来源：市场资讯

（来源：楼市经典）

最近上海二手房市场里，有一股暗流很凶。

不是豪宅，不是新房，而是被很多人嫌弃的老破小，房龄三四十年、没电梯、厨卫合用、外墙掉皮。

但就是这类房子，正被一些专业小团队成片、成栋地团购。

01.

团购！上海老破小正在被扫货…

浦东洋泾板块，零一至零四小区，三四人组成的小团队，从去年10月持续买入，累计扫了近一百套，总价严卡300万以内的一房或小两房。

杨浦隆昌路、海州路一带，一套70年代30多平老房，挂牌230万，几组买家轮着加价，最后235万成交。房子没电梯，但紧挨美团、B站总部，同小区52平月租挂5000，租售比算得过来。

静安、徐汇也不安静。柳营路旧改预期下，部分弄堂挂牌价一度从5.9万/㎡冲到10万/㎡；东安一村、二村动迁推进后，周边日晖二村近半年成交价涨了约25%。

这些人抄底的原因，是他们算了2笔账。

第一笔，总价低、能贷款、月租覆盖部分月供，首套15%首付下，200多万房子现金支出可能只要30多万；

第二笔，赌城市更新名单、赌征收、赌房票、赌原拆原建。

02.

上海三年计划发布！旧改变成重估资产

这一轮政策和2010年代的拆迁暴富不是一回事。

《上海市城市更新三年行动计划（2026-2028年）》里，重心是老旧小区改造、不成套住房成套化、小梁薄板清零、城中村拔点、管网电梯更新。

也就是说，不是所有老房都拆，但所有老房都可能被重新定义。

有的拆，有的原拆原建，有的加梯改管，有的变保租房，有的发房票让你去买新房。

更关键的是，国企也在下场收房。2026年2月起，浦东、徐汇、静安试点区属国企收购存量老房做保障性租赁，标准高度重合：70平以下、400万内、近轨交、产权清。到年中已收几百套，后续扩到黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦。

这对市场的影响是双重的，一边给老房一个兜底买家，房东不用被中介反复压价；一边也把“拆迁=暴富”的想象，拉回到合理对价+长期持有。

最后给买房人一些建议，如果你也在看上海老破小，别先问会不会拆，先看小区有没有开始做房屋体检、管线检测、意愿征询、修缮公示。

如果没有以上心动，那就看有没有加梯、成套改造、保租房收储、房票置换，这些都是“软兑现”，比只赌征收更稳。

对此，你怎么看？