5月份以来，深圳楼市接连松绑，从限购调整到降低购房门槛，首付、房贷利率以及公积金贷款利率都下调了。
新政后，咨询房子的人很多，怎么买房？怎么卖房？如何置换？这些都是当前市场普遍关心的问题。
分享两个近期咨询案例，供大家参考。
01
读者：诸葛老师，你好，请问流塘片区还会下跌吗？因为我住的地方和单位都在这里，想买一套给父母住，核心需求是父母方便带娃，流塘片区交通生活也还算便利，就是没有什么大发展大规划，这个选房需求可以么？毕竟预算也不多，才四五百万。
回复：流塘在宝安区来说，属于第三梯队以下板块，整体面貌比较差，未来潜力不大，属于外溢片区，把家庭有限资金放在这种地方会比较危险。
根据你的描述，你目前住在流塘片区，如果房子是买的，应该考虑向上置换，而不是在一个没什么潜力的地方继续砸钱；如果房子是租的，首套房更要注重选筹质量，否则一个错误的选择，就会把辛辛苦苦奋斗的积累给搭进去。
无论如何，就当下市场而言，400-500万这个预算明显可以买到更好的片区，没必要紧盯一个弱势片区。
想要父母方便带娃，完全可以在附近租个方便点的房子住，但是买房的话，就不能直线思维，更多的还是要考虑增值属性和流通性。
尤其在宝安区，总面积很大，涝的涝死，旱的旱死，一个不小心就会掉进坑里。宝安虽好，坑也不少。
02
还有一类读者，想卖房置换，可一旦操作就会出现很多心理卡点，要么纠结要不要降价卖，要么犹豫杠杆问题，该保守点买个普通房子，还是积极点买个好房子。
关于杠杆和选筹，主要还是看个人还款能力，收入一般就以经济实惠为主，实力允许也不必畏手畏脚。
见过一位咨询客户，手上300多万现金，家庭月供能力也不错，按照正常两成首付，可以在核心地段买到1500万左右的中高端盘，但他心理上只敢接受500多万的刚需盘，像这种就有点过于保守，从资产成长效率来看就低很多。
很多人以为，那些能买深圳湾豪宅的业主，都是轻轻松松就能上车。
其实不然。
现在我们看到的很多深圳湾业主，他们也是通过一次次的置换腾挪，才有今天的结果。就我身边接触的深圳湾朋友来说，他们买房基本上也都是垫垫脚尖，在能力范围内做到最优解。
人间正道是沧桑，一定要做难而正确的事情。
置换这件事，本身就是一个资产向上攀爬的过程。
市场低迷期，你的房子割肉卖，别人家的房子也在降价卖。而市场活跃期，你的房子在涨价，别人家的房子也在涨价，而且比你涨得还多。
现在一些换房群体，既要想办法尽快卖掉手里的房子，又要赶紧物色好下一套准备入手的房子。
手里的房子可能不好卖，看中的房子却有很多双眼睛在盯着。
这就是普通房子与好房子之间的价值差异。
一些普通家庭在买房的时候，很容易分不清楚重要性，觉得居住感受比房产增值重要得多。
过来人都知道，买房动辄几百、上千万，这么大一笔交易，即便是出于刚需买房，增值属性也是最重要的指标之一。
但第一次买房的刚需往往很难理解这点，只有在多年后自己的房子跑输大盘，置换严重受限的时候，才追悔莫及。
03
毕加索有一句名言：优秀者模仿，伟大者剽窃。
这也是我常说的，这个世界上，99%的问题都有标准答案，很多时候听话照做就是高认知的体现。
买房这件事，其实和创业十分相似。
当你什么都不知道，只看到了别人创业的成功，以为别人很光鲜，于是就一股脑地扎进去，纯粹活在自己的幻想之中，这样就很容易将自己置于危险之中。
而很多人对于房产的理解，也像极了文盲，要么过度的看多，要么就是过度的看空。
过度看空很好理解，就是不管市场上有什么风吹草动，政策利好或利空，政策放松或收紧，都觉得中国房地产很快就要崩盘了。
而过度看多的这一派，则无比相信房产的“造富效应”，他们相信只要买了房子，也不管是什么样的房子，就都认为可以发家致富。
不得不承认，深圳过去这些年的发展，确实惊艳了整个中国，也惊艳了全世界，过去非常傲娇的西方国家也对此刮目相看。
可即便是在深圳这座充满朝气的大城市，房子与房子之间的差距也是天壤之别。
如果你对深圳的市场和周期不了解，甚至对深圳的很多微观层面也是一无所知，然后就在此基础上带着一腔热情和资金，一股脑地扎进来，试图以此暴富，这是非常危险的行为。
相反，如果我们在做完系统研究之后再去做选择，就能够很好地去避免那些风险。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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