2012年11月8日，湖北商人殷乐三与云南民丰房地产开发有限公司（下称“民丰公司”）签订《商品房购销合同》，以1000万元买下云南省楚雄州大姚县核桃综合交易市场第19幢9层楼的酒店，面积约9550平方米。房款一次性付清，合同办理了备案登记。
此后的十几年，他没有等到交付房屋。期间，殷乐三通过仲裁赢得官司，仲裁裁决由民丰公司向其交付房屋并承担违约金。然而，民丰公司进入破产程序后，事情却走向了另一个方向。
2025年9月17日，案涉评估价为2274万元的酒店，被民丰公司破产管理人以810万元拍卖成交，远低于建筑成本。殷乐三认为，管理人在原购房合同未解除、备案未撤销、购房款未退还的情况下将已售房屋再度拍卖，构成“一房二卖”，并存在低价处置资产、拒不执行债权人会议决议等问题；他还指控楚雄州中级人民法院对债权人的监督请求长期“只收材料、不给说法”。
2026年10月20日，殷乐三向楚雄州人民检察院递交监督申请；2026年10月26日，殷乐三向云南省高级人民法院递交督办申请，2026年10月29日，楚雄州人民检察院决定受理其监督申请。
一. 1000万元与一把没等到的钥匙
2012年11月8日，殷乐三与民丰公司签订《商品房购销合同》，随后全款1000万元买下案涉房屋。合同约定2013年10月31日前交付经竣工验收合格的房屋。
由于开发商没有按期交房，2015年8月26日，昆明仲裁委员会依据双方达成的和解协议作出昆仲裁〔2015〕201号裁决，认可合同真实性，裁决民丰公司自领取裁决书之日起10日内完成竣工验收并交付房屋，同时支付购房违约金25万元。裁决生效后，案件进入法院强制执行程序。
由于开发商民丰公司深陷债务泥潭负责人失联，案涉房屋竣工验收合格后，材料由第三人掌控，并没有按程序向住建部门提交办理备案，而导致房屋交付被人为“设障”卡住。2016年12月30日，楚雄州中级人民法院未告知申请人并终结了本次执行程序。
2018年5月2日，楚雄州中级人民法院裁定受理对民丰公司的破产申请，并指定北京大某（昆明）律师事务所担任管理人。
2018年9月26日，楚雄州中院作出（2018）云23执恢14号执行裁定书，裁定昆明仲裁委员会昆仲裁（2015）201号裁决书由大姚县人民法院执行。
2019年11月21日，大姚县法院作出（2019）云2326执77号执行裁定书，以“执行标的尚未完工竣工验收”为由，再次终结本次执行程序。
此间，住建等部门反馈的消息是：案涉酒店2015年7月10日已经大姚县住房和城乡建设局验收；2019年10月24日，经住建部门委托检测鉴定，施工质量满足设计及《建筑工程施工质量验收统一标准》要求；2022年6月8日，大姚县自然资源局明确该房屋已具备办证条件。
“事实证明，第一次执行时，案涉房屋早已完成竣工验收，并非楚雄州中院、大姚县法院两级执行局裁定所说的‘未完工工程，不具备竣工验收条件’，按照执行规定，只要申请人愿意，当时也可以按现状移交”，殷乐三说，“但两级法院执行局却未遵循这一事实，终止了本应可以拿回所购房屋的执行”。
这一拖就是数年。2024年5月28日，管理人进行第一次分配。殷乐三称，当时所有真实购房人均已交房，普通债权按13.68%的比例分配，唯独对案涉支付全款购买的酒店房屋“不交房、不解约、不退款、不赔偿”。
二. 从仲裁胜诉到败诉，直至最高法
破产程序启动后，殷乐三没有停止主张权利。他向楚雄州中院起诉，请求确认案涉房屋不属于民丰公司的破产财产，并判令民丰公司继续履行合同、交付房屋并协助办理产权证。
2019年，楚雄州中院以（2019）云23民初102号判决驳回其诉讼请求。2020年8月24日，云南省高级人民法院作出（2020）云民终1095号终审判决，驳回上诉，维持原判。二审判决认定，按照《企业破产法解释（二）》第二条，案涉房产属于民丰公司的债务人财产，殷乐三不享有取回权；其要求交房办证的诉请，“实质上是要求民丰房地产公司对殷乐三原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿”，违反《企业破产法》第十六条关于受理破产后个别清偿无效的规定。
