6月17日，国家统计局公布2024年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。5月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比降幅略有扩大。
2城新房价格环比上涨，上海领跑
5月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降1.1%、1.4%和0.8%，上海上涨0.6%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.8%，降幅均比上月扩大0.2个百分点。
同比来看，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.2%，降幅比上月扩大0.7个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降1.8%、8.3%和7.4%，上海上涨4.5%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降3.7%和4.9%，降幅比上月分别扩大0.8个和0.7个百分点。
从2024年5月份70城新建商品住宅房价指数来看，环比上涨城市数量2个，分别为上海和太原，较上月减少4城；其余68城环比下跌，占比约97%。诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪分析称，5月新房市场“以价换量”突出，价格总体持续下行，上涨城市数进一步缩减，创历史新低，下跌城市数占据主要份额。总体来看，目前价格市场仍然缺乏上涨信心，行业调整趋势仍在。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，新房价格跌幅加大，一方面是新房销售缩量，开发商资金链紧张，对后市相对悲观，不得不打折促销。另一方面，二手房价格继续下跌，且比同区域、同品质新房价格普遍要低，新房之前的价格优势（与二手房价格倒挂）消失，需求转向单价更低、总价可控的二手房，导致新房需求端更加弱势。
70城二手房价无一上涨
5月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.2%、1.3%、1.6%和1.0%。二线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅与上月相同。
同比来看，一线城市二手住宅销售价格同比下降9.3%，降幅比上月扩大0.8个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降8.6%、7.9%、11.4%和9.2%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降7.5%和7.3%，降幅均比上月扩大0.7个百分点。
关荣雪分析称，二手房价格下行压力仍较突出，70城价格再现去年12月份的无一上涨情况，总体跌幅持续走阔，这也意味着当前市场仍陷于信心不足的状态中，“以价换量”趋势加剧，供求关系亟待改善。
李宇嘉指出，如果抛开2023年一季度的小幅反弹，从2021年3季度开始到现在，70城二手房价格连续下跌了近30个月。主要原因在于，市场预期下行，二手房挂牌量明显攀升，套现挂牌占较大比例，导致跟随降价的案例增加。同时，二手房和新房形成了降价竞争的循环。
58安居客研究院院长张波分析称，“517政策”对于不同城市的效果存在较大差异，需求侧的信心提振在热点一二线城市表现更为明显。一线城市依然保持“以价换量”，虽然一线城市一二手房价环比依然下滑，但由于新政落地后，市场成交量尤其是二手房有了明显提升，尤其是上海、深圳的成交短期提升量表现更为明显，例如上海对单身二手房购房扩大至内环内二手房，带动大量二手房成交，同时有利于市场置换链条打通。
二三线城市的房价总体还处于下行，从近几个月的房价表现来看，已经明显呈现出接近价格底部的趋势，在探底过程中不少城市会出现“跌穿底部”的价格过度下跌现象， 这将随着市场不断恢复正常而修正。
政策开始见效，6月楼市或好转
关荣雪分析称，5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局等部门出台一系列支持房地产的举措，包括明确取消全国层面房贷利率政策下限、下调房贷首付款比例和公积金贷款利率、设立保障性住房再贷款等多方面内容，随后全国层面掀起新政落地潮。不过，5月无论是成交量还是价格方面，表现均不及预期，市场总体仍处于底部调整阶段。
关荣雪认为，中长期来看，房地产市场的回暖或仍依赖于居民就业收入预期的好转。接下来6月进入房企年中促销季，预计“以价换量”趋势或持续，短期价格仍然缺乏稳定上涨的动力，新房、二手房价格可能继续下跌。
李宇嘉则指出，政策效果事实上在6月份开始体现，比如根据中指院数据，新政后上海、广州新房日均交易比新政前增长4.5%和24.2%，二手房方面，上海、深圳比新增前日均增长42.9%和9.8%。
李宇嘉强调，政策落地还有待强化。一方面，国家部署的再贷款存量收购一直未有落地，另一方面，尽管按揭利率不设下限，但近期首套房利率较新政前仅下降30个基点左右，相较于无风险利率（10年期国债利率）还是比较高。预计，随着政策开始见效，6月份热点城市交易量有反弹，挂牌量增幅减缓，各线城市新房和二手房价格跌幅也将见顶。
张波认为，517新政后房地产市场会有一个相对明显的热度提升，但并不会导致市场快速出现反转，尤其房价不会快速转为上涨，但一二手房的成交周期会逐步缩短，购房者对于市场的预期开始出现转好迹象。
本文源自：金融界
作者：子宽
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