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01
这两天有条新闻，不知道大家有没有关注。
这家2008年开业的欧式古典风格酒店，曾为北京奥运会官方指定元首接待酒店，拥有390间客房、79间酒店式公寓。
但这次关门，并不是经营不善。查了资料，该酒店2025年的营收才创下了自2008年开业以来的历史新高。卖，是因为澳门母公司要回血。
谁接的盘？平安人寿，要把豪华酒店改造成高端养老院。
因为这里距离中国最好的医院——北京协和医院东单院区，只有300米，真正的稀缺资源。
同一块核心地段，在不同的时代，有了不同的价值。
02
这几年，我们持续关注养老院。
大家都说银发经济来了，但老人越来越多，不代表养老院就越来越赚钱。
实际上2025年全国养老机构少了1014家，2026上半年又减1513家，平均入住率只有45.4%。
2026年1月行业调研数据显示，稳定的盈利机构只有4%。
为什么会这样？市场错配严重。
有需求，不代表有支付能力。有市场，不代表有利润。有老人入住，不代表能赚钱。
所以传统养老院即便有政府补贴，最后也躲不过闭院，去年就特别明显。
但今年，我们注意到一个新变化。
一批新的养老项目，在选址上换逻辑了，从城外的大转向城里的对。
这里有一个政策背景。
2026年初，自然资源部、民政部、国家卫生健康委联合出台政策，支持利用闲置商业、办公、工业、仓储用房以及闲置校舍改造养老设施。符合条件的项目，五年内可以继续按土地原用途和权利类型使用，不需要办理土地用途变更，也不增收土地价款。
这意味着，一些空置的商业物业、酒店、办公楼，突然有了新的利用价值。
像上海虹口原石油大厦、雨花大酒店等就在转型养老，能提供近千张养老床位。
它们的卖点越来越具体，强调医疗、护理，以及子女探望是否方便，与城市优质医疗资源衔接，距离优质三甲很近。
很多主城区的幼儿园，现在也在改造成养老院。
03
为什么我反复提到医院？
疫情之后，老人的安全感越来越差。
养老机构的竞争，也从过去的环境、价格竞争，逐渐转向医疗资源、专业护理和安全保障能力的竞争，赚有钱人的钱。励骏酒店这个改造项目，就体现了选址逻辑。
但绝大多数老人，还是希望在家养老。
2021年我写过一篇文章《对你来说，到底什么才是好房子？》，提到了人的一生分为四个阶段。
不同阶段，对房子的需求不一样。孩子上了大学，开始为自己而活，改善生活；而最后一次换房会在老年，这时候追求的生活质量不是高大上，是有烟火气，有安全感，最好能靠近子女。
所以，选址就很重要了。
04
我和几个中介聊过这个话题，有房东愿意租房给老人吗？
得到的回答是，现在绝大部分房东，宁可空着也不敢租给老人。
所以这两年养老房概念也起来了，有不少客户也咨询过我相关问题，分享一些观点。
1. 把自己的房子给父母住，然后自己出去租房子，并不是长久之计，除非顺带改善，哪怕多花钱租一套更好的房子，也能减少长期居住产生的家庭矛盾。
2. 选位置比小区环境重要得多。这个位置包括三个距离，和你住的小区距离，到最近三甲医院的距离，还有到菜市场、超市、公交站台的距离。
有人问我，为什么不是地铁？因为走路多，而且台阶多，空调冷。
3. 小区新和旧不是最关键的，面积大小也不是最重要的，关键是少爬楼，尽可能不爬楼，有电梯最好。
有人嫌弃一楼，实际上带院子的一楼买的老人最多，尤其行动已经不便的。
4. 小区要相对安静，老人普遍睡眠都浅。
5. 还要考虑未来的流动性。现在没什么人关注，没什么人看，没什么人砍价的房子，以后肯定是要烂在手里的，租都租不出去，更别说卖。
6. 买到手后，装修的时候联系社区，同时做（微）适老化改造，现在有不低的政府补贴，一步到位。
回头再看，李嘉诚那句老话，含金量还在上升。
决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。
房地产上行期，比的是画饼能力。下行期，买错地段比买错房子，贬值更快。
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