2026年，东京写字楼租金延续上涨态势。调查显示，2026年下半年，东京既有写字楼租金同比上涨19.8%，创下32年来最大年度涨幅。其中，东京站周边部分商务区的租金涨幅接近一倍。
东京写字楼为什么涨得这么快？哪些区域最受企业青睐？租金持续走高，又会给日本商业不动产市场带来哪些机会？
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东京写字楼租金，为什么越涨越高？
据《日本经济新闻》对四家大型办公楼中介公司的调查，2026年下半年，东京既有写字楼（竣工一年以上）的租金指数达到202.33，较2025年同期上升33.44点，涨幅达19.8%，创下1994年下半年以来、时隔32年的新高。
新建写字楼同样抢手。竣工不满一年的办公楼租金指数达到250.81，创下1992年下半年以来的新高。
东京写字楼租金大涨，首先要看企业的变化。
日本企业现在面临一个现实问题：招人越来越难，留住人才同样不容易。
为了提高员工满意度，越来越多企业开始改善办公环境。交通是否便利、办公空间是否舒适、公共设施是否完善，都成为企业选择办公室的重要条件。
疫情期间，居家办公一度成为主流。如今，不少企业逐步恢复办公室办公。员工交流、团队协作和办公效率重新受到重视。
企业愿意为更好的办公环境支付租金，优质写字楼的需求自然增加。但东京核心商务区的办公空间有限。企业需求增加，新建项目又难以及时补充，租金上涨便有了持续的支撑。
02
东京站周边，租金涨得最猛
东京各商务区的租金都出现不同程度的上涨，东京站周边尤其突出。
此次调查中，八重洲—京桥—日本桥地区的既有写字楼租金达到每坪每月6.7万日元，同比上涨97%，位居调查区域首位。
东京站西侧的丸之内—大手町地区紧随其后，每坪月租金达到6.25万日元，同比上涨37%。霞关—内幸町地区也上涨了40%。
按照八重洲地区的调查租金计算，一间100坪、约330平方米的办公室，每月租金约670万日元。一年下来，仅租金就需要8040万日元。
为什么企业愿意支付这样的价格？
东京站拥有突出的交通优势。新干线、JR和多条地铁线路在此交汇。员工通勤方便，企业往返日本各地开展业务也更加高效。
近年来，东京站周边的大型城市更新项目不断推进。新办公楼吸引了不少知名企业。
东京中城八重洲迎来了东曹、三井化学等企业。TODA BUILDING吸引了Cosmo Energy Holdings入驻。
日本纸浆商事计划在2026年度内将总部迁至TOFROM YAESU TOWER。预计2029年竣工的YAESU CORE，也已吸引ANA控股、Honda及中外制药等企业规划入驻。
大型企业集中后，东京周边的办公需求也会增加。供应商、合作伙伴及专业服务企业，希望在客户附近设立办公据点。部分企业会选择新建大楼，也有企业更青睐租金适中的既有写字楼。
大型开发项目由此带动周边物业的出租需求，整个商务区的吸引力也得到提升。
03
空置率持续走低，优质写字楼更抢手
东京都心写字楼租金上涨的另一个原因，是市场上可供出租的办公室越来越少。
根据三鬼商事的数据，2026年9月，东京都心五区的办公楼空置率仅为1.85%。
市场通常将5%左右的空置率视为供需相对均衡的参考水平。如今，东京核心区域的空置率已明显低于这一水平。
企业寻找办公室时，通常会同时考虑交通、面积、楼层和预算。空置率越低，符合要求的物业就越难找。尤其是地段好、面积大、设施完善的办公楼，更容易受到企业青睐。
与此同时，房东的租赁策略也发生了变化。过去，部分业主需要提供免租期或租金优惠，才能吸引企业入驻。如今，优质物业的出租情况改善，房东开始提高新租约报价。
一些业主还会在合同更新时与现有租户协商涨租。部分大型不动产公司甚至尝试将租金调整与消费者物价指数（CPI）挂钩。
与此同时，日本建筑材料和人工成本持续处于高位。部分办公楼项目的建设进度受到影响，新建物业的供应速度有所放缓。
企业需求旺盛，新增供应有限，进一步推高了核心商务区的租金。
对于写字楼业主来说，低空置率有利于稳定出租收益。对于租户来说，未来的办公成本则需要更加精细地规划。
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大阪写字楼，也迎来租金上涨
东京办公楼租金走高，大阪市场同样表现活跃。
2026年下半年，大阪既有写字楼租金指数达到194.13，同比上涨12.7%，为1994年下半年以来最高。新建写字楼租金指数达到271.07，同比上涨28.8%，刷新历史纪录。
大阪的变化，与近年来的大型城市开发密切相关。
2024年至2025年，Grand Green Osaka等大型项目陆续投入使用。大阪站周边的商务功能进一步完善，吸引了更多企业进驻。
一些原本使用自有总部大楼的企业，也开始考虑搬入市中心的租赁办公楼。
新建写字楼交通便利，设备先进。企业还可以根据经营规模调整租赁面积，减少自有办公楼的维护负担。
不过，这一轮大型项目集中供应后，大阪未来几年的新增办公楼供应预计相对有限。
如果企业搬迁和扩张需求继续保持活跃，大阪中心城区的优质写字楼仍有望保持较好的出租表现。
05
租金上涨，哪些物业值得关注？
东京和大阪写字楼租金持续走高，也让日本商业不动产投资受到更多关注。
首先，核心商务区的优质物业，仍然具有较强吸引力。
东京站周边、丸之内、大手町等地区，集中了大量大型企业总部和专业服务机构。这些区域交通便利，商务配套成熟。企业办公需求相对稳定，优质物业也更容易保持较高出租率。
对于已经持有写字楼的业主来说，租金上涨有助于改善经营收入。
其次，大型开发项目周边的中小型写字楼也值得留意。
大型企业总部迁入后，供应商和合作企业通常会增加周边办公需求。部分中小企业希望靠近客户，又需要控制租金成本。交通便利、租金适中的既有写字楼，便成为不错的选择。
这类物业规模虽然不大，但如果地段良好、管理完善，仍有机会获得稳定的租赁需求。
此外，老旧办公楼的改造，同样存在机会。
东京有大量建成多年的中小型办公楼。部分物业地段不错，但建筑设备和内部环境已经老化。通过更新空调、照明、公共空间和办公布局，业主可以改善物业品质，提高出租竞争力。
总体来说，东京写字楼租金创下34年来最大年度涨幅，大阪新建办公楼租金指数也刷新历史纪录，说明日本核心城市的办公租赁市场保持活跃。
企业改善办公环境、总部搬迁和城市更新项目，正在带动优质写字楼的需求，也为周边既有物业创造了新的出租机会。
未来，核心商务区的优质办公楼、交通便利的中小型物业，以及具有改造潜力的既有建筑，都值得持续关注。
对于日本商业不动产投资者来说，了解企业需求，掌握区域供需变化，选择具备稳定出租能力的物业，仍然是实现长期收益的重要基础。
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