上海楼市的稿子写了一半,北京救市政策放大招的推送信息就一条接着一条“哐哐”砸手机,
我一想,算了,还是 写北京楼市吧,毕竟首都北京的楼市政策,意义非凡!
01
6月26日,北京宣布:首付比例和利率全面下调!
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这次公告一共涉及住房商业贷首付比例降低、二孩家庭首付比例降低、公积金贷款额度上浮、以旧换新五个维度的政策,简称626救市政策!
其中,首套房的首付比例不低于20%,五环以内二套房首付比例不低于35%、五环以外首套首付比例不低于30%。
这次降低首付比例的政策,调整了北京之前按照城六区和非城六区划分的逻辑,改为五环内和五环外,这么做就和北京430政策的限购范围一致!
如此一来,未来北京楼市的区域划分,会延续“五环内外”的逻辑,预判未来房子的价格逻辑也会以“五环”为界。
除了降低首付,这次政策也考虑了置换客户的购买需求——
针对 北京户籍的二孩家庭 在购买第二套房的时候给予政策支持, 按照首套房认定,首付比例降至20%。
北京626救市政策,除了降低首付比例,也降低了贷款利率。
首套房在基准房贷利率LPR的基础上直接减少45个基点。
这意味着相比北京之前LPR+10基点4.05%的贷款利率, 直接降低了55个基点!
毫不夸张的讲,这对购房者而言,是巨大的利好,毕竟贷款买房这件事,少给银行利息钱就等于“降房价”啊!
我看了一下6月份的市场报价利率LPR为3.95%,这次626政策降低利率之后,北京将执行3.5%的房贷利率。
我按北京之前的贷款利率LPR+10BP=4.05%的利率计算,200万贷款,30年等额本息情况如下:
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利率4.05%,月供还款是 96 06元 , 总利息 是 14 5. 8万元 。
如果按照北京626公布的最新贷款利率,市场基准利率LPR3.95%减少45个基点3.5%计算,那么30年等额本息的情况如下:
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0627/0c07d6d1j00sfpp4p004dd200t400fyg00ic00a1.jpg)
利率3.5%, 每个月月供大概减少626元。
我知道,很多人会指着“626元”说:切,才600多块钱啊!
我告诉大家,但凡这么说的人,都是自己没买房,没贷款然后胡说八道的人。
但凡自己贷款买房的人都知道,这一个月少600多元意味着什么!
因为从30年总利息角度看,利率调整前后差了22.5万,已经等于一台特斯拉能源车的价格了。
所以,买房贷款这件事从来都需要精算,只有精算之后才知自己30年到底付了多少钱,如果买房的朋友对此疑惑,推荐阅读文章《 》
北京626新政除了降低商业贷的首付比例和利率之外,还提高了公积金贷款额度40万,由之前的120万提高至160万!
另外,也公布了以旧换新的内容,不过这内容和广州同出一辙,就是一个方向性的定调,不如上海527“沪九条”以 旧换新政策更有针对性!
总体而言,北京626的救市政策没有什么创新的举动,本质上是517救市政策落地后的延伸,只不过,北京是四个一线城市中最晚落地执行的!
由 此之后,中国楼市的首套首付比例,全部都是20%了~
02
作为最后一个降低首付比例的一线城市,大家或许会问:北京“扛”到最后才降首付,是因为“帝都之姿”诸多不便,还是因为楼市火爆,压根就不需要呢?
我告诉大家,北京楼市属于“死鸭子嘴硬”碍于帝都之姿,硬抗最后的。
接下来,我给大家说说北京楼市行情,大家就明白了。
提及北京楼市行情,必然有一个问题是绕不过去的:北京二手房挂盘量超过10万套。
因为没有权威的统计数据,目前关于北京二手房挂盘量的数据有2个来源。
第一个数据是15万套——
是21世纪经济报的文章透露北京的二手房挂牌量已经逼近15万套。
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第二个数据是11万套——
链家平台的数据显示,北京二手房的挂盘量已经达到了11.4万套。
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不管哪里统计的数据,也不管是11万套还是15万套,北京二手房挂盘量已经超过10万套是不争的事实。
那么,这个挂盘量对北京楼市供需关系而言,是否有巨大压力?
