“隔壁的回迁房，会不会影响我家的房价？
家在黄埔的粉丝小A，向楼市君发出一句灵魂拷问。
起因是他注意到科学城的新福港鼎峰最低已有3字头成交，与隔壁的回迁房小区——线坑花园价格几乎相差无几。
回迁房，真的拖了商品房的后腿吗？
｜科学城航拍
｜广州楼市发布 摄
壹
一年跌2万/平
回迁房要背锅？
我们先来看看新福港鼎峰和线坑花园，这一对冤家。
简单说一下背景，这两者同属于黄埔科学城线坑村旧改的一部分，新福港鼎峰为商品房，而回迁安置区则开发为线坑花园。
｜广州楼市发布 制
从地图上看，新福港鼎峰与线坑花园区位一致，基本共享所有的外部配套。
楼市君拉了一下新福港鼎峰目前的二手行情。
小户型成交价基本在4-5万/平之间，大户型整体价格稍高，约在4.5-5.5万/平左右。
｜广州楼市发布 制
甚至在去年底，还有两套小户型出现单价仅为3字头的成交，与线坑花园相差无几！
并且，在目前的在售房源中，同样也有一套单价仅3字头的88.9平的小户型。
买家挂牌半年，割肉75万，仍未能脱手。
｜图源：贝壳找房
要知道，在2021年，新福港鼎峰最高峰时候卖过6万+，对比之下，现在的价格基本回撤了20-30%左右。
那么，真的是回迁房影响了商品房的价格？
楼市君的看法是：并不见得。
与商品房早早入市不同的是，线坑花园直到2021年，才陆续完成房产证办理，并在2022年正式拿证。
并且，线坑花园回迁房发的都是国有证，在补缴1000元/平的土地出让金后，需要过了限售期，才可上市交易。
因此，在贝壳找房上，线坑花园最早的成交时间出现在2023年11月。
｜图源：贝壳找房
我们再把新福港鼎峰成交记录按时间排序。
可以发现新福港鼎峰近一年有两个成交高峰期：2023年1-4月以及2023年9-12月。
两个时间段的成交价格已经从5-6万/平之间，下降到4-5万/平为主，一年最高跌了2万/平。
因此，若是认为2023年11月线坑花园3字头的成交，影响了新福港鼎峰2023年9月的房价，在时间上就说不过去。
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明白这点之后，就基本可以确认：新福港鼎峰的降价，并不是线坑花园拖的后腿。
类似的案例还有琶洲的保利天悦与琶洲新村的关系。
一个作为广州顶豪代表，常年二手成交15万+，另一个则以回迁房的身份，卖出了与周边二手房相似的价格（）。
｜图源：贝壳找房
贰
回迁房性价比不高
商品房更香
因此，楼市君认为大可不必“谈回迁房色变”。
一方面，商品房和回迁房之间存在天然鸿沟。
除了基本属性不同之外，在户型、品质、园林、物业等方面的差异，都是价差存在的主要原因。
在这方面，商品房的优势很大，卖贵1-2万/平，也实属正常。
如果横向对比，线坑花园3字头的价格区间，在整个科学城板块内都不具优势。
像是有着强书包的万科东荟城，目前挂牌的房源中，2字头比比皆是。
｜图源：贝壳找房
但凡对生活品质有追求的买家，都会选择商品房。
另一方面，回迁房真正能入市的量并不多。
目前在贝壳上，线坑花园仅有10套挂牌，而新福港鼎峰却有99套，即便3字头成交，对新福港鼎峰的价格影响也极为有限。
而线坑花园约1000多套，整个挂牌量不足1%。
这也说明，在满足村民居住需求之外，真正能流入市场的回迁房其实并不多。
｜黄埔科学城航拍
｜广州楼市发布 摄
因此，与其盯着回迁房对商品房的影响，不如关注旧改对城市发展的助力。
以黄埔区为例，目前已经进入旧改的集中爆发期。
根据官方数据，截至今年3月份，黄埔区累计批复城市更新项目180个、完成固定投资2458亿元。
其中，累计建成安置房34687套，416万平。
仅老黄埔海丝城片区，今年或许就有4个旧改即将入市。
｜图源：贝壳找房
比如规划建面高达约237万平和90万平的双沙村旧改和珠江村旧改，目前均已开放展厅。
其中双沙旧改的融资商品房已经对外公布案名——一城江山海。
｜项目效果图
华润置地新溪旧改也在3月底公布了征地补偿方案。
项目所在的丰乐市场去年底就已经平整，商品房或有机会今年面市。
此外，已经进入全面开拆建设的文冲东旧改，也有机会再今年入市。
｜文冲旧改规划效果图（以终版为准）
|图源：广州黄埔发布
可以预见的是，这些旧改的加入，老黄埔在产业布局、城市界面以及配套水平等，还将迎来巨变。
到时候，商品房和回迁房之前或许就不会剑拔弩张，而是能相互成就，拔高板块价值。
对此，你怎么看呢？
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