此后，最高人民法院以（2020）最高法民申6116号民事裁定驳回殷乐三的再审申请；2022年，云南省人民检察院亦作出不支持监督申请决定。
殷乐三对上述判决结果并不认可。其仔细研读《破产法》后提出：我国企业破产法对债务人财产这个概念在破产宣告前后的不同阶段，分别用了债务人财产和破产财产两个不同称谓，但其本质均为法人财产，二者范围是一致的。起诉时民丰公司未被宣告破产，案涉房屋不属于破产财产但属于债务人财产并不冲突。云南省高院认定“交房办证的诉请实质上是要求民丰房地产公司对殷乐三原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿”与现行法律不符。
根据《企业破产法解释（二）》第二十三条第一款“破产申请受理后，债权人就债务人财产向人民法院提起本规定第二十一条第一款所列诉讼的“（4）其他就债务人财产提起的个别清偿诉讼”，人民法院不予受理”之规定，应该是对其本人的起诉不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉。云南省高院判决适用法律错误，损害了殷乐三作为买房人，支付了全部购房款后要求履行合同交付房屋的权利。
据新近发布的《最高人民法院关于印发《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》通知》第四部分“购房人权利保护”第9条：管理人对购房合同的选择履行权。……购房人在破产受理前已经支付全部购房款的，管理人不得依据企业破产法第十八条的规定解除购房合同。
最高法纪要中关于该条款的阐述，显然是对既往“管理人对购房合同的选择履行权”规则的一次规范和释法。
也因此，殷乐三在向最高法第五巡回法庭申诉材料中写道，云南高院的生效裁判未审查合同已办理住建备案、购房款已全部支付、仲裁裁决已确定交房义务并进入强制执行等基本事实，就作出了有悖论法律和朴素商业伦理的裁判；他同时认为，管理人在《商品房购销合同》未依法解除、销售备案未撤销、购房款未退还、权益未补偿的情况下，径行将已售房屋纳入破产财产拍卖变现，就是典型的“一房二卖”。
三. 2274万的评估价，810万成交，低于建造成本
低价处置，是殷乐三对管理人的又一指控。
评估报告显示，以2020年9月1日为评估基准日，案涉酒店评估价为2274万元。
2025年9月17日，管理人组织拍卖，仅1人报名、1次出价，该酒店以810万元成交，约为评估价的3.56折。
“成交价已远低于建造成本”，殷乐三说“更关键的是，此前管理人已进行了多次拍卖，价格也从2274万元降到810万元拍卖成交，这期间历次起拍价与降价幅度、变价方案是否有债权人会议表决记录？是否报债委会或经法院许可？这些情况，自己作为案涉项目占比近四分之一的第一大债权人，竟然毫不知情！”
值得注意的是，拍卖前两个月——2025年7月21日，民丰公司债权人委员会作出决议，要求“暂停对酒店（在建工程）和剩余资产的降价拍卖”，并载明“如果拍卖必须召开债委会成员会议，债权总额50%以上债权人表决”。殷乐三称，该决议由占债权总额63.2%的债权人表决作出，但管理人仍强行推进降价拍卖。
依照《企业破产法》第六十九条及司法解释（三）第十五条，管理人处分房屋等不动产权益，应事先制作方案提交债权人会议表决，表决未通过不得处分；债权人委员会认为处分不符合债权人会议方案的，可请求法院作出决定，法院应当责令管理人停止处分行为。但法院毫无作为。
“事情一开始就不正常，管理人在破产清算之前，并没有依法厘清债务人财产与破产财产，案涉酒店作为债务人的财产，已有生效司法判决确认的购房债权，进入破产程序时必须确认登记，但他没有登记”，殷乐三说。
殷乐三还质疑本次拍卖存在双标问题。殷乐三申请强制执行时，以“在建工程”为由不予执行，拍卖时也是“在建工程”，但拍卖完迅速就办了证，就不是“在建工程”了？其质疑的依据是，案涉楼盘仅案涉酒店经过竣工验收，其他的房屋均没有，但都顺利完成过户登记。而唯独殷乐三却不行。