为了回答这个问题,我们来看看北京二手房历年成交数据。
2016年,北京二手房成交量27万套;
2017年,北京二手房成交量13.6万套;
2018年北京二手房成交15.3万套
2019年北京二手房成交14.2万套
2020年北京二手房成交16.9万套
2021年北京二手房成交19.2万套
2022年北京二手房成交14.2万套
2023年北京二手房成交15.5万套
从过去8年看——
北京二手房年成交量最低是13.6万套,不好的年份如2019年和2022年的‘口罩年’,成交量在14万套左右;
所以,按过去8年成交量推断:
北京二手房的供需吸纳量每年都超过10万套。
再看北京2024年二手房成交量。
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3月份成交1.42万套、4月份成交1.3万套、5月份成交1.3万套,按照这个成交趋势推算2024年北京二手成交量将不低于15万套。
所以,但凡拿着北京二手房挂盘量大惊小怪的人,要么是“博眼球”、要么就是“胡说八道”。
因为从供需关系的角度看,北京楼市当前的挂盘量压根不是问题!
另外,今年救市政策力度加大之后,北京楼市的挂盘量明显减少,比高峰期已经减少1万多套!
那么,既然最贴近市场的二手房供需关系没有问题,是不是就意味着北京“安枕无忧”,没有问题呢?
我告诉大家,北京楼市的问题也是房价!
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从数据维度看,北京的二手房成交价一直下降,相比2023年历史同期二手房价格跌幅超过15%
所以, 很明显,北京楼市的问题不在供需关系,而在购房者的信心没有恢复,二手房在“以价换量”
来,大家看这张信心指数图。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0627/f5abf3b2j00sfpp4s002cd200sg00gug00hv00ak.jpg)
虽然从供需关系角度看,北京楼市不存在问题,但北京楼市也受全国“大环境寒潮”的影响,市场信心一直没有恢复!
所以,再看626北京新政出台的契机,刚好就是北京楼市信心指数从62降至55的档口!
说白了,购房者对北京楼市信心不足……
说完二手房,再给大家说说北京新房的情况!
从目前的情况看,北京的新房非常不乐观。
现在北京二手房成交量是新房成交量的4倍、5倍。
截止到6月24号,北京新房网签2339套,二手房网签10453套
也就是说,在市场信心低迷的情况下,北京的购房群体“总量”没有增加,但因为二手房“价跌”的优势,二手房抢占了新房的客户资源,从而导致北京新房库存量超过警戒线。
截止6月26日,按照北京过去6月的销售速度计算,北京新房的库存套数是75569套,库存去化周期29.1个月~
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朋友们,这29.1个月的库存去化周期是什么概念?
就是新房一套都不增加,已经供应的新房都需要2年6月才能销售完!
如果任由新房月均成交量在3000套左右徘徊,那么北京新房的库存量会进一步升高!
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在这种情况下,最难受的应该是北京房企。
因为库存量就是房企收不回的资金,所以2024年前5个月,房企的到位资金已经“为负”
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在这种情况下,房企只能降价,大家看下图,北京的新房也开启了降价模式!
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文章至此,我想大家都明白了:
北京楼市的问题是降价, 是新房销售量下滑库存去化周期 不断攀升!
因为北京楼市的问题在新房库存量,所以我在网上找了一下,没有看到北京收储商品房的任何消息!
所以, 在北京人口总量控制的背景下,626救市政策通过降低“购买门槛”增加更多的购买力,从而消化库存,解决楼市问题!
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03
最后,说几点!
从购房者角度看,北京楼市最大的问题是置换困难。
比如——
在北京,你拿着1000万未必能在海淀购买到心仪的房子,在朝阳砸400万到500万就可以定居。
看到这样的价格分化,多数人会以为是北京各个区域房价拉差太大。
但事实上,是因为帝都之富,唯上海可期,这贫富差距,太大了
所有的居住改善的行为,说到底都不是缺房子,而是缺首付。
现在首付和利率标准下降,预判北京楼市7月份肯定能起一波行情!
最后,我坚定的看好北京的房子,因为——
二十年前,二锅头和茅台的价格相差三倍,现在,二锅头和茅台的价格相差300倍,好东西永远比不好的东西值钱!
而北京的房子,就是中国为数不多的好东西
老实做人,踏实写文,不鼓吹,不煽动,让你明白房产这回事!
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