额约394.41亿元，占总金额的比重为47.4%，是资金配置的核心市场。

香港以8笔、50.71亿元形成独立的学生公寓投资主题，成都、广州、武汉等城市多点分布，其中成都万象城单笔交易金额达84.75亿元。资产结构上，写字楼、购物中心、商业综合体合计占76.7%，构成交易主体。

资金来源与交易方式呈现三大特征：一是保险资金通过组团设立基金、股权收购等方式大规模配置核心存量资产，泰康、长城、友邦、大家、宏利、国寿等频频出手。二是科技互联网企业延续整栋购楼趋势，拼多多、新浪、京东、泡泡玛特、海尔等以总部自持为目的积极成交。三是外资呈现有进有退的分化格局，英格卡、领盛、普洛斯等通过“售后回管”盘活或退出，凯德、博枫、太盟、高瓴、胜捷等则逆势加仓；困境资产通过司法拍卖、打包转让等方式加速出清，万达、苏宁、金盛等存量项目得到盘活。

从买方结构看，内资机构、产业资本与国资平台合计承接了绝大多数成交，资金来源由银行信贷主导转向自有资金、保险资金与并购贷款多元组合，买卖双方的价格预期正在收窄；但买方更看重租金回报与现金流安全边际，市场回暖仍集中于优质资产。

规模上，头部集中度持续提升，新城控股、华润万象生活、万科(含印力)3家企业的在管项目数量均超百个，在管面积超千万㎡，合计在管规模占15家样本企业的半壁江山。

头部商业地产企业整体呈现量先于价、销售复苏快于租金复苏的特征，核心项目经营客流与消费活力稳步修复，标杆企业核心业态销售额均实现两位数增长。其中，太古地产内地零售项目销售额同比增长23%，恒隆地产内地商场租户销售额同比增长17%，华润万象生活购物中心零售额同比增长21.7%，龙湖集团剔除汽车销售业务后的营业额同比增长约16%，复苏强劲。

消费市场调整：户外专业品类持续领涨

轻资产成为2026年行业确定性最高的增量路径，头部企业持续加码第三方托管，项目选址更聚焦核心城市、城市更新及存量改造标的。

上半年，15家核心样本企业中，仅7家实现新项目开业，合计落地11个项目、总体量91.59万平方米。其中仅华润万象生活、新城控股等头部企业保持稳定拓店节奏，绝大多数企业的增长动能已从“增量开店”全面转向“存量同店提质增效”。

当前，消费市场已全面进入结构性调整期。国内消费市场消费重心持续从商品消费向服务、体验消费转移，但细分赛道冷热不均。餐饮行业增速温和回暖，告别规模扩张时代，转向单店盈利与运营质量的比拼。其中，大众刚需餐饮构成基本盘，休闲餐饮靠新品与场景渗透持续增长，高端商务餐饮修复则相对滞后。运动服饰赛道户外专业品类持续领涨，大众运动市场陷入存量价格博弈；美妆行业呈现高端提质、国货分化的格局，功效与精简护肤成为主流。

黄金珠宝行业告别普涨，完成从婚嫁刚需向投资保值、悦己消费双主线转型，金价波动与渠道变革重塑行业格局。奢侈品市场消费分层加剧，硬奢品类抗周期优势凸显，软奢、轻奢需求持续承压，品牌逐步收缩大众化布局，聚焦高净值客群与高端场景运营。

潮玩行业摆脱单一爆款逻辑，转向IP矩阵长线运营与场景化零售，通过多业态延伸对冲行业周期。商超赛道迭代提速，硬折扣超市、会员量贩店成为增长主力，传统大卖场关停低效门店、深耕自有品牌，实现转型扭亏。

写字楼市场深度调整 65个样本项目平均出租率82.48%

《报告》还指出，2026年，中国写字楼市场仍处于深度调整与再平衡阶段。2026年1-9月，国内重点城市写字楼市场表现出明显的结构性分化格局。十城监测样本的租金中枢持续下移，租金均值累计同比下跌10.37%。

在租赁端，企业降本诉求持续压制租金表现，市场以价换量特征凸显；空置率层面城市差异拉大，北京甲级写字楼空置率维持低位企稳，上海、深圳空置率环比有所修复，广州空置率同比抬升。

需求端发生了根本性重塑。TMT行业以约39.6%的占比成为重点城市第一大租户来源，量子科技、人工智能、半导体、低空经济等新质生产力赛道企业成为最活跃的租赁主体。金融服务、专业服务、物流跨境贸易、医药健康、消费零售及先进制造等多个行业门类共同支撑写字楼需求。

企业经营层面，写字楼相关收入同比下跌的样本企业数占比超过七成，跌幅区间从1%到38%不等，多家企业在2026年上半年面临明显的收入下行压力。

项目运营层面，65个样本写字楼项目平均出租率82.48%，较2025年末下降0.48个百分点，温和回落；但租金单价均值同比下跌8.22%，较2024年12月累计下跌10.93%，“以价换量”成为全行业的主旋律。样本头部和尾端企业的出租率相差近50个百分点，科创载体与核心CBD资产企稳或逆势上行，老旧、弱区位、无产业支撑的楼宇持续承压，行业进入深度结构性分化阶段。

2026年是商业不动产REITs元年，公募REITs市场正式形成基础设施+商业不动产双支柱格局，同时机构间REITs、CMBS等多元化金融工具并行，写字楼资产的证券化退出通道已全面打开，但二级市场破发频现，定价逻辑正从概念驱动转向现金流质量定价。

值得关注的是，灵活办公市场正处于从规模扩张向品质竞争演进的关键阶段。头部效应持续强化，WeWork中国、IWG集团、高格办公空间等头部服务商主导市场供给。产品核心趋势从“卖空间”转向“卖服务、卖生态、卖灵活”的综合运营能力比拼。

与此同时，服务商在物业选择、合作模式、选址落地等方面也发生明显变化，城市布局向新一线与产业新城纵深外拓。超甲级与产业园区两端扩张，物业等级与品牌定位高度绑定，轻资产合作与存量盘活成为重要趋势。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