2025年9月18日，殷乐三到大姚县住建局查询案涉酒店房屋合同备案登记，发现其依然在册。当时，殷乐三现场咨询住建局工作人员，如果要撤销备案，需要什么手续？答：与开发商的协商或法院的协助执行通知书，均可撤销。
而本案中，案涉酒店房屋正是通过破产裁定+协助执行通知书，在原合同未解除、房款未退、备案未撤的前提下，管理人“绕开备案撤销程序”完成了过户，这等于绕过了防止“一房二卖”的保护程序。
殷乐三认为，拍卖存在多处程序问题：评估报告距处置时点已逾五年，依法不应继续作为定价依据；酒店已竣工验收并鉴定合格，管理人却仍以“在建工程”口径评估、挂网拍卖，同一标的物按该口径处置需扣减续建成本等费用，这正是评估价被压低的重要原因；酒店以“在建工程”拍卖，只能卖给建筑公司，而不是现在的个人所取得。
他据此质疑拍卖损害了全体债权人利益，而买受人也非善意取得案涉房屋，依法应撤销过户登记。
四． 只收材料，不给说法
在殷乐三的叙述中，比低价拍卖更令其失望的，是监督渠道的长期沉默。
他提供多份EMS底单称：2021年至2024年，他三次向承办法官苏某某邮寄《查阅破产资料申请书》《管理人违法履职报告》《非法拍卖资产异议书》，法院签收后未组织听证、未书面回复、未作任何监督处置。
2025年10月10日，殷乐三与债权人委员会成员再次到楚雄州中院，当面向承办法官递交债委会决议及要求审查管理人违法行为的报告，“至今无任何回复”。而管理人2025年10月16日提交诉请后，楚雄州中院2025年10月21日即作出（2018）云23破字第1-12号民事裁定，责令购房人委托的实际房屋控制人将案涉房屋交还管理人。
殷乐三质疑：“对债权人的监督请求五年不答复，对管理人的诉请五天出裁定。”
2026年3月27日，他向楚雄州中院副院长李某某递交督办材料及证据复印件，此后无音讯。2026年9月8日，他通过EMS邮寄《请求依法监督破产管理人履职、予以书面答复申请书》，承办法官仅电话告知“听上面安排不予答复”。
《企业破产法》第二十三条、第六十八条、第六十九条及司法解释（三）第十条、第十五条，均赋予债权人对管理人及法院的监督、查阅和请求权。殷乐三认为，楚雄州中院对法定限期义务“一概未予履行”。
新的转机出现在2026年9月4日，最高人民法院印发《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（法〔2026〕137号），自印发之日起施行。纪要第九条明确：“购房人在破产受理前已经支付全部购房款的，管理人不得依据企业破产法第十八条的规定解除购房合同”；第四条要求，相关主体对财产权属存在争议的，在相关破产衍生诉讼对权属作出认定前，管理人不得处置；第二十九条重申，破产财产变价以拍卖为原则，“但债权人会议另有决议的除外”，管理人还应在拍卖文件中明确是否存在继续履行的购房合同。
殷乐三据此认为，本案债权人会议决议停止降价拍卖在先，管理人继续处置缺乏规范依据；案涉房屋权属争议客观存在，管理人不仅未停止处置，反而径行拍卖成交。
2026年10月26日，殷乐三向云南省高级人民法院递交督办申请，请求督促楚雄州中院停止对案涉资产的后续处置、审查拍卖行为效力，并核查管理人是否构成未勤勉尽责、忠实执行职务。10月29日，楚雄州人民检察院决定受理其监督申请。
2026年11月2日，大姚县不动产登记中心向殷乐三出具《不动产登记资料不予查询告知书》，称案涉不动产已被生效法律文书确认为民丰公司的破产财产，管理人办理了首次登记，竞拍人已通过拍卖成交并办理了转移登记；殷乐三“已不属于权利人或利害关系人”，不予提供办证过程相关档案材料。
至此，殷乐三全款购买、备案登记的房屋，在拉锯了十四年之后，竟然成了别人的“合法”财产！
殷乐三的个案之所以引发关注，在于它触及破产法实践中的一个敏感又普遍的难题：破产受理前已支付全款的购房人，其权利如何才能得到法律的保护？债权人会议的决议能否约束管理人？破产审判的监督又该如何落到实处？
目前，检察机关已经介入，最终结论仍有待司法程序给出。笔者将持续关注本案进展。
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