今年，广州不少豪宅房东为了把房子租出去，纷纷在租金上做出让步。
随着一批次新盘陆续放租，广州租房市场也在悄然重新洗牌。
那么，刚放租的次新改善盘，租金到底怎么样了呢？楼市君实地走访了一圈。
｜广州楼市发布摄
壹
在广州几个热门豪宅板块中，琶洲的租赁热度可以说相当高。
①琶洲南TOD热度领跑，133平四房最抢手。
以琶洲南TOD为例，目前在租的房源大约78套，刚过去的10月通过链家出租的房源就达到约10套。
根据不同户型，琶洲南TOD的月租金在1.3万-6万元不等，折合月租单价约91—200元/平/月，跨度比较大。
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楼市君观察到，琶洲南TOD出租最热门的是133平，在近期出租的房源中占比超过一半。
这款四房的月租金在1.5万左右，每一个居室的租金不到4000元，性价比比较高。
中介表示：租金在1.5万元以下的房源，出租速度相当快，最快挂牌当天即可租出。
即便是租价相对高的142-144平，月租金大约1.6-1.9万，业主挂两三个月也基本能租出去。
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②中海大境年中才收楼，热度不低。
再看看海珠另一个豪宅盘中海大境，虽然今年年中才开始收楼，但热度一点都不低。
目前，中海大境出租挂牌大约30套，但拿到钥匙的只有12套，部分业主在收楼前就已将房源放租。
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刚过去的10月，中海大境出租两套：143平月租为1.6万、270平月租2.9万。
｜来源：贝壳找房
由于收楼时间不长，很多业主都还没交房，所以可以看的房也不多。
体现在出租周期上，中海大境出租所需21天到三个月不等，和琶洲南TOD相差不大。
从租金水平看，中海大境143平四房的出租单价达到140元/平/月，放在海珠来看还是比较高的。
③保利天瑞需求大，出租周期平均1-2周。
相比起海珠两个豪宅盘，保利天瑞呈现出需求比供应更大的特点。
保利天瑞最早从去年开始收楼，目前已经全部是现房。在链家上挂牌出租的仅8套，月租金以1万-2万元为主。
中介表示，该板块租房需求较多、房源偏少，有租客在等房源放出。一旦有房源放出，通常一两周就能租出。
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楼市君发现，保利天瑞的出租比例并不高，贝壳上只有0.5%左右。
当然，很多业主可能会通过私人圈子、内部推荐来出租，所以实际的出租比例可能会比这个数值略高一些。
从出租周期看，保利天瑞的出租周期一般在一个月以内，比如这套107平四房以1.2万月租成交，出租周期仅仅8天。
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天瑞的租赁市场较火，主要是因为周边汇景新城、华景新城业主就达到两万户以上。
中介表示：部分业主由于孩子读书原因选择了这里，但两个大盘楼龄比较旧，希望住得更好，而租房是性价比较高的选择。
除保利天瑞外，业主想要改善居住，选择主要是汇景新城的龙熹山，楼龄也超过了15年。
｜保利天瑞实景
| 广州楼市发布摄
④越秀天河和樾府，挂牌当天即被租出
今年年中，天河和樾府开始陆续挂牌，目前已经全盘进入现房状态。
目前，贝壳上有7套挂牌，出租率不算高。
中介表示，由于梅花园板块的次新盘较少，居住的人群很多，加上隔壁的西派天河序还没有交付，业主基本放租一套很快就能租出。
｜广州楼市发布制
以一套108平四房为例，业主11月2日挂牌，当天即以1.2万元/月的价格租出，租客甚至没有还价。
即便是租金略高的房源，两个多月也基本能成功租出。比如125平四房单位，挂牌两个月成功租出，月租金1.6万。
楼市君留意到，天河和樾府的出租单价集中在100-140元/平/月，属于板块内较高水平。
｜来源：中介供图
另外，像合景臻颐府、汇景台、缦云、越秀观樾、西派天河序、珑璟台、琶洲樾、中海映澜台、白鹅潭悦府、粤海云港城等次新豪宅也陆续放租中。
这些豪宅在租房源面积集中在123-392平，月租从9800元到9.8万不等，租金单价多在80-190元/平/月。
其中，汇璟台、琶洲樾、中海映澜台的租金水平相对偏高。
｜广州楼市发布制
贰
从广州次新豪宅盘租赁情况来看，租金收益率基本在1.5-2%之间。
其中，有部分户型由于总价偏低，租金收益率能接近2.5%，比如天河和樾府的108平。
｜广州楼市发布制
有人会说，这样的收益率远远比不上香港，豪宅租金收益率能达到3-3.5%，甚至广州普通的住宅可能更高。
但实际上，豪宅买家不太考虑租金回报率。
对豪宅买家而言，板块的产业增量、居住需求，以及板块的圈层质量，才直接决定一套豪宅价值高低。
楼市君调研发现，广州的次新豪宅的租赁市场，呈现出以下几个特点：
1、出租难易程度与周边居住氛围、产业发展程度密切相关。
以琶洲为例，同样是西比琶洲东更旺，区域内豪宅也更容易出租。
同样是20年以内楼龄的房子，琶洲西区三房的平均出租周期大约在20-40天，东区的平均出租周期大约要两个月以上。（来源：贝壳找房）
｜广州楼市发布摄
2、都是热门板块，次新房本身也自带流量。
即便租金高于周边小区，次新房能凭借“新房未入住+配套成熟+改善氛围强”等脱颖而出。
比如保利天瑞所在的汇景新城板块，已出租的房源出租周期基本都在一个月以内。
而楼龄较长、出租单价在60-70元/平/月的汇景新城龙熹山，出租周期在40-90天不等。
｜来源：中介供图
3. 对租客而言，以较小成本体验千万级社区的居住质感，是性价比较高的选择。
目前，月租金在1.5万—2万元，租客可以挑天河、海珠约100-160平左右的次新大户型。
如果把预算拉到2万—3万元/月，租户就能接触珠江新城、琶洲约180-300平不等的房源。
再加上越来越多改善盘进入交付节点，租赁市场上的供给仍在增加，房东之间也难免产生一定的竞争。
｜广州楼市发布制
随着次新房、全新房流入并占据租赁市场主流，所在板块的租赁市场也会有所波动。
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